去年第四季度實(shí)現(xiàn)調(diào)整后盈利的優(yōu)客工場，好像又回到原點(diǎn)了。

6月5日，優(yōu)客工場發(fā)布了2021年第一季度財(cái)報。財(cái)報顯示，2021年一季度優(yōu)客工場總營業(yè)收入2.40億元，同比增長17.5%，超出上季度財(cái)報公布的收入預(yù)測值上限。凈虧損為1.268億元，較2020年同比擴(kuò)大52%，攤薄后每股虧損1.6元，同比增長22.2%。

值得注意的是，去年第四季度在非美國通用會計(jì)準(zhǔn)則（Non-GAAP）下，優(yōu)客工場第四季度實(shí)際上完成了6279萬元的盈利，但是今年第一季度優(yōu)客工場調(diào)整后卻仍然虧損4670萬元。

共享辦公行業(yè)一直被認(rèn)為是吃力不討好的生意，調(diào)整后盈利卻再度虧損的優(yōu)客工場，還能講好這個故事嗎？

靠外界輸血的優(yōu)客工場，準(zhǔn)備怎么辦？

優(yōu)客工場成立于2015年4月，創(chuàng)始人毛大慶博士曾是萬科集團(tuán)高級副總裁，公司主營業(yè)務(wù)便是為創(chuàng)新企業(yè)提供共享辦公空間。

企查查數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場成立至今至少完成了20輪融資，投資方有創(chuàng)新工廠、紅杉資本、天明雙創(chuàng)科技、天弘基金、大宏集團(tuán) 、上海創(chuàng)合匯基金、俊發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)等眾多機(jī)構(gòu)或企業(yè)。

需要注意的是，優(yōu)客工場從成立至今，除了去年第四季度的調(diào)整后盈利以外，其他時間一直處于虧損當(dāng)中，眾多投資機(jī)構(gòu)的輸血是優(yōu)客工場續(xù)命至今的關(guān)鍵。

“共享辦公現(xiàn)在依舊處在一個新興行業(yè)試錯的階段，所有企業(yè)都在摸索、尋找方向?！痹贗PO后的一次采訪中，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示。

試錯多年的優(yōu)客工場，此前一直采取的是重資產(chǎn)的“二房東”模式。共享辦公企業(yè)找到合適的房產(chǎn)，與地產(chǎn)商簽訂長租合同，再對內(nèi)部加以改造打造成“共享辦公空間”，最后出租給個人或者初創(chuàng)公司。

“二房東”這一重資產(chǎn)模式的缺點(diǎn)也很明顯，不管有沒有租戶入住，共享辦公企業(yè)都必須交付房產(chǎn)租金，以及共享空間的各項(xiàng)維護(hù)費(fèi)用。這種運(yùn)營模式使得共享辦公企業(yè)不得不擴(kuò)展市場以抵消損失，但它賺到的錢越多，虧損缺口也越大，因?yàn)樽饪偷臄?shù)量和共享空間維護(hù)費(fèi)的增加總是成正比的。另外，“高買低租”的擴(kuò)張方式所增加的成本也會為企業(yè)帶來更大的負(fù)擔(dān)。

按照業(yè)內(nèi)人士估算，在這種模式下，共享辦公的出租率，必須平均達(dá)到85%左右，才能保持盈虧平衡。

負(fù)重前行多年之后，優(yōu)客工場陷入了和“共享辦公鼻祖”WeWork相似的境地——連年虧損、靠外界輸血續(xù)命。尤其是2020年初那場突如其來的疫情，對優(yōu)客工場與WeWork來說，可以算得上是“讓本來不富裕的家庭，雪上加霜”。

不過好在優(yōu)客工場和WeWork開始選擇瘦身。

瘦身的共享辦公企業(yè)，準(zhǔn)備靠什么競爭下半場

WeWork這邊，軟銀收購其他股東的股權(quán)后，選擇將創(chuàng)始人諾伊曼踢出局，裁掉了大量員工并變賣了許多非核心業(yè)務(wù)，WeWork相當(dāng)于經(jīng)歷了一次大換血。

WeWork中國也成了WeWork“去包袱”戰(zhàn)略下的棄子之一，但它并不是第一個犧牲品。此前，WeWork還相繼關(guān)停了長租公寓業(yè)務(wù)WeLive和私立學(xué)校WeGrow。即使2020年受到疫情的影響，但在軟銀的維持下，WeWork依舊實(shí)現(xiàn)了32億美元的營收，毫無疑問，軟銀的措施起到了作用。

WeWork的失敗給其他共享辦公企業(yè)敲響了警鐘，與WeWork選擇收縮不同的是，以優(yōu)客工場、氪空間為首的中國共享辦公企業(yè)們，在瘦身的同時還在尋找新的模式。

近些年，優(yōu)客工場頻頻將旗下的子公司，轉(zhuǎn)移到大然凌一旗下，充實(shí)這一平臺。由于大然凌一也是優(yōu)客工場的子公司，所以相當(dāng)于演繹了一出出“子變孫”的戲碼。過去短短的半年時間內(nèi)，優(yōu)客工場陸續(xù)將位于北京、深圳、太原、蘇州、南京等地的子公司，注入大然凌一旗下。

財(cái)報顯示，優(yōu)客工場今年第一季度的工作空間會員服務(wù)收入為8970萬元，同比下降了30.8%。在營收同比增長的同時，工作空間會員服務(wù)收入減少主要原因是優(yōu)客工場關(guān)閉了沒有盈利的共享辦公空間，以及在轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的工程中導(dǎo)致的共享辦公空間業(yè)務(wù)的收縮。

“輕資產(chǎn)+重自營”的模式成為了優(yōu)客工場的“救命稻草”。

在這個戰(zhàn)略下，優(yōu)客工場的主要業(yè)務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)化共享空間U Space、小型辦公空間U Studio、定制化空間U Design，這些是優(yōu)客工場的自營業(yè)務(wù)，而它們無一例外地采用了WeWork的“二房東”模式。起碼在這方面，優(yōu)客工場仍要承擔(dān)重資產(chǎn)運(yùn)營下的一系列風(fēng)險。

提供運(yùn)營、設(shè)計(jì)施工服務(wù)的U Brand，則是優(yōu)客工場近些年才慢慢發(fā)展起來的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在U Brand模式下，優(yōu)客工場并不租賃物業(yè)，而是讓擁有房源的小業(yè)主扮演加盟商的角色，自己則提供品牌，負(fù)責(zé)裝修、獲客以及運(yùn)營。小業(yè)主獲取租金，優(yōu)客工場就從中收取服務(wù)費(fèi)。截至2021年3月31日，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理面積已增加到了36.5萬平方米。

不只是優(yōu)客工場押注輕資產(chǎn)，氪空間也有如此打算。氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城透露，氪空間以后將專注于那些在全國各地都有辦事處的企業(yè)客戶，幫助他們尋找新的辦公地點(diǎn)，同時負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)他們的辦公室。

從優(yōu)客工場2020年財(cái)務(wù)報表來看，公司蓄勢謀變的已露端倪。在公司總資產(chǎn)下滑超過23%的情況下，同期公司貨幣資金達(dá)到3.48億元，較2019年增長近一倍。另外，公司短期應(yīng)收賬款也同樣出現(xiàn)了超過45%的增幅。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的順利，讓優(yōu)客工場喊出了2021年“一平臺、一計(jì)劃”的口號，隨后上線分銷平臺“樓宇速讀”，計(jì)劃在2021年覆蓋所有34個省級行政區(qū)。

地產(chǎn)巨頭紛紛入局，行業(yè)會迎來新一輪洗牌嗎？

雖然像優(yōu)客工場這類共享辦公企業(yè)一直處于虧損當(dāng)中，但擴(kuò)展到整個行業(yè)中也不是沒有實(shí)現(xiàn)盈利的選手。

去年上市的德必文化，旗下運(yùn)營的園區(qū)物業(yè)多是老舊建筑群改造而成，2017年至2019年，德必文化分別實(shí)現(xiàn)凈利潤約0.22億元、0.55億元、1.21億元。不僅如此，還有一家名為“創(chuàng)富港”的共享辦公企業(yè)，也是類似于輕資產(chǎn)的模式，在去年上半年的凈利潤達(dá)到了1812萬元。

無論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，隨著行業(yè)中越來越多的選手看到盈利的曙光，但在那之前共享辦公選手們還要面對房地產(chǎn)巨頭們的跨界入局。

2019年底，萬科上線了辦公品牌“牛小時Office”，并在2020年6月于蘇州正式開業(yè)。根據(jù)公開信息顯示，牛小時Office首個項(xiàng)目面積達(dá)到6000-7000平方米。截至2020年底，牛小時Office的出租率達(dá)到了50%~60%，這個數(shù)字已經(jīng)接近一些行業(yè)內(nèi)的頭部選手。

在這條賽道上，萬科并不孤單——中國金茂的J SPACE、凱德的奕橋Bridge+、恒基兆業(yè)的Bcos、普洛斯的GWS普隆空間……地產(chǎn)巨頭們儼然已經(jīng)將這條賽道變成了新的戰(zhàn)場。

對于后入局的一眾地產(chǎn)巨頭來說，共享辦公行業(yè)已經(jīng)發(fā)展數(shù)年，用戶也被教育的非常妥帖，無需再花上額外精力去教育市場；另外，此前一眾共享辦公玩家的退場讓市場空出了大片份額，正是它們?nèi)雸龅暮脮r機(jī)。

另外，這些地產(chǎn)巨頭同樣有著屬于自身的獨(dú)有優(yōu)勢——自有物業(yè)以及充足的資金儲備，這兩點(diǎn)讓它們不必承受初創(chuàng)企業(yè)們的高額租金壓力。以萬科為例，其物業(yè)服務(wù)收入在2020年已達(dá)到182.04億元，萬科云（住宅物業(yè)服務(wù)）截至年末累計(jì)在管面積則高達(dá)5.66億平方米。

地產(chǎn)巨頭們的強(qiáng)勢入局，被很多業(yè)內(nèi)人士視作新一輪大洗牌的開端，然而也有人認(rèn)為，巨頭們短期內(nèi)難以對目前的格局造成改變。星庫空間創(chuàng)始人兼CEO白羽曾表示，碎片化存量資產(chǎn)精細(xì)運(yùn)營并不是開發(fā)商所擅長的，它們對行業(yè)不會有主導(dǎo)影響。“隨著行業(yè)加快淘汰，競爭已經(jīng)不是來自同行，更多的是來自市場，誰能率先實(shí)現(xiàn)盈利，誰就有領(lǐng)先的機(jī)會?！?/p>