為嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)、堅(jiān)決遏制“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”行為，2月4日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等十部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序。

堅(jiān)決遏制“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”行為

此次印發(fā)的《意見》對(duì)住房租賃服務(wù)收費(fèi)、租金支付周期以及住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)等提出了明確要求，并要求住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)在上海市注冊(cè)的商業(yè)銀行，開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行對(duì)企業(yè)租金押金的收付實(shí)施監(jiān)管。同時(shí)《意見》要求建立住房租賃企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)提示，堅(jiān)決遏制“高進(jìn)低出”和“長(zhǎng)收短付”行為。

《意見》提到，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)向承租人收取租金的周期，應(yīng)當(dāng)與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過三個(gè)月的長(zhǎng)周期租金。房屋管理、市場(chǎng)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在合同示范文本中增加特別告知內(nèi)容，提示承租人一次性支付長(zhǎng)周期租金，可能產(chǎn)生租金損失風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)在上海市注冊(cè)的商業(yè)銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)收取的租金和押金，應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶。

《意見》要求嚴(yán)格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個(gè)月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)；承租人支付周期不超過三個(gè)月的，由住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)與承辦銀行約定按月劃轉(zhuǎn)或按季劃轉(zhuǎn)。

住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)向收儲(chǔ)房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機(jī)構(gòu)與出租人的合同約定劃轉(zhuǎn)。住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)收取承租人的押金，只能用于支付收儲(chǔ)房源的應(yīng)付押金。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，設(shè)置資金監(jiān)管賬戶并嚴(yán)格資金收付要求，一方面減少了租戶白交房租的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也杜絕了長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了加強(qiáng)現(xiàn)金流，“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的商業(yè)模式。

嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)，禁止增量、壓降存量

對(duì)于目前市場(chǎng)上備受關(guān)注的“租金貸”業(yè)務(wù)，《意見》明確嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)，禁止增量、壓降存量。

《意見》提到，對(duì)于未開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

此外，《意見》明確，按照上海市有關(guān)規(guī)定已開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報(bào)備貸款規(guī)模壓降計(jì)劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。

《意見》提到，住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽備案的，金融機(jī)構(gòu)不得為其辦理個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。對(duì)于新發(fā)生的個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，金額機(jī)構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、承租人協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海對(duì)租金貸持明顯打壓態(tài)度，從政策內(nèi)容看，主要強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，一是禁止增量，換而言之，后續(xù)住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，要想?yún)⑴c租金貸業(yè)務(wù)空間不大。第二是壓降存量。上海市相關(guān)規(guī)定明確 “租金貸/租金”的比重不能超過15%。通過對(duì)租賃市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控有助于后續(xù)租賃金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

同策研究院資深分析師張吉輝表示，《意見》通過對(duì)租金的監(jiān)管和約束，強(qiáng)制性地匹配了住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)現(xiàn)金（租金、押金）流入流出的途徑、目標(biāo)賬戶、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和資金額度。在《意見》的規(guī)范下，住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)既不可能對(duì)于相應(yīng)資金進(jìn)行“時(shí)間錯(cuò)配”，也無法對(duì)其進(jìn)行“空間騰挪”。幾乎從源頭上杜絕了住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)濫用“租金貸”的可能性。

不過，張吉輝認(rèn)為，監(jiān)管嚴(yán)控資金流向從某種程度上來說，收緊了中小型住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的融資渠道來源，推高了企業(yè)的資金成本，從而加劇了租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)推高租金的意愿。因此，在嚴(yán)抓租賃市場(chǎng)秩序的同時(shí)，也要謹(jǐn)防市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)。