原創(chuàng) 95 

易簡財(cái)經(jīng)

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今天凌晨，“蛋殼公寓將被我愛我家接盤”的消息持續(xù)發(fā)酵，蛋殼股價(jià)再度大漲90.42%。受上述傳聞?dòng)绊?，蛋殼公寓的股價(jià)已連續(xù)兩天大漲。

10個(gè)月前，蛋殼公寓在納斯達(dá)克敲鐘，可其股價(jià)已從巔峰的每股13.9美元，暴跌至最低的每股1.37美元，最大跌幅達(dá)90%。這兩天雖大漲，股價(jià)仍累計(jì)跌超60％。

從股價(jià)暴漲的走勢來看，蛋殼賣身是大概率事件。

前有CEO被調(diào)查、COO離職、公司被列為被執(zhí)行人，后有數(shù)百員工維權(quán)討薪，稱公司或?qū)⑵飘a(chǎn)，中間還夾雜著與房東租戶各種恩怨情仇……作為國內(nèi)分散式長租公寓的老二，蛋殼一個(gè)好好的上市公司，為何淪落到賣身的局面？

蛋殼并非慈善家，他心中的小九九，無非就是在玩一個(gè)披著長租公寓外衣的“融資把戲”。而這種把戲，在目前的情況下，已經(jīng)很難維持下去。

長租公寓本身有問題嗎？

其實(shí)長租公寓本身是沒有太大問題的。

國內(nèi)的流動(dòng)人口數(shù)量不斷攀升，其中大部分為80、90后。而年輕人由于購買力有限，逐漸成為長租公寓最匹配的用戶群。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2019年年底，中國流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.36億，一線及新一線城市住房租賃市場規(guī)模達(dá)一萬億元。

近幾年中央層面也出臺(tái)了足夠多的政策，以明確發(fā)展方向、支持、鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展為主，光2019年就出臺(tái)了12個(gè)住房租賃相關(guān)政策。

另外，在外租過房的打工人，想必都有一些糟心的經(jīng)歷。大到黑中介坑租金，突然收到房東要你提前搬走的消息，小到費(fèi)用亂扣、漏水沒人理、網(wǎng)線自己搭等等。

所以當(dāng)長租公寓出現(xiàn)，給了你裝扮一新的房屋、規(guī)范化的管理和收費(fèi)、拎包入住的體驗(yàn)，雖然肯定不是十全十美吧，但相比已經(jīng)是省事很多了。有需求就會(huì)有市場，所以說長租公寓本身的存在是沒有問題的。

那么為何爆雷的這么多？歸根結(jié)底還是蛋殼們自身模式的問題。

互聯(lián)網(wǎng)思維的錯(cuò)誤應(yīng)用

蛋殼的模式，犯了兩個(gè)大錯(cuò)誤，互聯(lián)網(wǎng)思維的不恰當(dāng)運(yùn)用，以及租金貸占比過高。

天眼查顯示，蛋殼公寓背后是紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，成立于2015年。蛋殼公寓的創(chuàng)始人高靖，在創(chuàng)辦蛋殼前，曾先后在百度、okbuy、糯米網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)大廠工作，互聯(lián)網(wǎng)思維也被他帶到蛋殼公寓中。

互聯(lián)網(wǎng)思維是什么？燒錢換取規(guī)模和用戶，最后再收割整個(gè)市場。美團(tuán)、滴滴等例子數(shù)不勝數(shù)，大肆燒錢給消費(fèi)者扔補(bǔ)貼，換取知名度與流量。但互聯(lián)網(wǎng)講究的是邊際效應(yīng)：當(dāng)你研發(fā)出一款產(chǎn)品，使用的人數(shù)越多，成本就會(huì)攤得越低。

可長租公寓不一樣，隨著房間數(shù)、居住人數(shù)的增加，你所要付出的成本是同比上升的。蛋殼公寓一季度財(cái)報(bào)顯示，其已進(jìn)入全國13個(gè)城市，運(yùn)營公寓數(shù)量達(dá)到41.9萬間。與此同時(shí)，其運(yùn)營開支人民幣31.016億元，增長58.5%，技術(shù)與產(chǎn)品研發(fā)開支為人民幣6100萬元，同比增長25.6%。

這就像滾雪球，所需資金跟規(guī)模一樣越滾越大，于是蛋殼將目光轉(zhuǎn)到資本市場。上市之前，蛋殼公寓就先后獲得八輪融資，投資方包括開物華登、愉悅資本、華人文化、高榕資本等。

過度加杠桿的野蠻生長

但不是誰都能燒錢燒成滴滴和美團(tuán)的。在扣除租金、人工等成本之后，蛋殼的營業(yè)收入往往無法覆蓋正常的業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)。此時(shí)，租金貸應(yīng)運(yùn)而生。

通常，長租公寓都是與房東簽訂一年以上的出租合同，然后按月付房東租金，一年付11個(gè)月。而在租戶端，長租公寓會(huì)通過各種手段，引導(dǎo)或強(qiáng)迫租戶使用分期月付，即一次繳納一年的房租。

然后，長租公寓再將手里的租約打包抵押給金融機(jī)構(gòu)，一次性拿到一年的錢，再用這些錢去開拓市場，簽訂更多的房源。

在這種模式之下，2017年至2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別高達(dá)91.3%、75.8%、67.9%。相比之下，基于鏈家的自如公寓，租金貸比例僅在20%左右。

值得注意的是，住建部等六部門曾在去年底指出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。而蛋殼公寓顯然已遠(yuǎn)超這一比例要求。

據(jù)報(bào)道，微眾銀行是蛋殼公寓在金融領(lǐng)域的主要合作伙伴，目前蛋殼公寓的租房貸款金額在30億元至40億元。就蛋殼目前狀況，這筆貸款將是不小的負(fù)擔(dān)。

陷入“圈錢-擴(kuò)張-再圈錢”的循環(huán)，蛋殼其實(shí)啥也沒賺到。財(cái)報(bào)顯示，2017年至2020年一季度，蛋殼分別虧損2.72億元、13.7億元、34.37億元和12.34億元，三年多累計(jì)虧損已經(jīng)超過63億。

這種利用第三方租金貸，加杠桿的商業(yè)模式有很高的風(fēng)險(xiǎn)，也是90%的長租公寓爆雷的最大原因。

一旦資金鏈斷裂，長租公寓不僅付不起房東租金，可能連公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)都成問題。特別是在疫情下，房子租不出去，這場帶血的金融游戲最終由已入住的租客來承擔(dān)。

國外的長租公寓也這樣嗎

任何一個(gè)行業(yè)或者企業(yè)，想要打開市場擴(kuò)大規(guī)模，總是離不開一開始的野蠻生長。在長租公寓領(lǐng)域，美國的EQR、日本的Leopalace21都經(jīng)歷過這個(gè)階段，但它們都相安無事存活至今。

一方面，歐美等發(fā)達(dá)國家的租金收益率普遍較高，長租公寓面臨的風(fēng)險(xiǎn)因此較小。9月，易居發(fā)布的一份報(bào)告顯示，全球80個(gè)主要城市平均租金收益率為4.2%，但中國12個(gè)納入統(tǒng)計(jì)的主要城市平均數(shù)僅為1.7%。

另一方面，明源地產(chǎn)研究院表示，歐美的長租公寓是輕資產(chǎn)，做的是簡單的租賃生意，不亂加杠桿，靠資產(chǎn)增值+租金賺錢。加上歐美國家有成熟的房地產(chǎn)信托投資基金市場（REITs），能為長租公寓扎扎實(shí)實(shí)發(fā)展當(dāng)后盾。

而到了國內(nèi)卻變味了，包租的重資產(chǎn)模式仍是主流，長租公寓成了當(dāng)二房東賺租金差，并且依靠過度加杠桿擴(kuò)張規(guī)模，來實(shí)現(xiàn)盈利。新派公寓CEO王戈宏認(rèn)為，中國在REITs出來之前，包租模式的紅利已經(jīng)消失，盈利前景堪憂。

可以看到，相較歐美地區(qū)，國內(nèi)的長租公寓還處在一個(gè)初級(jí)的發(fā)展階段。對(duì)于國內(nèi)長租行業(yè)的發(fā)展，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，長租公寓行業(yè)回報(bào)周期長，在國內(nèi)仍是發(fā)展初期階段，國內(nèi)租金回報(bào)率低，前期需要投入大量成本，機(jī)構(gòu)不能急功近利，精細(xì)化運(yùn)營穩(wěn)步發(fā)展才是立身之本。

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作者 | 95

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原標(biāo)題：《蛋殼賣身？長租他不行，圈錢第一名》

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