雷達財經(jīng) 文|張凱旌 編|深海

3月19日晚華僑城A發(fā)布的公告顯示，合計持有公司8.98%股份的股東前海人壽及一致行動人深圳市鉅盛華計劃減持公司不超過總股本2%的股份，以華僑城A目前股價估算，減持金額最高接近16億元。

資料顯示，前海人壽和鉅盛華背后的實控人均為寶能系大當(dāng)家姚振華，自2021年2月以來至3月19日，華僑城A股價一改往年不溫不火的態(tài)勢，扶搖直上一路探至最高9.97元，漲幅接近50%，而在姚振華精準(zhǔn)減持后，3月22日華僑城單日跌幅達4.74%。

華僑城A隸屬華僑城集團旗下，目前主營業(yè)務(wù)由文化旅游業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)兩大塊構(gòu)成。

雷達財經(jīng)注意到 ，這并非文旅首次被地產(chǎn)大佬“拋棄”。曾經(jīng)，在王健林手中，文旅是足以叫板迪士尼的資本，但高企的負(fù)債讓他無奈斷臂求生，如今雖又在文旅方面投入重金，卻已不復(fù)當(dāng)年之勇；而對接過王健林13個項目的孫宏斌來說，文旅則是詩和遠方，雖已重金押寶，但回報還在遙遠的未來。

值得一提的是，知名演員李亞鵬也曾押注文旅。然而，就在華僑城A發(fā)布減持公告的前一天，李亞鵬被判向泰和友聯(lián)支付4000萬元債務(wù)及利息，起因為8年前一處商業(yè)文旅地產(chǎn)項目開發(fā)不力。

“文旅地產(chǎn)，王健林都玩不轉(zhuǎn)呢”，有網(wǎng)友對此評論道。

寶能系減持華僑城，浮盈近30億

據(jù)公告，此次減持股份的來源，為華僑城A于2015年非公開發(fā)行的股份。彼時，華僑城A向華僑城集團、前海人壽和鉅盛華等3名發(fā)行對象非公開發(fā)行股份，發(fā)行價格為6.81元/股，前海人壽和鉅盛華合計認(rèn)購約7.05億股，對應(yīng)持股比例8.46%，合計耗資48億元。

天眼查顯示，鉅盛華為前海人壽的大股東，持股比例51%，而鉅盛華則由姚振華通過深圳市寶能投資集團有限公司間接控股。

華僑城A是旅游地產(chǎn)行業(yè)龍頭上市公司，在全國各地開發(fā)了包括歡樂谷、世界之窗等知名IP項目和主題公園。

寶能系入股時曾有行業(yè)人士分析稱，華僑城“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式使公司在行業(yè)毛利率下行的情況下始終保持在50%以上的高位，但公司依靠地產(chǎn)開發(fā)變現(xiàn)旅游資產(chǎn)的盈利模式，并未得到二級市場合理的估值。

然而此后，華僑城股價也始終未出現(xiàn)明顯起色，其在2018年2月后的很長一段時間都未能突破9元大關(guān)，直至2021年2月的這波上漲。

從消息面上看，華僑城股價的暴增與在疫情控制取得新進展的情況下，文旅行業(yè)重新受到機構(gòu)青睞有關(guān)，多家機構(gòu)紛紛給出“買入”評級，主要理由是“疫情后報復(fù)性消費支撐游客快速復(fù)蘇，估值將修復(fù)。”

寶能系借此減持，可謂獲利頗豐。以3月19日公告當(dāng)天收盤價9.7元計算，前海人壽和鉅盛華通過股價上漲獲得的賬面浮盈約為21.28億元。在此期間，華僑城A還曾進行4次現(xiàn)金分紅，合計每10股派紅利10.06元，其中寶能系獲得約7.4億元，兩相結(jié)合，寶能系自非公開認(rèn)購華僑城A股份以來，累計浮盈達到約28億元。

文旅地產(chǎn)龍頭的債務(wù)危機

此次遭到寶能系減持的華僑城A，已在文旅地產(chǎn)深耕多年。

公開資料顯示，華僑城A于1997年登陸深交所，2009年公司營收已突破百億大關(guān)。自創(chuàng)業(yè)以來，華僑城A一直奉行“地產(chǎn)+旅游”的組合拳戰(zhàn)略，公司的毛利率也因此常年保持在行業(yè)平均水準(zhǔn)以上。

2019年，公司的銷售毛利率和銷售凈利率分別為56.58%和23.89%，相比之下，行業(yè)龍頭萬科和保利的這兩項數(shù)據(jù)則為36.25%、14.99%和34.96%、15.92%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，華僑城在毛利率、凈利率數(shù)據(jù)方面的領(lǐng)先是其特有的文旅拿地模式造成的。如果建造一個歡樂谷，不僅可以拿歡樂谷的地，還可以借勢把周邊的地全拿了，而且地價打包的，所以整體價格較低。

官網(wǎng)信息顯示，截至2019年末，華僑城集團資產(chǎn)總額超5500億元，實現(xiàn)營業(yè)收入超1300億元，利潤總額近240億元。其入園游客數(shù)更是突破1.5億人次，是全球主題公園集團三強，位居亞洲第一。

不過，近幾年來集團卻開啟了資產(chǎn)甩賣模式。數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年，華僑城集團分別出售了至少18家和11家子公司股權(quán)及債權(quán)。另據(jù)華僑城A于2021年1月發(fā)布的公告，公司過去一年通過公開市場成功完成了11個項目的轉(zhuǎn)讓工作，合計交易對價68.9億元。

也有媒體報道稱，僅2020年10月、11月，華僑城集團擬處置轉(zhuǎn)讓旗下公司資產(chǎn)或股權(quán)多達15家，已公布轉(zhuǎn)讓底價的涉及金額約99.4億元。

根據(jù)各平臺披露的華僑城旗下公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的相關(guān)信息，華僑城“割肉”的項目中普遍存在債務(wù)高企、發(fā)展不如預(yù)期的情況。

如10月中旬，華僑城子公司云南創(chuàng)意擬分別轉(zhuǎn)讓藍月山谷公司、石卡雪山公司的46%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，財報顯示，截至2020年9月30日，藍月山谷資產(chǎn)總計8019.87萬元，負(fù)債總計9459.79萬元；石卡雪山資產(chǎn)總計7686.46萬元，負(fù)債總計8614.37萬元，兩公司均已資不抵債，且負(fù)債總額接近2億元。

12月，華僑城轉(zhuǎn)讓的成都華僑城盈創(chuàng)公司，該企業(yè)項目已超過一年未動工，2020年前11月凈虧損1154.58萬元，且其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)也已于2020年9月4日到期。

景鑒智庫周鳴岐認(rèn)為，華僑城A最近這一輪變賣資產(chǎn)中多次出現(xiàn)了文旅項目，可能是由于旅游+地產(chǎn)的綜合性開發(fā)模式，已經(jīng)讓其肩上的包袱越來越重。

三季報顯示，華僑城A目前總負(fù)債達到3291.39億元，此外，2017-2019年，華僑城A經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額已連續(xù)三年為負(fù)，分別為-79.14億元、-100.41億元和-51.88億元。

周鳴岐還曾指出，“究其原因，它過于看重地產(chǎn)利益，已轉(zhuǎn)型成了一個房企，旅游完全是為地產(chǎn)勾地而存在，文旅團隊創(chuàng)新枯竭，缺乏核心優(yōu)勢。近幾年來除了在2017年5月通過戰(zhàn)略投資并表云南世博和云南文投獲得一些景區(qū)，幾乎處于停滯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，只能靠財報上玩弄文字游戲充充旅游的門面?！?/p>

文旅難倒一眾英雄漢

華僑城在文旅地產(chǎn)開發(fā)方面遇到的困境，只是房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。長久以來，文旅就像是許多房地產(chǎn)從業(yè)大佬心中追逐的夢，人們不斷向其發(fā)起挑戰(zhàn)，卻又不斷鎩羽而歸。

3月16日，知名藝人李亞鵬被北京市朝陽區(qū)人民法院判決向泰和友聯(lián)支付4000萬元及利息，此案起因即為8年前李亞鵬方斥巨資開發(fā)的云南雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目開發(fā)不力。

2012年，泰和友聯(lián)為幫李亞鵬開發(fā)雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，出資6000萬元對李亞鵬實控的雪山公司進行注資。在李亞鵬的夢想中，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)是一個集藝術(shù)中心、影院、青年酒店、藝術(shù)家工作室、酒店式公寓、商業(yè)院落等為一體的商業(yè)街區(qū)。

然而該小鎮(zhèn)在開盤半年內(nèi)僅售出30%，移交到陽光100手中后，2018年-2020年年中累計銷售的面積還不到1000平方米。

折戟雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)后，李亞鵬又提出“中國文谷”概念，致力于打造將音樂、戲劇、舞蹈、藝術(shù)展，乃至服裝秀、論壇、互聯(lián)網(wǎng)等與居住生活相融合的商業(yè)樂園。但其2017年拿下的鄭州中國文谷地塊已經(jīng)成了“不存在”的項目，2019年拿下的贛州中國文谷地塊也失去了進一步的消息。

“文旅地產(chǎn)，王健林都玩不轉(zhuǎn)呢?！庇芯W(wǎng)友對此評論稱。

事實上，王健林是最先暢想“文旅夢”的那批房地產(chǎn)企業(yè)家?！叭f達要做百年企業(yè)，必須向文化、旅游轉(zhuǎn)型?！痹缭?008年，王健林就找到了智綱智庫的創(chuàng)始人王志綱，請教旅游度假綜合體的開發(fā)問題。

王志綱告訴王健林一個規(guī)律：做旅游，小投入，無產(chǎn)出；中投入，小產(chǎn)出；大投入，大產(chǎn)出。

2009年8月，長白山國際度假區(qū)項目正式開工，此后王健林帶著團隊順勢拿下了西雙版納、大連金石灘等超10個文旅項目，逐漸構(gòu)建起了萬達的文旅帝國?！拔幕糜我殉蔀槿f達商業(yè)地產(chǎn)之外的核心支柱產(chǎn)業(yè)，而且我本人這三年對商業(yè)地產(chǎn)過問很少，全力抓文化旅游”。王健林曾在接受采訪時表示。

兩個細節(jié)足夠彰顯王健林在文旅項目規(guī)劃上的重視和野心。

2014年，在萬達商業(yè)赴港上市的前一天，王健林還在武漢為漢秀站臺。據(jù)悉，漢秀是中國首個舞臺劇劇場，位于武漢中央文化區(qū)，耗資25億元，其表演模式采用飛行變化LED巨幕、水下升降等特殊設(shè)備，堪稱業(yè)內(nèi)首創(chuàng)。

2016年，王健林在央視《對話欄目》上公開叫板迪士尼，“迪士尼不信中國有萬達，實在不應(yīng)該來大陸。我是有勝算把握的，有萬達在，上海迪士尼20年之內(nèi)贏不了利?！?/p>

天有不測風(fēng)云，在宏觀形勢生變和債臺高筑的背景下，王健林只得選擇斷臂求生。

2017年7月19日，萬達與融創(chuàng)、富力三方簽約，萬達商業(yè)以總價637.5億元，將北京萬達嘉華等77個酒店轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)；將西雙版納、南昌、合肥、青島、廣州、?？诘仁齻€萬達文化旅游城項目91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。

“萬達十幾個文旅項目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內(nèi)，每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大?！闭劶扒鍌}文旅資產(chǎn)時公司的財務(wù)狀況，王健林曾提到。

王健林之后，代替他扛起地產(chǎn)文旅大旗的是接受萬達13個項目的融創(chuàng)。融創(chuàng)掌門人孫宏斌的文旅版圖，也是從與萬達的“世紀(jì)大交易”開始構(gòu)建的。

2018年，融創(chuàng)成立單獨的文旅集團，并在10月以62.8億元收購了萬達文旅城項目的設(shè)計、管理及規(guī)劃公司，獲得了一只規(guī)模近5000人的文旅團隊。2019年年底，融創(chuàng)又收購了云南城投集團持有的環(huán)球世紀(jì)及時代環(huán)球各51%股權(quán)，一次性大手筆豪擲153億元。截至2020年6月，融創(chuàng)文旅已在國內(nèi)布局12座文旅城、4個旅游度假區(qū)、25個文旅小鎮(zhèn)、8個會議會展中心，涵蓋49個樂園、48個商業(yè)、近150家高端酒店。

但是押寶文旅的孫宏斌，并非沒有煩惱。2020年融創(chuàng)文旅的總資產(chǎn)為1250億元，占到融創(chuàng)中國總資產(chǎn)的14%左右，卻只貢獻了38.79億元營收，占集團收入的1.7%，與2019年相比幾無二致。而在這一年里，融創(chuàng)中國的股價也是一路下行，縱使2021年稍有反彈，目前的市盈率也僅為3.68，在所有房企中為倒數(shù)的水平。

有媒體報道指出，若在不再追加一分錢投資的基礎(chǔ)上，按照融創(chuàng)2020年的運營效率，需要超過32年才能回本。

2021年自曝債務(wù)逾期的華夏幸福也曾有類似經(jīng)歷。公司曾試圖在嘉善越里完美呈現(xiàn)古代嘉善的小鎮(zhèn)形象，并將其打造成長三角中高端人群休閑度假生活集聚地。

歷時5年，嘉善越里正式開業(yè)，然而據(jù)新旅界，位于嘉善越里的山里寒舍門店已于2019年底閉店；上海隱居酒店管理有限公司總裁則表示，“園區(qū)氛圍不夠增加了經(jīng)營難度，華夏幸福原本計劃2019年投資上億元在上海做營銷推廣，后來不知為何取消了……”

“嘉善越里完全不是按照文旅項目的配套進行招商，而是什么都想招進來，哪類客群的需求都想滿足，最終結(jié)果就是所有人的需求都滿足不了。項目定位不清，壓根就沒搞明白自己要做什么。”某資深旅業(yè)高管指出。

文旅開發(fā)難在哪？

為何房企們對文旅趨之若鶩，但實際效果卻難以令人滿意？

據(jù)媒體報道，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，房企在文旅項目的布局，一定程度上會為其帶來在當(dāng)?shù)氐哪玫貎?yōu)勢。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜則直言，“現(xiàn)階段來說，文旅是拿地的IP，底層還是房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

柏文喜指出，房企之所以熱衷文旅地產(chǎn)，是因為這是一個投資和運營并重、具有長期經(jīng)營價值的產(chǎn)業(yè)，對于一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和就業(yè)具有綜合效應(yīng)，比單純的住宅開發(fā)更具有社會與經(jīng)濟的雙重意義，因此以文旅切入地產(chǎn)開發(fā)更容易獲得地方政府的支持，獲取更加優(yōu)惠的開發(fā)條件。

另有資深投行人士在接受采訪時稱，目前的大多數(shù)重倉文旅房企，為的是依靠文旅城帶來的勾地收益和周邊房價上漲帶來的住宅銷售收益。

不過，文旅地產(chǎn)也面臨不少難題，首當(dāng)其沖的就是回款慢，其次是對消費者的定位拿捏。

一直以來，由于前期資金投入大、回報周期長，文旅行業(yè)呈現(xiàn)“721”規(guī)律，即70%虧損，20%勉維持，10%才盈利。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)行業(yè)文旅項目很少考慮項目創(chuàng)新，尤其是文旅與地產(chǎn)客群的區(qū)別?！耙浴穆谩?，來行‘房地產(chǎn)’之實的道路將越走越狹窄”，北京協(xié)成機構(gòu)文旅事業(yè)部總經(jīng)理鄭子涵指出。