要根治樓市“打新熱”，需要加強房地產(chǎn)金融管理，做好需求端和供給端兩篇文章。在需求端，要實施好重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，嚴(yán)厲打擊哄抬房價地價、惡意炒作行為。在供給端，要按照“租購并舉”的方向擴大供給，加快研究金融支持住房租賃市場舉措。

最近，針對部分地區(qū)房價過快上漲尤其是“萬人搖號”“打新熱”等現(xiàn)象，多地金融監(jiān)管部門出臺嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款集中度、調(diào)控房貸利率、嚴(yán)查消費貸和經(jīng)營貸入市等舉措，以期堵住熱錢進入樓市，“摁”住房子投機需求、降低房子投資屬性。

始于2016年9月底的此輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)4年多，取得了顯著調(diào)控效果，目前多數(shù)城市房價穩(wěn)定，普通個人或家庭負(fù)債增長未明顯加快。中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。這意味著新增貸款大概率流向?qū)嶓w經(jīng)濟，房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”等房地產(chǎn)金融監(jiān)管措施效果顯現(xiàn)。

于是，有人開始放松警惕，認(rèn)為部分城市的“打新房熱”不足為患，繼續(xù)調(diào)控還有必要嗎？目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。按照2020年6月末的個人住房貸款、房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在37家A股上市銀行中，有11家銀行的個人住房貸款或房地產(chǎn)貸款占比越過“紅線”。房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的灰犀牛，如果任由金融資源注入房地產(chǎn)泡沫，就會對實體經(jīng)濟、金融體系、居民財富帶來風(fēng)險隱患。

房地產(chǎn)金融肯定要管，而且必須管好。用限購、限貸的行政手段強力干預(yù)，確實能一時堵住房價泡沫的“入水點”，但長期看可能傷及正常的經(jīng)營、消費和改善型需求，仍難以緩解金融供給管理與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求的矛盾、支持居民合理購房需求與防范價格風(fēng)險的矛盾、房企合理融資與控制杠桿的矛盾。特別是一些短期調(diào)控涉及信貸總量、房貸利率、交易年限、相關(guān)稅費等問題，可能使少數(shù)地方樓市坐地起價，加大居民的實際購房成本，與政策初衷背道而馳。

樓市“打新熱”源自新房、二手房存在明顯價差，使得熱錢借消費貸、經(jīng)營貸、信用卡透支涌入套利。而要根治樓市“打新熱”，需要加強房地產(chǎn)金融管理，做好需求端和供給端兩篇文章。這也是中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“保障性租賃住房”“長租房”“租賃住房用地”等內(nèi)容并提出“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”的應(yīng)有之義。

一方面，在需求端，要強化對房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況和拿地行為的全面監(jiān)測，實施好重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，嚴(yán)厲打擊哄抬房價地價、惡意炒作行為。針對房企降杠桿、降負(fù)債的各項舉措不能松懈，要加快建立居民債務(wù)收入比監(jiān)測體系，引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長，推動金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。按照因城施策原則，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

另一方面，在供給端，按照“租購并舉”的方向擴大供給，加快研究金融支持住房租賃市場舉措，在舊城改造、城市更新及保障房建設(shè)上給予更大金融支持。要降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，探索用不動產(chǎn)信托投資基金（REITs）為代表的二級市場工具，打通公共租賃住房供應(yīng)體系。健全以房地產(chǎn)股權(quán)基金為代表的項目投融資架構(gòu)，完善以保險、公募、養(yǎng)老金為代表的長線機構(gòu)參與股權(quán)投資，真正拓展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵與價值邊界。

（原標(biāo)題《從供求兩端加強房地產(chǎn)金融管理》）