3月20日，閘北區(qū)地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，該地塊區(qū)位圖。（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

        春節(jié)過(guò)后，上海閘北一幅土地成交刷新今年總價(jià)地王記錄。

        3月20日，閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊經(jīng)過(guò)491輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，被華潤(rùn)置地和華發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體以70.52億元競(jìng)得。據(jù)測(cè)算，該地塊為樓板價(jià)34871元/平米，溢價(jià)率16.24%。這是今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)最高成交總價(jià)。

        這也是央企華潤(rùn)今年拿下的第二幅地王級(jí)別土地。今年1月7日，經(jīng)過(guò)53輪的激烈競(jìng)拍，華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體以86.25億元奪得豐臺(tái)白盆窯地塊，該地塊成為北京新的總價(jià)地王。

        澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）從上海市土地市場(chǎng)官網(wǎng)上了解到，截至3月19日，該地塊吸引3家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，全部為國(guó)企性質(zhì)。其中包括華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以及保利首創(chuàng)聯(lián)合體。

        上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站顯示，該地塊的起始價(jià)為606701萬(wàn)元，折合起拍樓板價(jià)高達(dá)3萬(wàn)元，土地用途為住宅和辦公。

        從位置來(lái)看，該地塊東至規(guī)劃平陸路，南至汶水路，西至規(guī)劃云照路，北至規(guī)劃云飛路；出讓總面積為76314.6平方米。按照規(guī)劃，住宅部分的建筑面積將占到該地塊未來(lái)總量的83%-85%。

        值得注意的是，和去年成交的大寧地王相比，該地塊在成交總價(jià)、單價(jià)、溢價(jià)率等方面都與大寧地王有著較大的距離。兩塊土地相差不足一公里，地塊成交樓板價(jià)卻相差1.31萬(wàn)元。

        德佑鏈家地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，今天拍出的地塊位于汶水路（中環(huán)）北面，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，屬于彭浦板塊而非大寧板塊，今天成交的閘北地塊處于汶水路以北的中外環(huán)區(qū)域，在位置和未來(lái)規(guī)劃前景上有一定的差距。

        按照克而瑞房產(chǎn)數(shù)據(jù)，2014年，彭浦板塊商品住宅的成交均價(jià)在36998元/平方米；大寧板塊的成交均價(jià)為39908元/平方米。

        另外，該地塊的出讓條件也相對(duì)苛刻，競(jìng)拍預(yù)合同中明確規(guī)定，“建筑面積不少于21740平方米的人才公寓，由受讓人用于租賃，不得擅自銷售。受讓人如需銷售，銷售前須征得出讓人同意。配建不低于住宅建筑總面積5%且成套的保障性住房用作公共租賃住房，無(wú)償移交給政府等。”

        陸騎麟稱，這是繼前灘之后，今年再度出現(xiàn)的住宅類地塊只租不售的情況，當(dāng)然，其只租不售的比重較低，只占到住宅總量的12-13%。前灘住宅類地塊只租不售，主要是針對(duì)未來(lái)建設(shè)國(guó)際金融區(qū)所帶來(lái)的一些外籍居住者，而本次閘北地塊只租不售的房源則是作為人才公寓，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

        在陸騎麟看來(lái)，今天成交的閘北地塊無(wú)論在價(jià)格還是人氣方面，都與去年的大寧地王不可同日而語(yǔ)。原先出于打響品牌、惡補(bǔ)儲(chǔ)備等原因的盲目高價(jià)拿地現(xiàn)象正在減少，在樓市的“新常態(tài)”下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于自身利潤(rùn)率的考量正在加重。

        上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，去年該地塊周邊大部分房源單價(jià)不到4萬(wàn)元/平方米，“明園森林都市三期”成交單價(jià)只有3.2萬(wàn)元/平方米，位置相對(duì)好的“大寧瑞仕花園”單價(jià)為4.76萬(wàn)元/平方米。

        “房?jī)r(jià)暴漲年代已一去不復(fù)返，在限購(gòu)不放松的情況下，未來(lái)市場(chǎng)交易想要得到迅速增長(zhǎng)也變得困難重重，市場(chǎng)因素加上本地塊諸多條件所限，房企拿地較為理性?！饼徝粽f(shuō)。

        一公里之隔的大寧地王項(xiàng)目大寧金茂府目前已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)籌，據(jù)傳報(bào)價(jià)在7.0-7.5萬(wàn)元/平方米。

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華潤(rùn)和珠海華發(fā)以聯(lián)合體的方式拿地，降低了拿地成本，也對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制創(chuàng)造了條件。否則若是單個(gè)企業(yè)拿地，若對(duì)照周邊類似地王項(xiàng)目，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)盲目高價(jià)拿地會(huì)帶來(lái)后續(xù)開(kāi)發(fā)的困難。