新西蘭這片土地被發(fā)現(xiàn)于大航海時期，城市也就依附海港慢慢發(fā)展起來。Britomart位于奧克蘭市中心區(qū)，緊鄰港口。它作為奧克蘭城市發(fā)源地，在軍事防御、交通和貿(mào)易方面歷來具有戰(zhàn)略意義。在歐洲人來到新西蘭之前，Britomart所在地就已經(jīng)有了數(shù)個毛利人的村落。1840年，新西蘭首位市長霍布森（Governor Hobson）收到當(dāng)?shù)孛柯滟浻璧?000英畝土地，建立了新西蘭的第一個殖民首都。一年后，這片土地中心區(qū)的岬角，以一艘英國皇家海軍巡洋艦命名，成為Britomart角。

1870年，城市建設(shè)擴張，需要增建港口設(shè)施。于是人們在Britomart角及其周邊地區(qū)填海造田，形成了現(xiàn)在的Britomart區(qū)。十年之后，這片由填海造田形成的土地，成為奧克蘭最重要的商業(yè)區(qū)，包括火車站、中央郵政大樓，以及眾多倉庫和商業(yè)場所。

但一個世紀(jì)后，Britomart逐漸走向衰敗。1930年火車站遷址，Britomart火車站更新成汽車站。隨后30年，由于缺少投資，這個地區(qū)逐漸淡出人們的視野。1970年到1990年，Britomart數(shù)次幸運躲過拆除，諸多歷史建筑逐步得到重視和保護。

2002年，奧克蘭政府決意保護Britomart區(qū)內(nèi)的歷史建筑，并將其建設(shè)為混合功能的社區(qū)。經(jīng)過幾番國際設(shè)計競賽和商業(yè)競標(biāo)，最終確定了Britomart更新設(shè)計方案并實施。

Britomart是位于奧克蘭CBD核心區(qū)的大型城市更新項目，由奧克蘭市政府與Cooper and Company開發(fā)公司共同開發(fā)。它地理位置優(yōu)越，規(guī)模大，并匯集了諸多歷史建筑，足以成為一個獨具特色的市中心商業(yè)服務(wù)區(qū)。它包括18座歷史建筑的更新改建，以及數(shù)個新建項目，是新西蘭最大的歷史建筑更新項目。

Cooper and Company將15公頃濱水區(qū)的歷史建筑和部分新建筑項目開發(fā)為混合使用的新型商業(yè)綜合體，包括餐廳、酒吧、精品店、辦公和其他服務(wù)，有超過100家公司入駐這片區(qū)域。作為長期業(yè)主和管理者，Cooper and Company監(jiān)管項目發(fā)展，確保該項目中包含合適比例的不同類型商業(yè)，尊重片區(qū)內(nèi)的歷史氛圍和獨特性，并能與周圍城市環(huán)境很好地融合。

經(jīng)營模式

Britomart的開發(fā)商通過招投標(biāo)決定。Cooper and Company最終得到政府授權(quán)，對這片轄區(qū)進行建設(shè)和經(jīng)營，政府在100年之后，將以1新西蘭元的價格購回土地及建筑。Cooper and Company與政府之間的協(xié)定，決定了項目的投資和運營必須是可持續(xù)發(fā)展的——考慮到長期的經(jīng)濟增長，必須舍棄部分短期利益。Cooper and Company作為開發(fā)商/業(yè)主，需要吸引最合適的租戶和運營商來Britomart，共同將這里打造成一個城市里有機的、充滿活力的新的活動場所。

雖然Cooper and Company的契約長達百年，但公司仍以周為單位，高效開展各項工作。1000平方米的黑色商業(yè)零售建筑，僅用9周就建設(shè)完成。在歷史建筑分期開發(fā)方面，Cooper and Company的開發(fā)項目由小及大。首先從獨立的、處于街角或重要位置的以及維護狀況良好的歷史建筑入手。其次是中等規(guī)模的聯(lián)排建筑，加固樓層，合理劃分平面布局，出租為辦公室。地面層劃分為小空間，分別出租給多個商戶，為街道提供豐富的活動。最后階段是最大型的建筑。之前的開發(fā)中獲得的經(jīng)驗，將充分應(yīng)用在這些大型歷史建筑中。完成這些大型歷史建筑改造開發(fā)之后，會吸引更多樣的、有實力的租戶，從而進一步提升整個項目的品質(zhì)。

這些大型建筑項目在整個Britomart項目微妙的經(jīng)濟生態(tài)系統(tǒng)中扮演重要角色。大型項目的規(guī)模和使用效率，意味著它們是片區(qū)里最有潛力的獲利項目。為了最大化利益，這些大型建筑需要吸引最優(yōu)質(zhì)的租戶。相比建筑規(guī)模和使用效率，最優(yōu)質(zhì)的租戶更看重便利的服務(wù)設(shè)施和有特色的建筑空間。

整修這些大型歷史建筑需要投入大量資金和時間，這些項目很難通過獨立運營承擔(dān)這筆支出。因此，需要將片區(qū)內(nèi)的諸多歷史建筑開發(fā)視為互相緊密聯(lián)系的整體，大型項目的規(guī)模和帶來的穩(wěn)定收入，需要與小型精品店提供的活力和多樣性仔細權(quán)衡，保持平衡的比例。

開放空間

Britomart的主要建筑沿著一條主要步行軸線兩側(cè)分布。這條主要步行軸線西起于火車站西出入口的伊麗莎白女王廣場（Queen Elizabeth square），向東通過步行街延伸至Takutai廣場，步行街兩側(cè)分布著數(shù)個黑色精品店，這一段是整個Britomart區(qū)域里最熱鬧的地方。Takutai廣場東側(cè)是Ernst & Young 大廈，大廈首層是商鋪，內(nèi)有一條對外開放的室內(nèi)商業(yè)步行街，再一直向東走就是火車站停車樓。步行全程大約10分鐘。

在開放空間設(shè)計方面，Britomart項目一方面很強調(diào)公共空間的連續(xù)性，西起火車站出口，東至停車樓，一條直線以最短的距離聯(lián)系這兩點。其次，開放空間多種多樣，開合有度，考慮人體尺度、舒適及功能性。步行街兩側(cè)都是一層高的精品店鋪，Takutai廣場三面是5-8層的辦公樓，基本都將高寬比設(shè)定為1:1的舒適比例。最后，作為商業(yè)開發(fā)，項目很看重首層的商業(yè)價值，所有的建筑的首層都作為商鋪店面出租，積極有效地提升了地面空間的活躍度。

新建建筑

1.核心區(qū)商業(yè)建筑

核心區(qū)是由一組全新的零售和餐飲綜合體組成的Britomart商業(yè)建筑，設(shè)計定位是“城市花園”，以圍合的形式布局，包含數(shù)個小型的綠色開放空間。Te Ara Tahuhu步行街北側(cè)是新建的商店和餐廳，入駐了多個新西蘭的時尚設(shè)計品牌精品店和精品餐廳。南側(cè)是由建筑師Nat Cheshire設(shè)計的兩組深色的現(xiàn)代感的商鋪建筑。Nat Cheshire形容這組新建筑為“反建筑”項目，強調(diào)松軟感、流動性和綠色空間。深色窄木質(zhì)板條，鋼桁架交織成藤蔓爬架，郁郁蔥蔥。晚上步行街兩側(cè)的建筑被總長1200米的LED燈點亮。除了豐富的街道空間之外，核心區(qū)還經(jīng)常舉辦各種公共活動，包括體育活動、小型音樂演出、藝術(shù)展示和其他文化活動。每周六還有當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品的集市。

2.停車樓

場地最東側(cè)是一棟大型的多層停車樓，擁有1250個停車位。Britomart區(qū)域提供了大約3500個工作崗位，停車是這片區(qū)域整體規(guī)劃中的一個重要問題。建立一個獨立的停車樓，可以在Britomart核心商業(yè)區(qū)外部解決停車問題，為商業(yè)核心區(qū)內(nèi)部提供舒適方便的步行空間。停車樓首層是一個大型的現(xiàn)代化的連鎖健身中心，和一個連鎖自行車商店。一個大型超市占據(jù)了停車樓的最東側(cè)，成為整個項目的終點。

周邊歷史建筑

Britomart片區(qū)有諸多建于20世紀(jì)初期的磚石結(jié)構(gòu)的歷史建筑，在這次改造中，都得到了相應(yīng)的保護和修繕。

1.中央郵政大樓

中央郵政大樓建于1909年，耗時3年完成。這棟巴洛克風(fēng)格的建筑選址在港口、火車站和輕軌站交匯的地方，自建立初就吸引了眾多目光，成為了奧克蘭港口區(qū)重要的地標(biāo)性建筑。接下來的幾十年時間里，這棟建筑成為了奧克蘭重要的郵政和通信中心，提供收發(fā)郵件、電報等服務(wù)，這里也是中央電話交換站和奧克蘭無線電通信站，為出海的船只提供通信服務(wù)。

1992年，郵局關(guān)閉，這棟建筑也因缺少管理，受到一些損害。1995年，奧克蘭市政府決定把這棟建筑改建為市區(qū)交通換乘中轉(zhuǎn)站。2003年，隨著郵政大廈西側(cè)立面改造完成，大樓以全新的面貌，作為Britomart交通中心對市民開放。

火車站臺位于地下，有數(shù)個圓形采光井，凸出到地面步行街上?；疖囌九_有東西兩個出入口。西側(cè)為主要出入口，靠近CBD區(qū)，設(shè)立在舊中央郵政大樓內(nèi)。東側(cè)為次要出入口，設(shè)置在Britomart片區(qū)東側(cè)新建的Ernst & Young大廈的首層半室內(nèi)步行街內(nèi)，與停車樓僅一街之隔。

2.Nathan Building和Australis House

Nathan Building建于1903年，與它并肩而立的Australis House建于1904年。這兩棟建筑正在進行整修施工，首層將是高端精品零售商鋪，二至五層作為高端辦公室對外出租。兩棟建筑之間的隔墻在辦公樓層改造過程中被拆掉，以便形成聯(lián)通兩個建筑的大型辦公空間。Nathan Building 和 Australis House均是受法律保護的歷史建筑，在室內(nèi)設(shè)計方面，充分考慮到建筑的歷史意義，重要的歷史原貌都得到了忠實的復(fù)原和保留，如原本的粗鋸木天花板橫梁和獨特的樓板支撐結(jié)構(gòu)，原始的磚墻剝掉抹灰層，粗糙的質(zhì)感與現(xiàn)代辦公家具形成鮮明對比，成為Loft式辦公空間的亮點。為提升辦公環(huán)境，建筑內(nèi)部空間被重新分割，室內(nèi)還增設(shè)了現(xiàn)代的、高規(guī)格的服務(wù)設(shè)施。

3.聯(lián)合漁業(yè)公司大樓

這棟磚石混合的英式自由風(fēng)格（British Free Style）的建筑建于1906年，最先是一家新西蘭引擎技術(shù)公司的辦公樓和工作室。建筑原本跨度有四個拱門長，首層的大窗戶為工作室提供足夠的光線。但開張不久后的一場大火，燒毀了建筑的室內(nèi)裝飾，重建時又增加了兩個拱門的跨度。1912年這棟建筑被轉(zhuǎn)讓給另一家船業(yè)公司，隨著船業(yè)低落，后增建的兩個拱門跨度部分在20世紀(jì)60年代拆除。1974年，建筑被改造成為一家德國巴伐利亞風(fēng)格的酒吧餐廳，供應(yīng)德國啤酒、食物和一組演唱祝酒歌的德國傳統(tǒng)樂隊。1981年建筑再次易主，成為海鮮餐廳。

這棟大樓幸免于1980年的拆除計劃，成為今天Britomart更新項目中的一員。建筑里的磚石被重新修復(fù)，立面的窗洞也被恢復(fù)，替換了新的木制窗框，護欄和屋頂也按原始風(fēng)貌得以復(fù)原。

經(jīng)驗總結(jié)

Britomart片區(qū)內(nèi)的諸多建筑能夠建成，得益于優(yōu)越的地理位置，毗鄰港口和火車站，使這里成為商業(yè)貿(mào)易和倉儲物流的樞紐。最先開始的投資商都很有錢，能建起這些質(zhì)量好的建筑，又因各種幸運，得以留存至今。

片區(qū)周邊有不少高檔寫字樓。Britomart片區(qū)緊鄰奧克蘭CBD，周邊商業(yè)氣息濃重，工作日隨處可見西裝革履的白領(lǐng)。在空間上，這片低密度的商業(yè)/餐飲服務(wù)區(qū)正好舒緩了周邊高檔辦公樓群凝聚的緊張感。工作日午休時間，或下班之后，三五個同事好友聚在這里精致的餐廳或酒吧，享受一下陽光和海風(fēng)。即便周末，這里也是會面、逛街的好去處。作為如此大規(guī)模的、復(fù)雜的城市更新開發(fā)項目，Britomart能在短短數(shù)年內(nèi)完成建設(shè)開發(fā)，對外營業(yè)，可以說是一種成功。

開發(fā)策略合理，建設(shè)由小及大，由中心到邊緣，邊建設(shè)邊營業(yè)，合理調(diào)配資金。首先，在新建設(shè)項目里，沒有復(fù)雜的大型項目，均是鋼結(jié)構(gòu)的單層商業(yè)建筑，極大縮短了工期，減小了施工復(fù)雜程度。其次，有計劃開發(fā)不同區(qū)域。強調(diào)核心空間的可達性和舒適性，利用核心空間向外延伸。著重提升街角和重要節(jié)點的空間品質(zhì)和商業(yè)價值。再次，強調(diào)街面空間的活力。激活首層空間，通過商業(yè)活動凝聚人氣，進一步開發(fā)上層辦公空間，控制好商業(yè)和辦公的比例。最后，注重交通和停車問題，強調(diào)核心空間與主要交通設(shè)施之間的空間引導(dǎo)和無縫連接。

Britomart是一片相對完整，但空間獨立于周邊的片區(qū)。作為城市重要的空間節(jié)點，缺少與其他重要的城市區(qū)域的銜接。這也是奧克蘭整體城市設(shè)計需要解決的問題。Britomart片區(qū)的北部，是被圍欄圍起來的奧克蘭貨運集裝箱碼頭。

雖然Britomart片區(qū)距岸邊不到50米，但感官上很難感到海岸的存在。它的東南邊是長達250米的多層公寓，完全隔絕了Britomart片區(qū)向東方向與城市其他區(qū)域之間的視線聯(lián)通和步行通道。東邊是之前提到的奧克蘭最繁華的商業(yè)街，西邊的盡頭是一個大型停車樓和一個大型超市。雖然奧克蘭沿著海岸線有幾處精彩的城市空間，可惜都像一座座孤島，彼此不知對方的存在。