業(yè)主支付首付、簽訂協(xié)議買房，沒(méi)想到宣稱是“大產(chǎn)權(quán)”的樓盤，竟是無(wú)證違法建設(shè)。不久后，開發(fā)商被指控犯罪，經(jīng)一審后，該案于今年3月被發(fā)回重審。

此事發(fā)生在湖北省黃岡市，涉案項(xiàng)目為湖北大葉谷置業(yè)有限公司（下稱大葉谷公司）的“東城國(guó)際”項(xiàng)目，2018年初開始對(duì)外銷售。該項(xiàng)目曾通過(guò)戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等方式宣傳。

2018年11月29日，黃岡市房地產(chǎn)管理局（現(xiàn)相關(guān)職責(zé)已整合至黃岡市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）在官網(wǎng)發(fā)出警示公告：“湖北大葉谷置業(yè)有限公司未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書，違規(guī)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；東城國(guó)際項(xiàng)目未取得五證，違法違規(guī)對(duì)外銷售，廣大市民請(qǐng)勿購(gòu)買?！?/p>

黃岡市房管局曾在2018年11月發(fā)出警示稱，“東城國(guó)際”項(xiàng)目未取得五證違規(guī)對(duì)外銷售。網(wǎng)絡(luò)截圖

2019年初，大葉谷公司負(fù)責(zé)人邵某某、李某某涉案被刑拘，檢方起訴稱，在沒(méi)有取得行政許可的情況下，該企業(yè)擅自銷售涉案房屋81套（含1套商鋪），并與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》，騙取購(gòu)房者購(gòu)房款共計(jì)1200多萬(wàn)元。

多名購(gòu)房者4月22日告訴澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn），案發(fā)后他們開始維權(quán)，多人已對(duì)大葉谷公司提起民事訴訟。

安居客相關(guān)負(fù)責(zé)人答復(fù)澎湃新聞時(shí)表示，此前核實(shí)到“東城國(guó)際”樓盤存在產(chǎn)權(quán)糾紛后，就第一時(shí)間下架相關(guān)新房信息，目前已經(jīng)在全站屏蔽該小區(qū)。

有法律人士認(rèn)為，作為專業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)平臺(tái)，應(yīng)該嚴(yán)格審核平臺(tái)發(fā)布的信息，如果未盡審核義務(wù)，發(fā)布虛假房源，業(yè)主有權(quán)要求其民事賠償。 

購(gòu)房者稱看了廣告買房，未料是違規(guī)開發(fā)

2018年初，“東城國(guó)際”（黃州）樓盤開始對(duì)外銷售。宣傳資料聲稱，樓盤臨近全國(guó)聞名的黃岡中學(xué)，“具有低密居所、宜居生態(tài)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等特色，比較適合投資”。

黃州區(qū)法院作出的原一審判決書顯示，被害人陳某在公安機(jī)關(guān)陳述稱，2018年1月底，其通過(guò)安居客網(wǎng)站看到廣告宣傳，東城國(guó)際有房屋出售，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是3800元-4100元。

2018年2月6日，陳某到“東城國(guó)際”售樓部現(xiàn)場(chǎng)?！爱?dāng)時(shí)售樓部工作人員蘇某說(shuō)，已經(jīng)賣了一大半了，你要買就趕快，對(duì)面職業(yè)中專的老師還有團(tuán)購(gòu)的，你買遲了，就買不到了！” 陳某說(shuō)，在他們的介紹下，當(dāng)天就交付了兩萬(wàn)元定金。

陳某說(shuō)，2月25日交齊首付款，加上之前的定金一共交了23.3萬(wàn)元，購(gòu)房合同約定2018年12月31日前交房。當(dāng)時(shí)蘇某給了一份承諾書：一號(hào)樓兩個(gè)月內(nèi)陸續(xù)出證，否則全額退款，并按照銀行利率給予相應(yīng)補(bǔ)償。交完首付款、工作人員讓陳某回家等通知。

陳某說(shuō)，因?yàn)槠綍r(shí)在外地打工，他不能實(shí)時(shí)了解樓盤情況。6月份還沒(méi)接到交房通知，就有些著急，他打電話問(wèn)蘇某，蘇某說(shuō)工地停工了，原因是“天氣太炎熱了，工人無(wú)法工作”。

到了9月份，陳某還是沒(méi)等來(lái)交房電話，他又打電話追問(wèn)蘇某，蘇某這回說(shuō)，主管房屋建設(shè)的部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了處罰，交齊罰款才可以繼續(xù)開工，工地還是停工狀態(tài)。

之后，陳某加入了“東城國(guó)際業(yè)主群”，了解到“東城國(guó)際”屬于無(wú)證違規(guī)開發(fā)，現(xiàn)在無(wú)法繼續(xù)施工，無(wú)法交房。

2018年11月29日，黃岡市房地產(chǎn)管理局在官方網(wǎng)站上發(fā)出警示公告：“湖北大葉谷置業(yè)有限公司未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書違規(guī)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；東城國(guó)際項(xiàng)目未取得五證（《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》） ，違法違規(guī)對(duì)外銷售，廣大市民請(qǐng)勿購(gòu)買，請(qǐng)勿交付任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，請(qǐng)勿簽訂任何協(xié)議或合同，以免后期無(wú)法辦證，無(wú)法交房，導(dǎo)致購(gòu)房人的合法權(quán)益無(wú)法得到法律保護(hù)，容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)及法律糾紛?！?/p>

多名購(gòu)房者向澎湃新聞表示，當(dāng)時(shí)開發(fā)商做了很多廣告，除了房產(chǎn)信息平臺(tái)，市區(qū)多個(gè)位置都可以看到樓盤的宣傳資料，所以大家就信以為真，沒(méi)想到會(huì)是一場(chǎng)騙局。 

開發(fā)商負(fù)責(zé)人涉罪受審，購(gòu)房者陸續(xù)提起民事訴訟

2019年1月21日、3月5日，東城國(guó)際的兩個(gè)老板邵某某、李某某涉嫌非法經(jīng)營(yíng)罪先后被刑事拘留，之后又被檢方以涉嫌合同詐騙罪公訴。

原一審判決認(rèn)定，2007年，邵某某名下的黃岡市東林電子實(shí)業(yè)有限公司拍得30畝工業(yè)用地，建廠房生產(chǎn)燈具，后因經(jīng)營(yíng)不善欠下巨債。2014年，邵某某在沒(méi)有取得行政許可的情況下，以東林公司“研發(fā)樓”的名義開工建設(shè)12層大樓，違法建筑面積約1.4萬(wàn)平方米，1-3層為商鋪、4-12層為住宅，共108套。

2018年2月，李某某、邵某某注冊(cè)了大葉谷公司，商定將命名為“東城國(guó)際”的“研發(fā)樓”作為商品房出售。二人擅自銷售房屋81套，獲得購(gòu)房款1228萬(wàn)余元。案發(fā)前，由于購(gòu)房者維權(quán)，李某退還購(gòu)房款138萬(wàn)余元。

為了促進(jìn)銷售，開發(fā)商此前還成立了線下銷售團(tuán)隊(duì)。黃某是黃岡當(dāng)?shù)匾幻Y深房產(chǎn)銷售人士，其作證稱，李某當(dāng)時(shí)找自己帶隊(duì)做房地產(chǎn)銷售，其問(wèn)是否有證，邵某某說(shuō)沒(méi)有，其當(dāng)時(shí)就答復(fù)，“證件不全的房子我不賣”。

之后，李某安排手下在購(gòu)房網(wǎng)站和平面媒介上大量投放廣告。

2019年6月，仍有經(jīng)紀(jì)人稱該樓盤房產(chǎn)證“部分已辦”。網(wǎng)絡(luò)截圖

2020年12月2日，黃州區(qū)法院作出一審判決認(rèn)為，邵某某、李某某以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重，其行為構(gòu)成非法倒賣土地使用權(quán)罪。

判決認(rèn)定，被告人邵某某犯非法倒賣土地使用權(quán)罪，判處有期徒刑二年六個(gè)月，并處罰金10萬(wàn)元。被告人李某某犯非法倒賣土地使用權(quán)罪，判處有期徒刑判處二年，并處罰金8萬(wàn)元。對(duì)兩人違法所得1090萬(wàn)余元予以追繳，返還被害人。

一審判決后被告人上訴。澎湃新聞在裁判文書網(wǎng)上檢索發(fā)現(xiàn)，3月12日，黃岡中院裁定將該案發(fā)回黃州區(qū)法院重審。

澎湃新聞從購(gòu)房者處了解到，事發(fā)后，他們開始維權(quán)，東城國(guó)際的老板邵某某曾承諾2018年12月20日給大家退購(gòu)房款，但一直沒(méi)有兌現(xiàn)，目前多名購(gòu)房者已對(duì)湖北大葉谷置業(yè)有限公司提起民事訴訟。 

律師：平臺(tái)如果未盡審核義務(wù)，業(yè)主可要求其承擔(dān)責(zé)任

針對(duì)“東城國(guó)際”的廣告投放行為，原黃州區(qū)工商局在2018年3月曾對(duì)大葉谷置業(yè)公司作出過(guò)行政處罰。

黃州區(qū)工商局認(rèn)為：大葉谷置業(yè)公司未取得《房屋預(yù)售許可證》，擅自發(fā)布房地產(chǎn)廣告，違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第五條的規(guī)定（在未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的樓盤，不得發(fā)布廣告）。

“東城國(guó)際”的信息，也曾在安居客上發(fā)布。4月22日，安居客相關(guān)負(fù)責(zé)人向澎湃新聞表示，安居客作為房源信息發(fā)布平臺(tái)，嚴(yán)格遵循主管部門對(duì)平臺(tái)發(fā)布廣告信息的要求，內(nèi)部信息核查部門也會(huì)通過(guò)機(jī)器、人工篩查等方式對(duì)違規(guī)信息做及時(shí)處理。

2021年4月20日，安居客網(wǎng)站上依然能查到“東城國(guó)際 （黃州）”的樓盤信息。網(wǎng)絡(luò)截圖

該負(fù)責(zé)人表示，安居客和涉案企業(yè)并無(wú)商業(yè)廣告合作，之前都是免費(fèi)的信息展示。此前核實(shí)到東城國(guó)際樓盤存在產(chǎn)權(quán)糾紛后，就在第一時(shí)間下架相關(guān)新房信息。

對(duì)于信息審核不嚴(yán)的質(zhì)疑，安居客相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，從2020年起，在新房樓盤信息展示上，平臺(tái)要求提供五證之后，方可進(jìn)行樓盤信息展示及銷售，并在一二線城市嚴(yán)格執(zhí)行。但在個(gè)別區(qū)域城市，受限于相關(guān)部門關(guān)于審批信息未開放的現(xiàn)狀，平臺(tái)主要通過(guò)開發(fā)商主動(dòng)提供相關(guān)材料以及第三方企業(yè)信用查詢系統(tǒng)進(jìn)行綜合核實(shí)，同時(shí)通過(guò)線下核查團(tuán)隊(duì)加強(qiáng)復(fù)查力度，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有經(jīng)營(yíng)異常行為，平臺(tái)也將對(duì)經(jīng)營(yíng)樓盤做出下架等處理。

北京天斗律師事務(wù)所主任梁宏剛向澎湃新聞表示，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》規(guī)定，發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明、工程竣工驗(yàn)收合格證明等真實(shí)、合法、有效的證明文件。未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的、違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)、未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證等情況不得發(fā)布廣告。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》還規(guī)定，違反本規(guī)定發(fā)布廣告，《廣告法》及其他法律法規(guī)有規(guī)定的，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者，處以違法所得三倍以下但不超過(guò)三萬(wàn)元的罰款；沒(méi)有違法所得的，處以一萬(wàn)元以下的罰款。

梁宏剛認(rèn)為，平臺(tái)如果未盡審核義務(wù)，發(fā)布虛假房源，業(yè)主有權(quán)要求其承擔(dān)民事賠償責(zé)任。