“在全國范圍內(nèi)，我們看到未來一兩年會有5%—10%的房價下滑，而不會出現(xiàn)崩盤式的下滑?！?7月5日，“朗潤格政論壇：激辯房地產(chǎn)市場前景”在北京大學(xué)舉行，論壇由北京大學(xué)國家發(fā)展研究院、北京大學(xué)金融校友會和西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心聯(lián)合主辦。摩根大通首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家和大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究主管朱海斌在論壇上對中國房地產(chǎn)走勢做了如上判斷。

談及中國房地產(chǎn)市場調(diào)整對整個金融體系和對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響時，朱海斌說房地產(chǎn)投資會降至個位數(shù)。  CFP 圖

        以下是澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）對演講內(nèi)容的摘錄:

中國房地產(chǎn)市場的黃金時代已經(jīng)過去

        中國房地產(chǎn)市場從1998年房改以后，我們說過去15年可以說是黃金15年。那從目前看，這個黃金時代已經(jīng)過去，在可見的將來，我們判斷一些房地產(chǎn)市場更可能是向一個正常的產(chǎn)業(yè)過度，也有人說未來是白銀的15年，整個高投資高回報的時代已經(jīng)過去了。但是房價大跌的可能性也不大，在過去兩三年實際上全國房價平均下跌20%~30%以上，房地產(chǎn)崩盤這種可能性我認(rèn)為是不大的。

        從幾個主要指標(biāo)來看毫無疑問，從今年年初開始房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了第一個拐點。房價在5月份開始以后，無論是統(tǒng)計局的數(shù)字還是搜房的數(shù)字，都首次出現(xiàn)環(huán)比下降。從同比的增速來看，從去年年底的高點，目前搜房剛出的百城數(shù)據(jù)平均是上升6.5%，三線城市同比持平。市場上看到更多的像其它的交易數(shù)據(jù)，新開工數(shù)據(jù)，土地出讓包括庫存的數(shù)據(jù)，這些指標(biāo)應(yīng)該說從某種意義上來說更加明顯。

        我個人的判斷，今年上半年出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場調(diào)整期跟2012年整個商家已經(jīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場調(diào)整有一定的相似之處，但是有兩個原因我們覺得這一次調(diào)整比2012年的調(diào)整時間會更長一些。

        第一個，如果我們看市場基本面因素的話，就是整個房地產(chǎn)市場在過去幾年，可能由過去整個全局供小于求的局面變成了現(xiàn)在供大于求的局面?，F(xiàn)在統(tǒng)計局的數(shù)字上我們也可以非常明確的得到支持，比如我們算了一下全國在建的住房面積，除以過去12個月住房銷售的總面積，我們把它作為一個住房供應(yīng)的指標(biāo)。從歷史的平均值看，大概是3.3。3.3是什么概念？如果目前在建的面積按照過去一年的速度銷售，要賣3.3年，那我們整個住房市場施工到建成的周期是比較接近的。那2011年是中國房地產(chǎn)市場一個比較明顯的拐點，2011年之前的指標(biāo)是在均值下比較多。

        不同點要強(qiáng)調(diào)一下，就是我們這一次的供大于求更多的是全局性的現(xiàn)象。而不像2011年上半年，相對來說更集中在房價過高或者是房價上漲過快的地區(qū)。2011年我們看，住房供應(yīng)供大于求最明顯在一線或者是沿海城市，房價上漲過快的地區(qū)。但2012年、2013年，中西部的供應(yīng)上升速度非?？?。因為2010年底國家開始加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，包括限購、限貸措施，所以房地產(chǎn)2011年之后大量往三四線城市轉(zhuǎn)移，所以新的供大于求的現(xiàn)象更多的是出現(xiàn)在東部沿海，2013年略有好轉(zhuǎn)，但是中部和西部這個現(xiàn)象非常明顯。所以這是我們認(rèn)為的第一個原因，就是為什么這一次調(diào)整周期會更長一些。

        第二個，如果我們從政策面來判斷，2011年上半年調(diào)查只需要兩三個季度，2012年出現(xiàn)了很多明確的變化，5、6月份我們?nèi)嗣胥y行兩次下調(diào)存貸款利率，我們也看到增速在明顯反彈。所以2012年上半年雖然出現(xiàn)了調(diào)整，但由于信貸政策放松，導(dǎo)致了樓市調(diào)整周期的結(jié)束或者是中止。但今年要從現(xiàn)在的增速或利率等主要政策指標(biāo)來看，下半年更可能是維持不動，不太可能出現(xiàn)較強(qiáng)的反彈。所以，從政策反應(yīng)來看，我們判斷下半年提前結(jié)束這一輪調(diào)整進(jìn)入產(chǎn)品周期，這個可能性要低于2012年。

        從房價樓市調(diào)整的長度來看，我們判斷這一輪的調(diào)整期更長，不是兩三個季度。我們認(rèn)為，在未來一兩年更可能出現(xiàn)的是局部調(diào)整，就是在全國范圍內(nèi)，未來一兩年會有5%—10%的房價下滑，而不會出現(xiàn)崩盤式的下滑。

        一方面從城鎮(zhèn)化過程來看，未來的需求仍然很穩(wěn)定。最大的需求是我們第一次城鎮(zhèn)化，目前的比重是52%，未來速度可能會有所下降，但這個過程會比較穩(wěn)步地往前走。而且另外一部分城鎮(zhèn)化過程中出現(xiàn)了市民化，農(nóng)民工現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)城，如何在城市里扎根，潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，這對房地產(chǎn)有很大支撐。

        第二個方面收入增速比較顯著，2013年底我們雖然說GDP下跌到歷史以來最低值，7.7%，但收入上漲幅度仍然是10%。從樓市房價調(diào)整來看，房價調(diào)整最主要的原因是房價收入比回到合理水平。房價收入比的調(diào)整，從國際上看就兩個渠道，收入不變的情況下就通過房價的大幅下調(diào)。這個美國和歐洲近一輪金融危機(jī)后體現(xiàn)得很明顯，美國、西班牙、英國，基本上2007年以后是2%—3%的收入，所以你要恢復(fù)房價收入就要通過房價大幅波動。那房價相對穩(wěn)定，略有下跌的情況下，要通過收入來改變，這可能是中國未來幾年會出現(xiàn)的情況。

        第三個原因可能是房價下跌的情況，我們認(rèn)為政策方面有很大的調(diào)整空間。2010年以后我們持續(xù)執(zhí)行的限購限貸政策，如果說房地產(chǎn)出現(xiàn)下行風(fēng)險，政策會出現(xiàn)一定的松動。

房地產(chǎn)投資增速會回到個位數(shù)

        第二個想講一下對于經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營體系的影響，這一塊主要是最近一段時間，房地產(chǎn)市場歐美投資者問得很多。歐美投資者思路基本上是以美國或者歐洲作為一個參照系，他們問得最多的是未來兩年中國金融體系風(fēng)險有多大？房價下跌幅度有多大，金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險有多大。內(nèi)在邏輯也很簡單，基本上是以美國的次貸危機(jī)作為出發(fā)點，美國次貸危機(jī)的傳導(dǎo)形式首先是房地產(chǎn)市場開始的，房價出現(xiàn)大幅調(diào)整，然后房貸違約大幅上升，房貸違約以后影響到金融產(chǎn)品質(zhì)量，金融產(chǎn)品出現(xiàn)違約。這樣對銀行投資的金融產(chǎn)品損失率非常高，銀行也進(jìn)行了一些去杠桿的努力，向各個部門貸款，再反應(yīng)出實體經(jīng)濟(jì)下行，這基本上是歐美投資者在分析房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象一個比較常用的思路。

        在中國，如果我們需要分析房地產(chǎn)市場對實體經(jīng)濟(jì)影響，可能采取的框架是更具中國特色的。就是我們更傾向于從宏觀向金融傳導(dǎo)的形式，而不是美國從金融向宏觀傳導(dǎo)的思路。就是在中國，如果我們區(qū)分金融體系的效益和宏觀方面的效益，我們理解從短期來看，宏觀效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于在短期之內(nèi)對金融體系的影響。

        那宏觀效益就是我們?nèi)绻凑麄€房地產(chǎn)對于中國GDP的貢獻(xiàn)率，基本上業(yè)界比較認(rèn)同的指數(shù)是房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率大概是12%—13%，1/8左右。如果加上跟房地產(chǎn)市場相關(guān)的行業(yè)，鋼鐵、水泥、家具、電器，加起來大概是接近20%，這個市場沒有太大的爭議，是這樣一個基本概念。

        從房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的影響來看，我們有一個大概的基本判斷，就是說如果房地產(chǎn)投資的增速下降一個百分點的話，對中國經(jīng)濟(jì)影響是0.3個百分點，間接影響也是0.3個百分點，總體影響就是0.6個百分點。那房地產(chǎn)市場現(xiàn)在我們最擔(dān)心的一個宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，我們知道去年中國房地產(chǎn)增速投資在20%多，那今年前5個月房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)回到了15%，就是已經(jīng)跌了5個百分點。按照我們的計算，這5個百分點下調(diào)對今年經(jīng)濟(jì)增速影響已經(jīng)是0.6個百分點了。如果其他因素都維持不變，僅僅因為市場調(diào)整，我們可能會從7.7下降為7.1左右，這是我們基本的一個判斷。

        從目前來看，未來幾年我們雖然不認(rèn)為房價會先崩盤，但我覺得房地產(chǎn)投資增速會回到個位數(shù)。如果說是個位數(shù)，就是說我們由于房地產(chǎn)推動GDP的增速，這一塊大概是從7.7起步，就是房地產(chǎn)增速從20%到個位數(shù)，下降接近兩個百分點，這樣對我們整個宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，對我們整個金融體系是最擔(dān)心的一塊。

        如果說GDP下滑，大家說我下一步再考慮對金融體系的傳導(dǎo)，第一我們可以說金融體系企業(yè)經(jīng)營的效率，或者是企業(yè)的利潤率會出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)。包括企業(yè)的營業(yè)能力會出現(xiàn)惡化，這不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)貸款下滑的情況，還包括外貿(mào)和中小企業(yè)的貸款下滑，這是我們最擔(dān)心的一個方面。

        房貸質(zhì)量在中國是比較高的，即使住房價格下降百分之二三十，但是最高首付在中國要求也是比較嚴(yán)格的，即使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下調(diào)，這一塊也不會有所惡化。第二塊就是房地產(chǎn)開發(fā)公司這塊，這一塊其實在中國和國外有一個比較明顯的不同，就是在中國房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行借款的時候，銀行并不是最主要的貸款來源，銀行貸款里僅僅有6%—7%是直接給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度看他資金來源里15%是來自于銀行的，那另外相當(dāng)一大部分是來自于信托。

        那為什么會出現(xiàn)這種情況？有一個原因就是中國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制，這在其他國家是不存在的。有相當(dāng)大一部分資金，30%以上是來自于預(yù)售這一塊，就是說，如果房地產(chǎn)開發(fā)商違約了，那受到損失的就不只是一方了。那我們在經(jīng)營分析框架里面這個含義有很大的不同，歐美這一塊房地產(chǎn)開發(fā)商外在的資金來源來自銀行體系，所以要更多關(guān)注銀行體系的風(fēng)險，但在中國的風(fēng)險是有影子銀行、家庭股和他本身三個承擔(dān)的，這個擴(kuò)散效應(yīng)就沒有歐美這么明顯。

        那還有土地抵押的銀行貸款，占到銀行貸款中的比例是20%~30%。那土地作為抵押概念是什么？就是土地的價值只是一塊風(fēng)險，我們更應(yīng)該關(guān)注的是以土地作為抵押的本身的東西，這是我們回到了最大風(fēng)險就是宏觀風(fēng)險上。這是我想講的第二塊，就是怎樣看待房地產(chǎn)對整個宏觀經(jīng)濟(jì)和金融體系風(fēng)險的影響，這基本上宏觀的影響是大于對整個金融體系的直接影響。

        所以我想再重申一個觀點，就是我們可能并不用太擔(dān)心中國會出現(xiàn)一個長期的、劇烈的房價下跌情況。我們更重要的可能是要在政策上做調(diào)整，怎么樣從過去我們更多著重地針對增量的政策，比如限購、限貸，向更多針對存量，比如說二套房，租房上做一些傾斜。

        演講人簡介:

        朱海斌: 摩根大通首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家和大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究主管，中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事。2001 年獲美國杜克大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位，1996 年獲中國人民銀行研究生院碩士學(xué)位，1994 年獲北京大學(xué)信息管理系學(xué)士學(xué)位。2001-2011年任職于國際清算銀行，先后擔(dān)任經(jīng)濟(jì)學(xué)家和高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家。研究方向?qū)Ｗ⒂诮鹑隗w系和實體經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)，風(fēng)險管理和金融監(jiān)管，中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場。