存量歷史建筑是上海文化的重要組成部分，在城市推進精細(xì)化管理的背景下，對于歷史建筑的更新不再只關(guān)注于建筑本身的修繕和保護，更在于更新之后的空間如何被人們使用以及如何有機融入其所在的街區(qū)。

7月29日，圍繞“存量歷史空間更新的多維度探索與機遇”這一主題，城市建設(shè)的管理者、研究者、開發(fā)者和全產(chǎn)業(yè)鏈的參與者在楊浦區(qū)智慧坊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園OUR Lab進行了思想碰撞。該場沙龍為即將在9月舉辦的上海國際建筑文化周的系列活動之一，由上海市建筑學(xué)會主辦，上海市歷史建筑保護事務(wù)中心作為行業(yè)指導(dǎo)單位，上海都市再生實業(yè)有限公司協(xié)辦。

同濟大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院副教授劉剛在主題演講中指出，當(dāng)代城市更新的基本形式是競爭，包括基于實現(xiàn)各自經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)的城市間競爭以及基于多元利益主體互動的城市內(nèi)部競爭。從城市內(nèi)部來看，機遇與挑戰(zhàn)的把握在于認(rèn)識到，更新是城市內(nèi)部多元利益主體之間的一種博弈——各主體以促進公共利益為前提，提出有說服力的行動方案，最終在合作中程度不一地實現(xiàn)自己的目標(biāo)。

在圓桌環(huán)節(jié)，上海市歷史建筑保護事務(wù)中心主任蔡樂剛、瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展部副總經(jīng)理陽磊、上海日報特約記者喬爭月和豫園文化商業(yè)集團副總裁郭清分別從政策、開發(fā)和文化三個不同的維度探討了歷史建筑的保護和再利用平衡所面臨的挑戰(zhàn)和愿景。以下內(nèi)容整理自圓桌實錄，有刪減。

圓桌現(xiàn)場，四位嘉賓從左至右依次為陽磊、蔡樂剛、喬爭月、郭清。該場圓桌由OUR都市再生創(chuàng)始人凌穎松主持 

歷保政策與現(xiàn)實需求：中心城區(qū)歷史空間更新的挑戰(zhàn)與機遇

蔡樂剛：上海在歷史建筑保護、更新和利用方面做了很多探索，也輸出了多種模式。對于一些比較早期的項目，經(jīng)過時間的沉淀，至今還有不同的聲音，值得我們?nèi)ニ伎?。從管理的角度來講，當(dāng)時的有些更新模式放到今天，可能會面臨更高的保護要求以及更多的利用限制。

更新項目通常會涉及到區(qū)域內(nèi)的居民搬遷。雖然動遷可以改善居民的生活條件，很多老城廂居民也有動遷的需求，但是老百姓也會有其他方面的訴求，并且對于開發(fā)企業(yè)來說，動遷帶來的前期成本投入非常高，目前政策帶來的補償也有限。因此，如何平衡前期投入、老百姓的訴求，以及管理者對整個片區(qū)的規(guī)劃，包括平衡開發(fā)企業(yè)自身的投入與產(chǎn)出，是當(dāng)前所有歷史街區(qū)在更新中面臨的最大矛盾。

如何去平衡不同主體的訴求？事實上，包括建業(yè)里、新天地、洛克·外灘源等項目案例中還未出現(xiàn)特別好的、可復(fù)制的模式，因為這些案例成功的背后有很多因素，而且并不是每一個更新項目都能成為網(wǎng)紅點。

今年，上海有望頒布《城市更新條例》，這將是一個重要機遇。除此之外，解決上述矛盾的重要突破點將在于，如何找到合適的業(yè)態(tài)去融入更新后的空間。比如，今天這場沙龍所在的場所是典型的工業(yè)遺產(chǎn)建筑，雖然沒有掛牌，但是已經(jīng)被活化和有效利用。我認(rèn)為，上海的城市建設(shè)既是開放、包容的，空間更新也應(yīng)該繼續(xù)開創(chuàng)新模式，將各方積累的經(jīng)驗疊加進來，如此既利于我們做好歷史建筑的保護傳承、提升軟實力，老百姓的生活品質(zhì)也能得到提升。

陽磊：作為開發(fā)商去做城市更新并不容易，因為在現(xiàn)有土地制度下，城市更新做得好的企業(yè)不一定能拿到想要的地，而拿到地的企業(yè)可能為了追求更高的經(jīng)濟效益，不一定做得好。如果城市管理者可以平臺化地去運作存量歷史空間的更新項目，或許可以從真正意義上改變城市更新的經(jīng)濟模型。

對于開發(fā)方來說，另一個比較大的挑戰(zhàn)來自保護過程中涉及的城市規(guī)劃相關(guān)的政策法規(guī)。譬如，開發(fā)方想像倫敦一樣做創(chuàng)新的產(chǎn)品，將商業(yè)、活動、工作和居住空間融合在一起，以此吸引創(chuàng)意階層，但這樣的融合在當(dāng)前政策對居住建筑有日照時長要求的情況下就難以實現(xiàn)，并且實際上，使用者對空間并不一定有這樣的需求。因此，如果反過來從市場驅(qū)動的角度去看政策法規(guī)和條例，我希望未來還能有進步的空間。

郭清：我在工作中有幸接觸過全國各地的更新項目，痛點很多，比如產(chǎn)權(quán)問題，其中還包含著承租問題，甚至是承租中的一租、二租和三租。這些挑戰(zhàn)落到團隊身上，需要抽絲剝繭，一層層地去調(diào)查研究，弄清楚以后實事求是地解決。

對于歷史空間的更新，項目頂層設(shè)計非常重要，只有處理好了人力、資金、投入產(chǎn)出平衡等問題，項目才能得以啟動。此外，在制定的頂層邏輯下，內(nèi)容填充又是一個技術(shù)層面的問題，因為運營方從綜合競爭力的角度，還要考慮新項目和已經(jīng)建成、在運營的項目之間的錯位匹配。

更新項目的頂層設(shè)計很復(fù)雜，但我很高興地看到近年來越來越多不同領(lǐng)域的人參與到相關(guān)工作中，而且現(xiàn)在上海城市管理水平也提升得很快，這為未來的項目帶來了更多可能。

歷史建筑的價值判斷需要多維度的標(biāo)準(zhǔn)

喬爭月：我從2004年開始向海外讀者介紹上海的城市與建筑歷史，也在自己居住的武康路見證了它從一條安靜的馬路變成今天的網(wǎng)紅打卡地。

去年，我在疫情之后開始關(guān)注上海醫(yī)院里的歷史建筑，經(jīng)過探訪，發(fā)現(xiàn)不少中國近代著名建筑師留下來的作品。我知道上海第一人民醫(yī)院的前身是上世紀(jì)三十年代服務(wù)上海外僑的頂級醫(yī)院——公濟醫(yī)院，但與院方聯(lián)系后被告知已經(jīng)沒有遺存的歷史建筑，反復(fù)查看地圖后發(fā)現(xiàn)，還有一座歷史建筑，位于天潼路乍浦路口，曾經(jīng)是公濟醫(yī)院北側(cè)的修道院大樓，現(xiàn)在是一家酒店的中餐廳。查閱酒店的官網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)對這幢建筑只字未提，提出采訪請求也被婉拒了。對于公濟醫(yī)院相關(guān)歷史建筑群的拆除，我覺得比較可惜。這個案例也引發(fā)了我的思考——在做城市更新項目之前，參與方有沒有做深入的歷史調(diào)研，包括了解空間內(nèi)居民的需求？引入的新業(yè)態(tài)是否真正與歷史空間相匹配？

最近，我在制作內(nèi)容的過程中進入了南京東路上的慈安里大樓，那里即將動遷。我以為居民的生活質(zhì)量會很糟糕，但很多居民都自行對房屋進行了更新，例如在有限的空間中搭建隔層，使空間視覺上更寬敞；有位轉(zhuǎn)角的住戶在轉(zhuǎn)角窗邊擺放了方桌和水果，方便欣賞風(fēng)景。在我們走訪的過程中，可以看到鄰里之間其樂融融的互動場景。有居民向我表示，動遷的補償還可以，但不足以他們再在同樣的地段購置房屋，而且離開之后不知還能不能找到熟悉又放心交托事務(wù)的鄰居。

這些都是城市更新中面臨的很具體的問題。反觀我們之前對與歷史建筑的研究視角往往局限于物化的建筑，考慮怎樣讓建筑更商業(yè)化，但其實，注重前期的歷史研究以及了解居民的多元需求，項目后續(xù)成功的可能性才更高，也會為商業(yè)價值帶來更多賦能的可能。當(dāng)年，外灘18號的更新就先花了三四個月的時間，深入建筑內(nèi)部，拍攝了兩萬多張歷史細(xì)部的照片，為后來項目的成功打下基礎(chǔ)。

蔡樂剛：2002年，上海頒布《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》，首創(chuàng)了“優(yōu)秀歷史建筑”的概念，目的是保護歷史建筑的同時兼顧利用。時至今日，我們更加強調(diào)保護與利用并舉。

可以看到，開發(fā)商或者更新的參與者對歷史建筑價值的判斷存在差異——有些希望掛牌，有些則不希望。兩種態(tài)度并不矛盾，但我認(rèn)為，不論掛牌與否，歷史建筑本身以及它對所在街區(qū)帶來的價值是不變的。從現(xiàn)在的管理要求來說，掛牌與否，對于單棟建筑的再利用不會形成太大的障礙——我們打破了一些限制，只要不影響建筑保護的業(yè)態(tài)都允許做了。處理好歷史建筑本身的價值、保護的重點與空間更新后引入的業(yè)態(tài)之間的矛盾成為關(guān)鍵。

尤其是現(xiàn)在更新概念擴大之后，不再只是一幢建筑的保護和利用，而是從點到線到面的空間利用，可能會出現(xiàn)更多沖突和區(qū)域內(nèi)新老結(jié)合的問題。從管理的角度來說，上海在遵從國家法律規(guī)定的前提下，會盡量去考慮區(qū)域內(nèi)的平衡，甚至是跨區(qū)的平衡，至于一些框架要更新到政府文件中，可能還有一個過程。從市領(lǐng)導(dǎo)對城市更新的重視程度來看，未來值得期待。我們希望社會各個方面多多參與，提出寶貴建議，共同推動城市更新與歷保項目。

（薛之韻對本文亦有貢獻，特別感謝。）