長租公寓“爆雷”不斷，“租金貸”模式將走向何方？

央視新聞綜合

2020-11-18 21:29

央視新聞11月18日消息，11月16日，深陷欠債、斷網(wǎng)、降租金等負(fù)面信息的蛋殼公寓再度在微博發(fā)聲稱公司并未破產(chǎn)跑路，隨后有傳言稱蛋殼公寓將被我愛我家收購。作為全國長租公寓模式里的第二大企業(yè)蛋殼公寓到底發(fā)生了什么？長租公寓作為一種商業(yè)模式存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，租客和房主又該如何保護(hù)自己的切身利益？

房東：“房子是我的，沒收到租金，我有權(quán)力收房子?！?/strong>

11月11日，一位自稱是房東的人來到陳超（化名）租住的出租屋，告知陳超因?yàn)榈皻す⑽窗磿r(shí)付其房租，要求他和另外幾位租客在11月14日搬出去。在此前一天，陳超的房門就已經(jīng)被貼上了“限期搬離”的通知。

可就在9天前，陳超剛交了2萬多元的房租續(xù)租半年。

租戶：“我的錢已經(jīng)交了，怎么辦？”

在全國，還有幾十萬的租客和陳超一樣等待著蛋殼公寓的解決方法。他們中有的還面臨著被掃地出門卻還要為租房償還貸款的窘境。這一切，還要從”長租公寓“的運(yùn)營模式說起。

“租金貸” 一舉三得的模式卻暗含風(fēng)險(xiǎn)

像蛋殼、自如這類以租客一次性支付中長期（半年到一年）租金的房屋中介被稱為“長租公寓”，因其能極大緩解租客的資金壓力，同時(shí)幫房主省去裝修和經(jīng)營等煩惱而在房屋租賃市場占有很大比重。

長租公寓的基本收入來源是作為“二房東”通過裝修租賃賺取差價(jià)，比如說一套6000元/月的三室一廳，長租公寓從業(yè)主手中收入后通過裝修改成四居室，每居室以2000元/月的租金出租出去，一個(gè)月收入8000元，賺取2000元的差價(jià)。但是這樣的模式并不足以支撐企業(yè)快速擴(kuò)張及確保市場競爭力，于是“租金貸”的模式隨之誕生。
所謂的租金貸就是長租公寓讓租客向金融機(jī)構(gòu)借貸，一次性付清半年到整年的房租，隨后公司將這筆資金用于每月向房主交租和擴(kuò)大經(jīng)營，租客轉(zhuǎn)而向金融機(jī)構(gòu)每月還款，實(shí)現(xiàn)租客緩解了租金壓力，業(yè)主保證了租金收入，長租企業(yè)則增大了資金池這樣一種“一舉三得”的經(jīng)營模式。
這種模式對房主和租客都有極強(qiáng)的吸引力，根據(jù)蛋殼公寓2019年第三季度的財(cái)報(bào)顯示，有67.9%的租客使用了租金貸模式，且這一比例最高時(shí)曾達(dá)到9成。
疫情沖擊之下，長租公寓爆雷不斷
2020年，受疫情沖擊和政策監(jiān)管收緊的雙重影響，長租公寓接連發(fā)生爆雷跑路的現(xiàn)象，僅8—9月份就有多家不同品牌的長租公寓陷入糾紛，運(yùn)營困難，數(shù)十萬租客受到影響。
2020年
多方因素作用下長租公寓出現(xiàn)”跑路潮“
8月6日
成都巢客遇家停止經(jīng)營，涉及房東租客17000人
8月24日
上海嵐越公寓解散
8月27日
杭州友客公寓卷款跑路
9月2日
上海寓意公寓人去樓空
管理著超40萬個(gè)房間，有超100萬用戶，在業(yè)內(nèi)規(guī)模排行第二的蛋殼公寓也在今年6月以來傳出一系列的負(fù)面消息。
1.公司CEO被調(diào)查
6月18日晚，蛋殼公寓披露一則人事調(diào)整任命公告。由于公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖被相關(guān)地方政府部門調(diào)查，董事會宣布任命公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖擔(dān)任臨時(shí)CEO。具體被調(diào)查的原因至今未公布。
2.與合作方發(fā)生糾紛，合作方采取過激報(bào)復(fù)
10月14日，因與蛋殼發(fā)生糾紛，蛋殼公寓的合作方之一在網(wǎng)上散布了”蛋殼公寓倒閉，即將卷款跑路“的不實(shí)消息，蛋殼公寓隨后發(fā)文辟謠。
3.大量租客房主包圍蛋殼總部，討要租金
進(jìn)入11月中旬，大量房主表示收不到租金，租戶遭遇斷網(wǎng)斷服務(wù)，合作裝修商款項(xiàng)被拖欠。在南京、杭州、上海等地均出現(xiàn)了上百名租戶和房主圍堵蛋殼公寓辦事處索要拖欠的租金或者要求退租。11月9日，數(shù)百人聚集蛋殼公寓北京總部維權(quán)，成員包括了蛋殼的租客、業(yè)主、供應(yīng)商等。蛋殼公寓表示公司還在經(jīng)營，只是暫時(shí)遇到資金問題。
“租金貸”雖然一定程度上緩解了三方的壓力，但也同時(shí)加大了房主和租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。一旦企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷鏈，對租客來說，不僅預(yù)付的租金打了水漂，還仍然要繼續(xù)償還貸款，甚至可能導(dǎo)致個(gè)人征信收到損害。而對房主來說，房子被人占據(jù)卻又無法收回租金，也會面臨資金鏈斷檔的危機(jī)。
努力自救，不跑路的承諾如何兌現(xiàn)？
11月18日，蛋殼公寓再度在微博上發(fā)布聲明，強(qiáng)調(diào)并未破產(chǎn)并再次承諾絕不會跑路。擁有大量房屋的蛋殼公寓一旦破產(chǎn)，將影響到百萬人最基本的住房起居，很多用戶也希望蛋殼能夠撐過這次危機(jī)。但是，如何改善經(jīng)營模式，避免在未來重復(fù)陷入這一危機(jī)，蛋殼還未給出具體的解決方案。
“當(dāng)前，一些長租公寓的主要問題是租金貸?！?/p>
經(jīng)濟(jì)學(xué)家、空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，通過租金貸，長租公寓以貸款一次性回收半年或一年的租金，通過金融工具加大杠桿率。這個(gè)商業(yè)模式本身沒什么問題，關(guān)鍵問題在于部分長租公寓過于激進(jìn)，在杠桿率過高的情況下，過快地加大規(guī)模，前期大量囤房，甚至陷入惡性競爭，但卻沒有形成與之相匹配的管理能力。
去年底，住建部等六部門發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，規(guī)定住房租賃企業(yè)的租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。而蛋殼公寓在此次事件后也已經(jīng)下架租金貸業(yè)務(wù)。
負(fù)責(zé)為蛋殼公寓提供租金貸的微眾銀行則表示，會幫被清退租客妥善處理貸款事宜，被清退租客的個(gè)人征信到明年3月前將暫時(shí)不受影響。
“租金貸”模式還能走多遠(yuǎn)，未來應(yīng)該怎樣發(fā)展，還需要社會多方的共同努力。作為房主和租客，需要清楚意識到參與租金貸所需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)自身情況謹(jǐn)慎抉擇，警惕不正常價(jià)格租金的誘惑。不要因?yàn)橐粫r(shí)的蠅頭小利而造成更大的損失。
（原題為《長租公寓爆雷不斷 “租金貸”的模式將走向何方？》）