樓市新政出來以后，很多人都跑來問澎澎，能不能買房了？

        澎澎把這個問題拋給旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長林中，他是這么說的，“未來十年內(nèi)，中國房價會形成一個很大的價格體系，房價最高的城市就是北京、上海、深圳，未來均價會在5萬元/平方米。而三四線城市的均價仍然在四五千元徘徊。”

        林中現(xiàn)在想香港看房子。記不記得前段時間李嘉誠在將軍澳的樓八折開盤，非?；鸨?，很多TVB的明星戴著口罩排隊，整一個兒TVB素顏刷臉大賽的趕腳。

        “買買買！”他的弟弟林峰去年年底就下單了，在上海買了一套旭輝自個兒的項目。

        你們看到浦東交易中心什么系統(tǒng)擠爆了對吧，又看到長寧交易中心排著長龍隊伍。澎澎認(rèn)為，成交量確實是上去了，但沒那么熱。

        你看著開發(fā)商宣傳得很起勁，但他們真的有這么樂觀么？！

        呵呵噠！銷售目標(biāo)敢定高的房企不多，一季度賣房子賣得很好的也不多！

        旭輝2015年的銷售目標(biāo)是250億，2014年完成銷售額212億。

        林中的意思么，這個數(shù)字定得也不保守哦。

        Everybody都說，今年比去年市場好，但好到哪兒去，誰也不敢說。目標(biāo)完不成丟人的，所以定得都不是太高。

500億之前，保持40%復(fù)合增長率

        旭輝和所有的200多億的房企一樣，這兩年沖得很猛，上市以后，就想走自己的style。

        但講真的，旭輝style？泰禾style？正榮style？新城style？每一家都在拼命地給自己貼標(biāo)簽，這不重要。大家關(guān)心的是，如何可持續(xù)發(fā)展？

        千億俱樂部，就那些了，剩下的這些200多億到六七百億的幾十家，略尷尬。

        現(xiàn)在，誰也不太愿意再說高周轉(zhuǎn)了，規(guī)模、利潤怎么平衡？

        林中覺得，500億之前，會維持40%的復(fù)合增長率；500億之后，降增長率，降到20%、30%就夠了，增長率下降以后負(fù)債率就會下來，融資成本就會下來，規(guī)模才能上去。新鴻基從銷售到持有，轉(zhuǎn)型用了10年，“你從開發(fā)銷售階段開始向經(jīng)營持有階段做轉(zhuǎn)型，把所有的準(zhǔn)備工作做好，就可以開始做轉(zhuǎn)型。但是整個轉(zhuǎn)型你需要10年，我去看過新鴻基在香港從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營持有，從開始到完成這個戰(zhàn)略大概花了10年，我們在100億到未來轉(zhuǎn)型之前我要花10年準(zhǔn)備，10年以后開始準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型再花10年，你基本上就完成一個很大的變化?！?/p>

        很多機構(gòu)喜歡用穩(wěn)健形容旭輝這家公司。貼一下這家公司的財報數(shù)據(jù)：2014年，銷售額212億，同比（比上年同期）增長38.4%；合同銷售均價12235元，同比增長14.1%；現(xiàn)金回款達(dá)80%；結(jié)算收入161.8億元，同比上升35.9%；核心凈利潤19.4 億元，同比上升27.7%。

        Everybody都在說，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)過去了。林中表示，以前房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率15%么很easy，現(xiàn)在越來越難了。以后么，趨于社會平均標(biāo)準(zhǔn)了，10%到15%。

        誰超過15%，誰牛逼么。

        TOP10啊，就那些了：

        大的轉(zhuǎn)型難，中的規(guī)模效益小基礎(chǔ)薄弱，小的如果融資成本高就基本活不下去了：融資成本降到6%才有機會做商業(yè)地產(chǎn)：

        旭輝要把融資成本降到6%以下，他們覺得這樣才有資格玩商業(yè)地產(chǎn)。

        林中說，旭輝在上海做商辦體量，僅次于綠地，但全部都賣掉了。土地儲備中，20%多的都是商辦性質(zhì)，至于持有體量更是tiny。

        旭輝也是要走時下人人都要走的輕資產(chǎn)，持有商業(yè)體量的比重控制在總資產(chǎn)的10%以內(nèi)。

        呵呵，即使融資成本降到6%以下，租金回報率做到6%以上也不容易的。高利貸做持有肯定玩火自焚。

        其實很多中型開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)還是走萬達(dá)那套，一個綜合體，銷售那部分收回來的現(xiàn)金流足以支撐整個項目的持有開發(fā)。玩得很吃力??！

        萬達(dá)商業(yè)2015年的目標(biāo)之一，融資成本做到7%以下。萬達(dá)商業(yè)是借助萬達(dá)集團(tuán)的評級哦，所以6%以下你想想看哦！至于要舉例，長實的融資成本只有2%-3%的，澎澎只能呵呵噠！        萬達(dá)雖然租金收入占比很tiny，但租金及管理費息稅前利潤占比到了40.8%。人人都知道賣房子不如租房子省力省心賺錢，但是你沒有足夠的現(xiàn)金流還是表玩了。SOHO2013年宣告轉(zhuǎn)型的時候賬上準(zhǔn)備了100多億現(xiàn)金，人家現(xiàn)在賬上的現(xiàn)金流都快到200億了。隨時準(zhǔn)備著！

        看看瑞安好了，人家摒啊摒啊的，咬牙堅持了這么多年，還是耐不住沒錢，資產(chǎn)一個個在賣，苦哈哈的。

        和所有想玩商業(yè)地產(chǎn)的人一樣，林中也說旭輝的商業(yè)地產(chǎn)要剝離分拆上市的。澎澎了解到，旭輝正打算聯(lián)合一些其他的中型房企，整合做一個資產(chǎn)管理平臺，快的話年內(nèi)就有消息了。

三分之一的銷售任務(wù)都在上海

        這幾年，孫宏斌們都在說，深耕區(qū)域。

        林中表示，上海今年的推貨量超過100多億元，占整個集團(tuán)銷售額的30%。

        有些城市注定是沒有緣分的，于是大部分的開發(fā)商都敞開膀子沖向那么些個一二線城市。

        大部分的布局重點都是珠三角+長三角+大本營，一二線城市。