原創(chuàng) 賈銘 秦朔朋友圈

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· 賈銘 | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

蛋殼公寓或?qū)⑿计飘a(chǎn)。

隨后，蛋殼公關(guān)辟謠。

與此同時，同樣是長租公寓領(lǐng)域頭部企業(yè)的自如公寓正在全國開展一起規(guī)模不小的房屋解約清退工作。

“態(tài)度強(qiáng)硬，根本不跟你商量?！弊鈶粽f。

事實上，長租公寓過去兩年接連爆雷。而未來一兩年內(nèi)可能面臨更大規(guī)模的市場出清。

杭州蛋殼公寓已經(jīng)出現(xiàn)租戶被斷網(wǎng)的現(xiàn)象，深圳蛋殼公寓已經(jīng)有房東開始驅(qū)趕租客，武漢蛋殼公寓已經(jīng)有房東開始直接聯(lián)系租客繳納房租。

11月9日，包括供應(yīng)商、維修人員、裝修工人和保潔人員在內(nèi)的數(shù)百人聚集北京蛋殼公寓總部維權(quán)。

蘇州某承包商表示，蛋殼拖欠其工程款近160萬，已經(jīng)連續(xù)幾個月完全不支付款項。武漢某保潔阿姨已經(jīng)5個月沒領(lǐng)到工資。

自如的解約清退工作面積覆蓋全國，涉及北京、上海、廣州、深圳、成都、南京等多個城市。

淹死的都是會游泳的，鋼絲上的舞者，早晚會跌落泥淖，長租公寓爆雷毫不意外。

長租公寓模式的本質(zhì)是一場資本游戲，用高杠桿撬動今天的錢做后天的事兒。

曾經(jīng)有前輩講，“雞蛋，從外打破是食物，從內(nèi)打破是生命?！蔽C(jī)爆發(fā)前，蛋殼公寓曾是長租公寓領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，庚子年初才迎來高光時刻——1月17日在紐交所掛牌上市，成為迄今為止規(guī)模最大的長租公寓上市企業(yè)，市值高達(dá)27.4億美元。

五年前，蛋殼初創(chuàng)于北京的一間民房。

宏觀背景是，各地逐漸放開“租售并舉”與“租售同權(quán)”等引導(dǎo)性政策，一二線城市的房地產(chǎn)市場幾乎在同一時間從增量競爭轉(zhuǎn)為存量競爭。所以，國內(nèi)長租行業(yè)便在這一特定的政策背景下百花齊放，快速發(fā)展。

彼時，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)行業(yè)剛經(jīng)歷過一輪洗牌。曾經(jīng)風(fēng)光無限的金色家園、愛屋吉屋們，在資本的大潮下一地雞毛。而世紀(jì)之交的互聯(lián)網(wǎng)泡沫亦殷鑒不遠(yuǎn)。

蛋殼模式

那么，披掛著“長租公寓”這一洋氣外衣的蛋殼們，做的到底是一件什么事兒呢？

其實很簡單。蛋殼們從有閑置房屋的房東手里把房子收上來，然后裝修成統(tǒng)一風(fēng)格，再轉(zhuǎn)租給租房者。

高度概括就三個字——“二房東”。先別急著“吁”，這其實是個好事兒。

二十年前，“北漂們?nèi)绾巫夥俊薄氨本┖谛亩繓|”“租房如何避免被坑”長期占據(jù)各大貼吧、論壇榜首。你現(xiàn)在跟京上廣深的非土著80后聊起剛到北京的時候的租房話題，唾沫星子還能噴你一臉。

蛋殼們其實是解決了這個信息不對稱的問題。

租房者可以從一個相對正規(guī)的第三方平臺，用稍高于市場價的價格租到裝修統(tǒng)一、質(zhì)量穩(wěn)定、服務(wù)到位的房子，少花冤枉錢、少走冤枉路，避免黑心二房東。

而稍高于市場租金的溢價，就是早期的“長租公寓”創(chuàng)始者們預(yù)期的利潤來源。

可是，企業(yè)創(chuàng)建之后，故事的版本就變了。

一方面，長租公寓是一個規(guī)模效應(yīng)極其明顯的行業(yè)。平臺上的房子太少不行，不能滿足租房者的需求，企業(yè)沒名氣就沒用戶。沒用戶創(chuàng)業(yè)就得失敗。

另一方面，長租公寓的行業(yè)門檻低，只要有“包租婆”天賦，誰都能干。

所以，解決第一個問題的方法是擴(kuò)大房源；解決第二個問題的方法是快速擴(kuò)大房源并且降低租金，吸引更多的用戶，培養(yǎng)用戶粘性，做成頭部企業(yè)，獲得集聚效應(yīng)，搶占市場，贏者通吃。

大量收房需要大規(guī)模的資金。而號稱“天使”的風(fēng)投們都不傻，都是不見兔子不撒鷹的頑主兒，錢不是那么好“騙”的。降低租金就倆方法，要么壓價從房東手里拿房，要么自己燒錢補(bǔ)貼。

一線城市的房價和租金都是剛性的，初創(chuàng)企業(yè)壓價拿房不現(xiàn)實。剩下的就北上華山一條路——燒錢補(bǔ)貼。

快速收房要錢，吸引用戶要錢。收了房裝修要錢，養(yǎng)人維護(hù)要錢，客戶服務(wù)要錢，裝修后通風(fēng)空置還是要錢。

生生地把一個低技術(shù)附加值的行業(yè)做成了資本密集型模式。

這時候，現(xiàn)金貸的出現(xiàn)對長租公寓創(chuàng)業(yè)者來說，無疑是沙漠迷路者的阿拉丁神燈。

金融創(chuàng)新

啥是現(xiàn)金貸呢？傳統(tǒng)的租房很簡單，租房者跟房東簽訂合同，一次性付一個月租金作為押金，再付兩個月（或者三個月）租金，到期后再付兩個月（或三個月）租金，這就叫押一付二或者押一付三。

長租公寓說，你這個不行，你看，現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)都是互聯(lián)網(wǎng)思維，金融科技風(fēng)起云涌，我不玩二房東玩剩下的，我要“創(chuàng)新”。

所謂的“創(chuàng)新”就是，租客租住蛋殼公寓后，會與互聯(lián)網(wǎng)銀行或者小貸公司等金融機(jī)構(gòu)簽訂一份貸款合同，金融機(jī)構(gòu)直接把一年的租金付給蛋殼公寓，租客每個月分期還貸款。

這乍一看是個好事兒，既有助于企業(yè)快速回籠資金，又降低租房者押一付三的資金壓力。

但是，在這種模式下的長租公寓企業(yè)有“寅吃卯糧”的嫌疑，一旦平臺的資金鏈斷裂、無法向房東支付租金，房東有權(quán)解除合同、收回房屋。而租客在繳納全年租金的情況下，將與房東產(chǎn)生沖突，租客不僅需要搬家，還需要繼續(xù)還款。

當(dāng)然，理想情況下，蛋殼公寓不需要用自有資金來運(yùn)營，只需要拆了東墻補(bǔ)西墻，花未來的錢，解決今天的問題——即用租客的貸款支付房東房租和覆蓋運(yùn)營成本。只要不斷有新的租客，就會有新的貸款進(jìn)賬，未來的錢就可以一直花下去。

規(guī)模魔咒

所以，問題到底出在哪兒呢？

創(chuàng)業(yè)者野心和市場無序競爭。

曾經(jīng)有風(fēng)投的前輩意味深長地告誡我說，“不想上市的企業(yè)不是好企業(yè)?！?/p>

企業(yè)家未必都想上市。但企業(yè)家都想把企業(yè)做大。規(guī)模擴(kuò)張是個系統(tǒng)工程不假，但最重要的是錢。

有錢了才可以并購，才可以搶市場，才可以打價格戰(zhàn)，才可以你死我活。游戲才刺激。上市，就成了沒有選擇的選擇。

所以，擴(kuò)大規(guī)模有助于占領(lǐng)市場和用戶、吸引風(fēng)投資本，風(fēng)投資本有助于擴(kuò)大規(guī)模，擴(kuò)大規(guī)模有助于上市，上市預(yù)期有助于吸引風(fēng)投……

嘿，完美的互鎖模式。

這里面，擴(kuò)大規(guī)模就成了最重要的事兒。

據(jù)蛋殼公寓招股說明書顯示，從2015年到2020年第一季度，蛋殼公寓布局北上廣深等13個地區(qū)市場，旗下運(yùn)營的房間數(shù)量從2432套增長至41.9萬套，翻了172倍，房源規(guī)模位居分散式公寓前列。

在快速擴(kuò)張的過程中，蛋殼邊“燒錢”邊融資。自2015年成立至2020年上市前，蛋殼公寓實現(xiàn)5年8輪融資54億元。

其股東名單里包括如CMC資本、螞蟻金服、高榕資本、Tiger Global Management、春華資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本、貝塔斯曼亞洲投資基金等很多大型投資公司。

蛋殼公寓虧損金額與發(fā)展速度成正比，房間數(shù)越多，損失越大。

財報顯示，蛋殼公寓的虧損持續(xù)擴(kuò)大，2017～2019年，蛋殼公寓凈利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。2020年第一季蛋殼公寓收入達(dá)19.40億元，同比增長62％，凈虧損12.23億元，上年同期虧損為8.162億元，同比擴(kuò)大逾50%。平均每間公寓虧損2200元左右。

期間，蛋殼公寓還于2019年年初斥資2億美元戰(zhàn)略收購長租公寓品牌愛上租。

粗暴擴(kuò)張，再加上同行業(yè)的無序競爭，價格戰(zhàn)補(bǔ)貼。

不改變運(yùn)營理念和模式，倒閉是早晚的事兒。

我還記得我兩年前剛到北京的時候，地鐵站的廣告除了自如就是蛋殼。只要是新用戶，就免一個月房租。

我當(dāng)時心里就一個念頭：共享單車ofo破產(chǎn)用了5年（2014-2019年），蛋殼公寓要多久？

我道歉，我認(rèn)錯，我一向烏鴉嘴。

很多人躺在租來的蛋殼公寓里查看ofo押金退款進(jìn)度的時候，收到蛋殼公寓客服電話：房東要賣房子，你得搬出去。

事實上，這是蛋殼為了降低損失而玩的套路。

“對房東說租戶要降租，對租戶說房東要解約”。

本來對年輕人來講，哪怕承擔(dān)溢價，也要選擇自如和蛋殼這樣的大平臺，就是覺得大平臺更正規(guī)，可以更“自如”一點(diǎn)，保障自身合法權(quán)利。

本來為了解決信息不對稱問題、維護(hù)房東和租戶權(quán)利的平臺，反而成了“老賴”。傳統(tǒng)的房東和租戶，地位有差異，但畢竟是個人對個人，現(xiàn)在有了第三方平臺，與平臺相比，房東和租戶的議價能力弱，反而雙雙成為弱勢方和受害者。

現(xiàn)在看來，“蛋殼公寓不自如”“自如公寓也不自如”。

自如和蛋殼的危機(jī)不是個例。

如今的初創(chuàng)企業(yè)，其發(fā)展模式與世紀(jì)之交的互聯(lián)網(wǎng)興衰亦有著驚人的相似——過多的資金追逐過少的價值。

區(qū)別是，現(xiàn)在的初創(chuàng)企業(yè)家都是天生的資本弄潮兒。初創(chuàng)行業(yè)的馬太效應(yīng)更加明顯，頭部運(yùn)營商在資金鏈斷裂的前一秒還在拼命沖刺IPO（首次公開募股）。而不斷加快的IPO為明顯過快膨脹的市場火上澆油。

巨額的風(fēng)投資本、畸形的上市氛圍、粗放的發(fā)展路徑和較低的進(jìn)入門檻，非常容易導(dǎo)致初創(chuàng)企業(yè)蜂擁而至，通過燒錢野蠻搶占市場份額。最后贏者通吃，敗者出局。

而這種模式的背面通常是：企業(yè)規(guī)模飛速擴(kuò)張伴隨著巨額虧損（虧損的增長），但機(jī)構(gòu)的估值暴增。短期內(nèi)企業(yè)不需要實際獲利，甚至可以巨額虧損，企業(yè)只要能使風(fēng)險投資人相信它在未來可以獲利、在資本市場上獲得更高的估值即可。

好房、自如、瑞幸、蛋殼，舊瓶裝新酒，換湯不換藥，都是這個玩法。

當(dāng)然，擴(kuò)大規(guī)模的過程中也可以優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部管理，但優(yōu)化內(nèi)部管理是次要問題，最核心的問題是在得到凈的正現(xiàn)金流之前，持續(xù)獲得融資。這種企業(yè)最后無非兩種結(jié)局：

第一，錢花光了，問題沒解決——倒閉出局；

第二，問題解決了，錢沒花光——贏者通吃。

可惜，通過“燒錢”來搶市場的方式并不具有持續(xù)性，依靠“燒”風(fēng)投的資金也不是長久之計，在資本瘋狂過后，包括頭部企業(yè)自如和蛋殼在內(nèi)的長租公寓的命運(yùn)逐漸傾向前者。

總結(jié)

投資領(lǐng)域有兩種投資哲學(xué)：價值投資和投機(jī)投資。

價值投資是真的在做企業(yè)獲得企業(yè)利潤中屬于資本增值的一部分，而投機(jī)資本只是想將本應(yīng)理性發(fā)展的市場吹到一個無法正常運(yùn)作的高度，致使行業(yè)內(nèi)企業(yè)無法合理競爭，在泡沫破裂前以更高的估值變現(xiàn)離場。

不盈利的公司通過巨額債務(wù)融資在虧損中增長，可能會使一些創(chuàng)業(yè)者和投機(jī)者受益，但會扭曲資本和勞動力市場。最后造成的惡果，則是引發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游紊亂、甚至是整個實體產(chǎn)業(yè)鏈崩潰，造成巨大的社會資源浪費(fèi)。

但是，這個游戲規(guī)則在很久的將來仍然會非常有效。因為逐利是資本的本性，而只要投資者愿意接受估值增長作為衡量價值的指標(biāo)，創(chuàng)業(yè)者還是求勝心切，這種套路就會繼續(xù)下去。套路雖老，但屢試不爽。

我相信蛋殼的創(chuàng)業(yè)者初心不是玩資本游戲，就像我曾經(jīng)愿意相信ofo不會賴賬。我無比期待，“蛋殼們”可以挺過這個即將開始的庚子冬天。

否則，南漂們還好，北風(fēng)吹拂下，北漂們?nèi)ツ恼倚碌摹暗皻ぁ闭陲L(fēng)擋雨呢？

以傳奇劇本《桃花扇》中的一句經(jīng)典臺詞結(jié)尾：

“眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了?！倍潭?8個字，道盡了人生起落。

作者介紹：賈銘，青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者、自由撰稿人。研究領(lǐng)域為行為與實驗經(jīng)濟(jì)學(xué)，關(guān)注政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、國際關(guān)系與博弈論。

「 圖片 | 視覺中國 」秦朔朋友圈id：qspyq2015 開白名單：duanyu_H

原標(biāo)題：《蛋殼未來不自如》

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