信貸和稅收雙放松！樓市新政超預(yù)期。

        繼3月27日國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)文促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后，3月30日傍晚，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)，以及財(cái)政部、國家稅務(wù)總局，分別發(fā)文，力挺房地產(chǎn)市場(chǎng)。

        3月30日17時(shí)，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，大力度松綁二套房貸款。超預(yù)期的調(diào)整主要有兩條：有房有貸的，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至40%：有房無貸的，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至30%。符合預(yù)期的調(diào)整是：公積金貸款購買二套房的首付比例降至20%。

        與此同時(shí)，財(cái)政部網(wǎng)站也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息稱，從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在其微博稱，這是2008年后最大力度、最密集的穩(wěn)樓市行動(dòng)。

        樓盤開發(fā)商立刻做出來反應(yīng)。

        上海某改善型樓盤負(fù)責(zé)人向澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）表示，央行、財(cái)政部的政策發(fā)布后，他們隨即決定將樓盤售價(jià)每平方米提高1000元，提價(jià)幅度在3%左右，“去年下半年以來，上海樓市雖然價(jià)格沒有大漲，但成交量本來就不錯(cuò)，此次政策出臺(tái)后，肯定會(huì)讓成交量、價(jià)格出現(xiàn)大漲，多數(shù)開發(fā)商都會(huì)跑出很好的量，價(jià)格短期內(nèi)會(huì)上調(diào)5%-10%?！?/p>

        該負(fù)責(zé)人說，從他們樓盤的情況看，春節(jié)以后客戶購房的心態(tài)都比較急，購房周期有明顯縮短。此次政策出臺(tái)，更會(huì)促使一些觀望客戶提早出手。

        另一家樓盤負(fù)責(zé)人表示，政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)一片看好，預(yù)計(jì)接下來樓市成交量會(huì)很快上去，他們?cè)?jì)劃在三四季度才會(huì)制定實(shí)施的提價(jià)方案將會(huì)提到近期來執(zhí)行，“具體幅度將在兩周內(nèi)確定，兩周的時(shí)間也可以觀察下市場(chǎng)，如果周邊其他項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，我們也肯定會(huì)跟進(jìn)。今年全年，我們的提價(jià)幅度在15%左右?！?/p>

        該負(fù)責(zé)人說，對(duì)于上海而言，政策出臺(tái)后，短期內(nèi)將直接拉升樓市成交量，價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在5月份出現(xiàn)上漲，總體上漲幅度在3%-5%。

        某大型上市房企市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人對(duì)澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）表示，央行和財(cái)政部此次的政策對(duì)想要改善購房需求和二手房的交易是個(gè)利好消息，這是提振住房需求的方法，釋放市場(chǎng)上改善型需求的人群。對(duì)于財(cái)政部發(fā)布的調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的政策，上述人士認(rèn)為，本質(zhì)是促進(jìn)需求降低交易成本。從房?jī)r(jià)方面來說，一線二線城市的房?jī)r(jià)會(huì)漲，但不會(huì)像2008年那樣大漲，對(duì)房?jī)r(jià)影響不會(huì)太大。

        “但遠(yuǎn)郊和三四線以下城市，總需求不足，流通性加大了，只會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘袕挠袃r(jià)無市，轉(zhuǎn)變?yōu)?/span>明顯下跌。不過，對(duì)當(dāng)?shù)卣畞碚f，市場(chǎng)有流通，稅收也能多起來?！?中房信研究總監(jiān)薛建雄說。

        通常來說，二手房交易過程中，買方和賣方都需要承擔(dān)不同的稅費(fèi)，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。

        澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）梳理資料發(fā)現(xiàn)，此前為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，國家曾經(jīng)多次調(diào)整二手房交易稅：2005年，為遏制投機(jī)炒作、穩(wěn)住房?jī)r(jià)，將此前免征營業(yè)稅期限“一年”調(diào)整為“兩年”；2009年12月，免征期限由“兩年”調(diào)整為“五年”；2011年1月，在免征營業(yè)稅期限五年的基礎(chǔ)上，此前二手房銷售總額差額計(jì)征改為全額計(jì)征。

        薛建雄認(rèn)為，財(cái)政部此次調(diào)整的主要目的是，促進(jìn)更多有改善需求的人提前換房。通過促進(jìn)梯次改善需求加速，來增加樓市總需求。

        此前對(duì)房地產(chǎn)政策放松，主要是放松限購、調(diào)整二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低房貸利率、放松公積金貸款規(guī)則等。

        有分析人士認(rèn)為，央行此次政策的最大亮點(diǎn)在于，提供了四成的首付比例，這樣一個(gè)政策的刺激力度非常大。過去購房者實(shí)際上需要提供六到七成的首付，這在一定程度上抑制了住房交易。畢竟，很多改善性購房者的資金壓力難以提供此類高額度的首付。

        此前的政策規(guī)定，二套房首付比例為60%，北上廣深二套房首付比例為70%；住房公積金貸款政策為：首套普通自住房貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%；90平方米以上的，最低首付款比例為30%。

        上述分析人士認(rèn)為，二套房首付最低四成的規(guī)定，大大降低了購房者首付比例和壓力，成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。對(duì)于一線二線城市而言，此類城市改善型購房需求得到積極釋放，這會(huì)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)成交尤其是中大戶型的積極購置需求，對(duì)于相關(guān)房企來說也是一個(gè)機(jī)會(huì)，可以借機(jī)去庫存。

        以下為3月30日多項(xiàng)政策全文：

中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知

        中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部、各省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行；各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委）、銀監(jiān)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局；各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行，直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房公積金管理委員會(huì)、住房公積金管理中心：

        為進(jìn)一步完善個(gè)人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

        一、繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

        二、進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

        三、加強(qiáng)政策指導(dǎo)，做好貫徹落實(shí)、監(jiān)督和政策評(píng)估工作。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各級(jí)派出機(jī)構(gòu)要按照“因地施策，分類指導(dǎo)”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督；在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平；密切跟蹤和評(píng)估住房信貸政策的執(zhí)行情況和實(shí)施效果，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

        請(qǐng)人民銀行各分行、營業(yè)管理部、省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各省（自治區(qū)、直轄市）銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社、外資銀行、村鎮(zhèn)銀行。

        中國人民銀行

        住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

        中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

        2015年3月30日

關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

        財(cái)稅[2015]39號(hào)

        各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

        為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策通知如下：

        一、個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

        二、上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)﹝2005﹞26號(hào)）、《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)﹝2005﹞89號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)﹝2005﹞172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

        三、本通知自2015年3月31日起執(zhí)行，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅﹝2011﹞12號(hào)）同時(shí)廢止。

        財(cái)政部  國家稅務(wù)總局