全球城市觀察｜奶奶公寓能解決住房問題嗎

相欣奕

2021-02-08 12:47

來源：澎湃新聞

近年來，作為增加可負(fù)擔(dān)性住房的一個(gè)途徑，美國(guó)的附屬居住單元持續(xù)升溫。全美經(jīng)歷過住房危機(jī)的轄區(qū)，都把加蓋小房視為大事，特別是美國(guó)西海岸高房?jī)r(jià)低密度地區(qū)。而美東地區(qū)的不少房主因擔(dān)心鄰里結(jié)構(gòu)變化而抵制加建。

利用現(xiàn)有空間加建ADU的若干典型形式，左為車庫(kù)改造而成，與原住宅分離；中為后院加建分離式ADU；右為原住宅擴(kuò)建ADU。圖片來源：https://detachedadu.com/

附屬居住單元（Accessory Dwelling Unit，ADU），俗稱奶奶公寓，是一種經(jīng)濟(jì)適用的住房解決方案，適合想獲得額外租金收入、多代同堂或居家辦公的家庭。加建小屋極為靈活，其用途可隨家庭需求而變化。

那么，奶奶公寓可以滿足哪些需求呢？

1）房主需要

幾代人共居的家庭需要，承受沉重房貸壓力的家庭更需要。華盛頓是全美房?jī)r(jià)最貴的城市之一，Derek Wright希望憑借當(dāng)?shù)卣频囊豁?xiàng)嶄新策略貼補(bǔ)住房費(fèi)用。他申請(qǐng)到了許可證，將成為一個(gè)小房東，把聯(lián)排別墅的地下室改造為獨(dú)立住房，月租能補(bǔ)貼一半的房屋貸款。

售房廣告中特別列明加建了小房。圖片來源：https://accessorydwellings.org/2019/11/06/perspective-how-to-make-accessory-dwelling-units-affordable/

2）低收入者需要

Tonya Butler的住處距離亞特蘭大市中心約40公里。不久之前，53歲的Butler辭去了在城中當(dāng)保育員的工作。雖然放棄城中工作導(dǎo)致收入大減，但一個(gè)半小時(shí)的通勤讓她不堪重負(fù)。Butler在亞特蘭大出生和成長(zhǎng)，見證了公共住房被拆毀，豪華公寓取而代之。她也見證了稅收隨著人口的增加而增加，而自己的收入停滯不前。過去十年中，亞特蘭大房?jī)r(jià)漲幅超過50％，她買不起也租不起。

亞特蘭大是低密度城市，但人口持續(xù)增長(zhǎng)，有望成為“后新冠時(shí)代”最熱門的住房市場(chǎng)。當(dāng)前人口50萬，未來幾十年或?qū)⒃鲋?20萬。亞特蘭大規(guī)劃局希望保留城市的精神與特征，同時(shí)增加密度，憑借的方法正是推動(dòng)獨(dú)棟房屋加建小房的合法化。如果本市15%的獨(dú)棟房主建造小房，將增加1萬余套居住單位，成為城中廉價(jià)出租房源，可供Butler們?nèi)萆怼?/p>

3）地方政府需要

高房?jī)r(jià)城市的決策者們尋求用加建ADU的方式來提升住房的可負(fù)擔(dān)性。房主已經(jīng)為土地付費(fèi)，加建小房不失為低成本住房解決方案，對(duì)于寸土寸金的城市中心區(qū)而言，這個(gè)途徑尤為寶貴。美國(guó)各市州意識(shí)到，附屬居住單元的合法化將成為增加密度和居住單位的經(jīng)濟(jì)可行的方法，且不會(huì)對(duì)住區(qū)造成明顯改變。

4）低收入社區(qū)穩(wěn)定化的需要

住房專家和城市官員們認(rèn)為，奶奶公寓是幫助低收入社區(qū)抵擋紳士化的一個(gè)良機(jī)。在科羅拉多州的丹佛市，出臺(tái)了一項(xiàng)5年計(jì)劃，幫助9個(gè)正在經(jīng)歷紳士化進(jìn)程的低收入社區(qū)設(shè)計(jì)、籌資和修建ADU。

“我們見證了丹佛的財(cái)富和繁榮，但有人卻在這樣的成功中被淹沒，”Martinez-Stone如是說，其所在的機(jī)構(gòu)推動(dòng)城市更新，并在上述計(jì)劃中負(fù)責(zé)。

“加蓋的小房可幫助這些家庭穩(wěn)定下來，并對(duì)正在發(fā)生的人口置換產(chǎn)生影響，同時(shí)提供經(jīng)濟(jì)適用房?！?/p>

在5年計(jì)劃中，按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)預(yù)先批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)來建造模塊化ADU，流程更快，建設(shè)成本更低，該市還提供基金支持，以幫助建設(shè)籌資。

5）新冠疫情中的特殊需要

Martin John Brown是美國(guó)環(huán)境與住房研究者，他家的ADU是十多年前由車庫(kù)改造而來。樓下為帶廚房的起居室，樓上為臥室，面積約37平方米。大部分時(shí)間用于長(zhǎng)租，而隨著家庭需求變化，也用于辦公室、客房或短租。因新冠疫情，它又增添了一項(xiàng)新用途：家中的隔離場(chǎng)所。

Martin的岳母原計(jì)劃2020年3月和4月從其他城市過來短住，但因?yàn)橐咔?，行程取消。沒過幾天，Martin感覺身體不適，雖然可能是流感或普通感冒，但出于謹(jǐn)慎，他搬出了大屋，離開妻子和孩子們，獨(dú)自到奶奶公寓居住。這間小屋就是他隔離期間的家和辦公室。他覺得自己很幸運(yùn)，從小屋的大窗戶能看到樹葉生長(zhǎng)花朵綻放，家人則會(huì)把食物和供應(yīng)品送到小屋外的長(zhǎng)桌上。

Martin家奶奶公寓的樓下廚房。 Martin John Brown 攝。圖片來源： https://accessorydwellings.org/2020/03/20/accessory-dwelling-units-and-the-coronavirus-can-adus-help/

不過，專家也警告說，ADU的合法化并不能解決一切住房問題，需要開辟更多渠道。單就ADU的建設(shè)而言，有人認(rèn)為“細(xì)節(jié)決定成敗”，希望對(duì)ADU房東加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)加建小房的全程提供引導(dǎo)，并確保達(dá)成合宜的居住條件。想加建小房的房東并不一定知曉如何去管理承包商或取得許可證。銀行也并不熟悉這樣的建設(shè)類型，不一定樂意為其提供貸款。

也許，加州圣馬特奧市的精細(xì)化管理做法值得借鑒。該市對(duì)海岸地區(qū)與非海岸地區(qū)的ADU加建區(qū)別對(duì)待。列明海岸地區(qū)批準(zhǔn)加建總量不超過466套；加建小房面積不得超過700平方英尺（約65平方米）或現(xiàn)有住房面積的35%（取其中較大數(shù)值）；如果物業(yè)地塊面積小于5000平方英尺（約465平方米），則不允許加建ADU。