原創(chuàng) 深燃團隊 深燃

深燃（shenrancaijing）原創(chuàng)

作者 | 蘇琦

編輯 | 金玙璠

“既然有人看到了‘皇帝的新裝’，那為什么還要再錯下去呢？”

一位行業(yè)人士道出了聯(lián)合辦公行業(yè)的困境。聯(lián)合辦公集體狂奔的前兩年，名聲大于利潤，明明不賺錢的會員模式，估值一路被吹捧得過高。

根據(jù)艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年，國內(nèi)聯(lián)合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%，有將近70%的品牌入駐率不足7成，16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。一個需要踏踏實實做銷售、做運營的行業(yè)，突遭疫情“黑天鵝”，入駐率方面的壓力可想而知。

作為中國聯(lián)合辦公空間運營商龍頭的優(yōu)客工場，從2019年底遞交招股書以來，赴美上市的計劃幾次撞上“槍口”，加上疫情沖擊，最終借道SPAC模式，曲線上市。

明明是一件喜事，其上市之后的表現(xiàn)卻讓全行業(yè)倒吸一口冷氣——目前市值5.01億美元，幾乎相當于其最高峰估值30億美元的六分之一。背后的根本原因，還是在于不賺錢。

據(jù)招股書顯示，優(yōu)客工場在2017年、2018年及2019年的凈虧損逐年擴大，分別為3.73億元、4.45億元、8.06億元。加之2020年上半年虧損的1.89億元，優(yōu)客工場從2017年至今已累計虧損超18億元。

聯(lián)合辦公行業(yè)本就是一條環(huán)環(huán)相扣的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到租戶、聯(lián)合辦公空間、寫字樓、投資人，最可怕的是，整個鏈條到最后沒有一個人賺錢，最后不得不靠拼命融資補血。

制圖 / 深燃

估值一縮再縮，優(yōu)客艱難上市

優(yōu)客工場終于摘得了“聯(lián)合辦公行第一股”，但是以被納斯達克上市公司收購的形式。

美東時間11月18日，優(yōu)客工場宣布正式與特殊目的收購公司Orisun Acquisition Corp.（簡稱“Orisun”）的業(yè)務合并，A類普通股和權證分別以“UK”和“UKOMW”為交易代碼開始在納斯達克市場交易。

優(yōu)客工場上市背后，難掩估值一再縮水的事實。

今年7月傳優(yōu)客工場要繞道SPAC上市，彼時其估值降至7.69億美元，與曾經(jīng)的高峰估值30億美元相比已縮水超七成。11月24日，優(yōu)客工場正式敲鐘，上市當天開盤價9.25美元，收盤價報8.3美元，股價下跌4.82%，總市值6.18億美元，與上一輪相比再次跌去兩成。截至發(fā)稿，其市值跌到5.01億美元。

同時，看似風光的優(yōu)客工場，背上壓著沉重的“對賭”：公司凈收入在2020年-2022年達到特定目標，或在一定期限內(nèi)使股價達到特定標準，才有權獲得Orisun子公司Ucommune International最多400萬股普通股的收益對價。

眾所周知，優(yōu)客工場原本是打算獨立上市的。早在2019年12月份，優(yōu)客工場就曾向美國SEC公開遞交招股書，但時逢行業(yè)老大WeWork上市折戟，二級市場不愿意再為聯(lián)合辦公行業(yè)虛高的估值和燒錢的模式買單，無奈優(yōu)客工場只能“買殼上市”。

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但仍在擴張中的優(yōu)客工場并沒有打破虧損魔咒。

研讀其招股書可以發(fā)現(xiàn)，優(yōu)客工場的收入主要分三類——會員費、營銷服務和其他服務，其中會員費主要來自共享辦公業(yè)務收取的租金。

此前，會員費是優(yōu)客工場的主要來源，于2017年、2018年在總收入中的占比高達92%、88%，到2019年前三季度卻突然腰斬至48%，約為4.2億元。與之對應的是，市場及品牌服務收入在2018年全年僅為2460萬，2019年前三季度卻猛增到4.03億。也就是說，2019年前三季度優(yōu)客工場的市場及品牌服務收入占了半壁江山。

其招股書中稱，2019年前三季度大部分的營銷和品牌服務收入均來源于一家數(shù)字整合營銷公司省廣眾爍。優(yōu)客工場與這家公司頗有淵源，曾于2018年通過1.5億元獲得了其51%股權，這家公司的創(chuàng)始人吾震飛也成為了優(yōu)客工場的CMO。

這一操作在業(yè)內(nèi)被稱為“買流水”，買流水能為優(yōu)客工場帶來極大的收入，但利潤卻很低，因此優(yōu)客工場依然未能扭虧為盈。盡管優(yōu)客工場在2017年、2018年及2019年的營收分別為1.67億元、4.49億元、11.67億元，但凈虧損也在逐年擴大，分別為3.73億元、4.45億元、8.06億元。

2020年上半年虧損繼續(xù)，優(yōu)客工場營收3.98億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流已經(jīng)轉正，凈流入241.8萬元，但上半年虧損1.89億元。2017年至今，優(yōu)客工場已累計虧損超18億元。

至于虧損原因，優(yōu)客工場在招股書中將重大損失解釋為門店擴張、門店重整、門店收購等需要大量的資金。

優(yōu)客工場在2018年底運營162個空間，到了2020年第二季度這一數(shù)字上漲到185個。新開的店成了包袱，更別提其前后收購的8家聯(lián)合辦公品牌（洪泰創(chuàng)新空間、碎片空間、無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、愛特眾創(chuàng)、火箭科技和方糖小鎮(zhèn)等）需要多少資金了。

值得慶賀的是，優(yōu)客工場拿到了一張通往資本市場的門票，但這只是第一步。資本市場很難包容一家沒有盈利能力的企業(yè)。根據(jù)Orisun Acquisition公告披露顯示，就在優(yōu)客工場登陸納斯達克前兩天，持股10%以上的大股東GLAZER CAPITAL,LLC以10.2美元的價格，凈賣出70萬股。

聯(lián)合辦公，是偽命題嗎？

實際上，早在聯(lián)合辦公鼻祖WeWork上市折戟后，資本市場對聯(lián)合辦公概念已不再看好。聯(lián)合辦公是個偽命題嗎？

對于這一問題，前SOHO中國高管在一次訪談中指出，聯(lián)合辦公絕對不是偽命題，只是在某些方向上犯了根本性的錯誤，物業(yè)的選擇就是其中一點。在這位專家看來，聯(lián)合辦公進甲A級寫字樓，無疑是自尋死路。

他解釋道，商務中心一般都選在陸家嘴的金茂、上海中心這些地標性建筑里，有些企業(yè)有進寫字樓的能力，只是由于人數(shù)的原因，沒有必要選擇半層樓面積去租賃，那它可以通過商務中心進入，像很多高級的咨詢公司其實就是很適合的。

但聯(lián)合辦公服務的往往是只需要交通便利、成本較低的甲B物業(yè)的企業(yè)，賣點應該是溝通和互動。“WeWork一開始不是出生在第五大街最好的甲A級寫字樓里，而是在廢棄的倉庫里進行改造。但現(xiàn)在很多的聯(lián)合辦公空間，你會發(fā)現(xiàn)它和商務中心變成一個定位，然后再賣聯(lián)合辦公，這不是價格倒掛嗎？這不是偽命題嗎? ”前SOHO中國高管稱。

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選址和裝修讓整個行業(yè)不可回避的虧損著，這一點在今年疫情面前尤為明顯。據(jù)億歐調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡，但大部分聯(lián)合辦公玩家今年的續(xù)租率基本上維持在70%-80%之間。

更雪上加霜的是現(xiàn)金流回款的壓力。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)本是付費能力最弱的企業(yè)，當這些企業(yè)的運轉壓力變大，“二房東”們的收款壓力也相應激增，壞賬率開始變高。

“年輕的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)穩(wěn)定性沒有那么強，導致結果就是價格敏感度高，租期隨時會變。聯(lián)辦們的客戶組成正在發(fā)生變化，中小型企業(yè)相比之前少了很多，更多的是大體量的公司需要場地，按面積付費，聯(lián)辦們順勢定制?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴深燃。

聯(lián)合辦公們轉型也勢在必行。2019年以來，國內(nèi)聯(lián)合辦公玩家不約而同由二房東模式向輕資產(chǎn)模式轉型，優(yōu)客工場也不例外，創(chuàng)始人毛大慶在優(yōu)客工場創(chuàng)立五周年之際，公布了輕資產(chǎn)、重賦能的戰(zhàn)略轉型，以輸出品牌、空間設計、建造、管理服務為主，提升運營效率，創(chuàng)造規(guī)模效應。但這顯然還有很長一段路要走。

一方面，在無法靠租金實現(xiàn)快速擴張，自身運營開銷巨大的前提下，規(guī)模效應對優(yōu)客工場這類聯(lián)合辦公空間來說，仍舊顯得不切實際。另一方面，原本聯(lián)合辦公玩家們想用自營的方式實現(xiàn)快速規(guī)模擴張，增加對整個物業(yè)的把控力，但需要一定精細化運營的能力，得從打磨產(chǎn)品開始做起，愿意花多少精力，能取得多大成效，也是問題。

“比如優(yōu)客工場強調(diào)自己是一個平臺，能對接很多服務，但這些服務到底是否專業(yè)存疑。比如說HR服務，房地產(chǎn)的HR和醫(yī)藥行業(yè)的HR是完全不一樣的，沒有辦法去兼容。這和我在外面自己找個外包公司做有什么區(qū)別？”上述業(yè)內(nèi)人士稱。

一個新變化是，今年優(yōu)質寫字樓市場整體空置率上升，以往靠地理位置坐地起價的方式失效，還與酒店和娛樂餐飲行業(yè)一損俱損，那就需要一些創(chuàng)新企業(yè)來盤活自己的資產(chǎn)，一部分業(yè)主開始接觸聯(lián)合辦公，邀請其進入到自己的物業(yè)體系。

優(yōu)客工場看到了其中的機會，但沒有那么簡單。在上市敲鐘儀式現(xiàn)場，毛大慶給出了優(yōu)客工場的新定位——樓宇經(jīng)濟+多元化企業(yè)服務+社群電商服務的平臺。大量經(jīng)營性地產(chǎn)和辦公空間釋放出來，原因是底層經(jīng)營不善，或在運營過程中出現(xiàn)困難，這顯然也不是一塊肥肉。

行業(yè)在經(jīng)歷了過于樂觀、過分悲觀的情緒之后，已經(jīng)開始回歸理性，聯(lián)合辦公行業(yè)今年進入篩選期，資本趨向于保守。有投資人預判，隨著優(yōu)客工場上市，今年行業(yè)將縮減規(guī)模，留下幾家有整合資源能力的頭部企業(yè)進行整合并購，使市場逐漸恢復。

*題圖來源于Pexels。Third Bridge高臨咨詢對本文亦有貢獻。

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原標題：《借殼上市之后，優(yōu)客工場還有更艱難的路要走》

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