香港興業(yè)國際執(zhí)行主席查懋成

“長遠”是香港興業(yè)國際的關(guān)鍵詞?？沙掷m(xù)的理念貫穿在增量開發(fā)與存量更新的歷程中，從歷經(jīng)40余年時光依然勃勃生長的香港愉景灣，到傾盡15載歲月煥新城市的上海興業(yè)太古匯，興業(yè)國際將“尊人”、“重土”寫入一塊塊土地。

上海興業(yè)太古匯

“長期持有，用心經(jīng)營，對得起這片土地?！毕愀叟d業(yè)國際執(zhí)行主席查懋成認為，城市更新應(yīng)從傳承出發(fā)，不僅是傳承既有的歷史與文化，更要以傳承百年甚至更久的理念去打造新建筑、新項目，使其歷久彌新?！笆紫龋非笤谕饷妗床灰姟膬?nèi)在，譬如供水、空調(diào)、物業(yè)管理等，內(nèi)在健康，才能調(diào)理出好看的外在，呈現(xiàn)‘看得見’的美好；其次，在設(shè)計時要為將來的科技發(fā)展、城市發(fā)展留出改造的空間?！?/p>

有機更新要求企業(yè)變開發(fā)為運營

從香港中環(huán)搭乘專線渡輪，不過20幾分鐘，便駛?cè)雭喼蘧C合環(huán)保住宅發(fā)展模范項目——愉景灣。這個占地650公頃的度假式社區(qū)，有著許多不同于繁華市區(qū)的屬性。

27洞的高爾夫球場、148個泊位并可停泊百米超級游艇的游艇會、兩個購物廣場、多家國際學(xué)校起伏在碧海藍天的交界，可持續(xù)發(fā)展的理念，被鐫刻在這個香港的“特色小鎮(zhèn)”典范。

查懋成介紹，從1979年3月啟動前期平整地基和建造第一期住宅，愉景灣已經(jīng)推出了18期作品,“從建設(shè)之初，我們便為愉景灣定下了發(fā)展的DNA和遠景藍圖。每開發(fā)一期，集團都會做全盤的考量和規(guī)劃，顧全大局，確保不同時期的建筑能充分配合原有的自然、生態(tài)、建筑環(huán)境，并融為一體?！?/p>

來自政府、同行的參觀者到此考察、學(xué)習(xí)時，往往發(fā)現(xiàn)分不清哪些建筑是近期出品、哪一幢樓建造于40年前。40余年斗轉(zhuǎn)星移，當(dāng)眾多同齡項目步入城市更新周期，這個引領(lǐng)地產(chǎn)界諸多先例的項目，圍繞著全港最長人造沙灘與全港首間住客會所，如植物般勃郁生長。

三四十年前的房子怎么保持“恒新”？查懋成表示，最關(guān)鍵的是“恒心”，即數(shù)十年來一絲不茍的運營、改造、升級，“從第一天開始就要注重。所有的保養(yǎng)方面的、管理方面的，都做好，要修的就馬上要修，要補的就馬上要補?！?/p>

長期運營，不僅是增量開發(fā)的邏輯，同樣也是查懋成對有機更新的理解。在他看來，城市如同生命，是密切關(guān)聯(lián)、和諧共處的有機整體，因此城市更新的任何一項舉措都不是孤立的，“對企業(yè)而言，有機更新要求企業(yè)變開發(fā)為運營，秉持‘尊人重土’的態(tài)度，在空間上基于對土地內(nèi)涵、人文精神的深入了解，在時間上承接歷史、面向未來，做出合理的發(fā)展運營規(guī)劃?！?/p>

城市中心的城市更新

逢山開路，遇水架橋，從無水無電無路的離島一隅到一個體系完善的環(huán)保小城，40多年來，開創(chuàng)了香港地產(chǎn)界若干先例的愉景灣接待了不計其數(shù)的考察團體。

2001 年，上海市靜安區(qū)考察團的到訪，為愉景灣的開發(fā)者——香港興業(yè)國際打開了一扇通往上海的大門。

世紀(jì)之交的上海，正以大刀闊斧的模式向國際一流都市飛奔，延安路高架與南北高架、內(nèi)環(huán)線組成的“申”字形的快速路系統(tǒng)在世紀(jì)末基本建成，1999年試通車的地鐵 2 號線一期工程僅開放5座站點，其中就包括“南京西路站”。這幾條交通動脈在城市中心構(gòu)建出立體交通系統(tǒng)的同時，也將始建于1925年的大中里環(huán)簇為“城市心臟”般的流量中樞。

查懋成回憶，由于建設(shè)時期規(guī)格較低，石庫門里弄大中里沒有像同時代張園內(nèi)的高級別墅那樣配備馬桶、浴缸等衛(wèi)生設(shè)施，到在本世紀(jì)初，在“中華第一商業(yè)街”南京路旁邊的城市心臟，居民們?nèi)赃^著早起排隊倒馬桶的“原始”生活，后期鋪設(shè)的煤氣管線等裸露在外，存在巨大的安全隱患，“人均居住面積甚至不足 2.5 平方米，社區(qū)之間的差距極大，改善居住條件的需求極為迫切。”

2002年，香港興業(yè)國際與靜安區(qū)政府簽訂整體開發(fā)協(xié)議，拿下了大中里地塊的土地使用權(quán)。為了不辜負上海繁華之心的位置，發(fā)揮地塊的最大價值，查懋成與核心團隊走訪了世界知名的地標(biāo)建筑，拜訪了包括貝聿銘在內(nèi)的多位享譽國際的建筑設(shè)計師，貫徹了公司“尊人重土”的核心價值觀。

“我們和上海建工一建集團和上?；A(chǔ)工程集團一起就地鐵共建、施工擾民問題進行了研討，和同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院地下工程設(shè)計院院長賈堅教授團隊就地鐵上蓋建筑問題進行了咨詢，和上海章明建筑設(shè)計事務(wù)所就歷史建筑保育工作問題進行了合作等等?！?/p>

作為上海市中心罕見的超大體量工程，大中里項目的建設(shè)是一部繁復(fù)又鮮活的城市更新挑戰(zhàn)史——居民安置、基坑建設(shè)、地鐵影響、區(qū)域聯(lián)動、交叉作業(yè)、綠色施工，置身被各種高端住宅、醫(yī)院、酒店、電視臺等“高密度、嚴(yán)要求”的鄰居們團團圍繞的繁華正心，香港興業(yè)國際廣邀各個領(lǐng)域的專家團隊共繪一張藍圖，共同迎接層出不窮的難題。

查懋成回憶，貝聿銘曾安排下屬到項目現(xiàn)場考察，用電腦計算出日照角度，啟發(fā)香港興業(yè)國際的團隊確定了250米主樓的位置，“但這又正好在民立中學(xué)原先所處的位置，我們都認為不應(yīng)把民立中學(xué)這座歷史優(yōu)秀建筑藏在項目深處，應(yīng)該讓它展現(xiàn)在人們面前，所以就帶出我們將整棟建筑平移的想法。”

除了歷史建筑的難題，位于三線會集的南京西路交通樞紐，大中里項目剛好與地鐵13號線的建設(shè)同步，這就意味著兩組施工單位需在同一個區(qū)域內(nèi)進行大規(guī)模開掘。為解決交叉作業(yè)的各種難題，公司聘請了同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院地下工程設(shè)計院院長賈堅教授團隊為地基施工方案出謀獻策，上海市重大項目辦公室牽頭，按照時間節(jié)點“一步一動”聯(lián)動管理，并就大中里地基工程與13號線地下維護工程制訂“同步設(shè)計、同步施工、同步竣工”的“三同步”方案。

這個占地超過 62800 平方米的地鐵上蓋項目，在坐享流量的同時亦投入巨大代價，真正做到與城市發(fā)展同步，令“城市心臟”破繭重生。

從傳承出發(fā)的城市更新

查懋成出身海寧查氏，這是一個“寫在課本上的家族”。

“眼看祖先們的血汗化成了輕煙，鐵鳥擊碎了故去英雄們的笑臉！”1935年，原名查良錚的穆旦在日軍炮火中寫下《哀國難》時，比他年長幾歲卻高了幾個輩分的査濟民正在烽火連天中護送棉紡機；他的族弟，筆名金庸的查良鏞在輾轉(zhuǎn)求學(xué)。

1977年，查濟民從外資手中拿下香港最大一幅私人土地，以企業(yè)家的方式履行“守土”責(zé)任。作為查濟民的兒子，查懋成認為，“源遠流長”的家族傳承，正是香港興業(yè)國際可持續(xù)發(fā)展的底蘊，“中國人講究‘耕讀傳家’，造房子時想的是留給兒子、孫子，這就是‘尊人’、‘重土’。從傳承出發(fā)，造一幢房子不能說千秋萬代，但是我的目標(biāo)是至少傳承百年。”

2017年，歷經(jīng)15年更新之路，集商業(yè)、辦公、酒店于一體的興業(yè)太古匯于原大中里地塊揭幕，查懋成孜孜以求的“傳承”，首先體現(xiàn)在建筑的可持續(xù)：“香港興業(yè)中心是靜安區(qū)首家獲得綠色環(huán)保 LEED鉑金級預(yù)認證的寫字樓，通過設(shè)計、建筑、空氣質(zhì)量控制、能源和水的品質(zhì)管理，成就綠色環(huán)保辦公樓的領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

2017年底，查懋成曾在接受澎湃新聞記者采訪時提到“看不見”的美好，他表示，香港興業(yè)國際集團一直對一些不太能為外人看見的小細節(jié)格外重視，比如項目的供水、物業(yè)、保養(yǎng)等等諸多方面，“每次來上海，都會要求項目管理團隊帶我去看整個項目的后勤區(qū)域、中央控制室、冷凍機房等等，甚至是酒店的后勤廚房，員工的臨時休息區(qū)。”

在他看來，正是這一個個看不見，賦予項目活力與永無止境的生命力，成全了那些看得見的煥麗、簇新，永不過時。

以百年建筑的標(biāo)準(zhǔn)建造新建筑的同時，在這片見證了上海風(fēng)云的土地上，香港興業(yè)國際通過不計成本的投入與縝密專業(yè)的技術(shù)，讓一座百年建筑以每分鐘兩厘米的速度走出57.3米的平移路徑。

“民立中學(xué)是始建于1920年代的上海市優(yōu)秀歷史建筑，殷夫、邵逸夫、周瘦鵑都曾在這里就讀。為了傳承歷史文脈、留住城市的鄉(xiāng)愁，集團咨詢了非常多的業(yè)內(nèi)專家，最終決定聘請在歷史建筑修繕與保護上非常有經(jīng)驗的章明建筑設(shè)計事務(wù)所牽頭，采用當(dāng)年極新的技術(shù)，歷經(jīng)8個月籌備，將這幢重達3300噸的樓房平移了57米?！睘榱藗鞒胁槭弦蛔濉爸赝痢?、“守土”的信仰，這個以“修舊如舊”原則重生的建筑被命名為查公館，開業(yè)4年以來，興業(yè)太古匯一次次蜿蜒起長長的隊伍，一幢幢城中熱事引來全城潮人，而在查懋成看來，讓他印象最深刻的場面是2018年查公館的開幕。

2018年5月19日，查公館揭幕展覽對外開放。綿綿細雨中，白發(fā)蒼蒼的老者、“愛混敢嗲”的時尚達人，一起在查公館走進歷史，走進歲月深處的城市記憶與土地之上，建筑寫下的無聲樂章。

連綴東西，傳承南京路的商業(yè)基因

南京路是上海商業(yè)地產(chǎn)的無字史書。

每一天，來自世界各地的人慕名涌入這上海開埠后的第一條商業(yè)街，走過曾開創(chuàng)亞洲百貨業(yè)無數(shù)先河的百年老店永安百貨，走過第一家國有百貨零售商店市百一店，走過頂尖奢侈品聚集地“梅泰恒”。

2017年，擁有全國首家星巴克臻選烘焙工坊、雙立人之家全球旗艦店的興業(yè)太古匯開業(yè)，被媒體稱作“南京西路最后一塊商業(yè)拼圖”。在這條云集了從19世紀(jì)末的老四大公司（福利、匯司、泰興、惠羅）、20世紀(jì)初的新四大公司（先施、永安、新新、大新）的商業(yè)街，查懋成如何看待興業(yè)太古匯的意義？

“隨著上海商業(yè)的逐步發(fā)展，和消費能力的穩(wěn)步提升，從最早的南京路步行街，到2000年‘拔地而起’的梅恒泰金三角，南京路的商業(yè)影響力逐步向外輻射。但在很長一段時間，曾經(jīng)熱鬧一時的南京西路東段，卻沉寂下來。興業(yè)太古匯就要擔(dān)當(dāng)起煥新、賦能南京西路東段的使命，在這條百年繁華的老牌商業(yè)街上成為引領(lǐng)未來生活方式的新興力量?！?/p>

受南北高架阻隔，南京東路步行街與南京西路商圈之間存在大段的商業(yè)斷點，興業(yè)太古匯的出現(xiàn)將南京西路的商業(yè)氛圍向東蔓延，未來，他希望進一步消弭斷點、連綴東西。與此同時，在對興業(yè)太古匯進行開發(fā)運營時，查懋成的團隊發(fā)現(xiàn)當(dāng)時的南京西路商圈存在空缺，“商家都較為偏重零售部分，但是對于當(dāng)時南京西路上幾十萬的白領(lǐng)而言，缺乏完整的工作、休憩、體驗及文化于一體的多元空間。”

在多元業(yè)態(tài)之外，開放式的街區(qū)設(shè)計是興業(yè)太古匯為南京路帶來的又一創(chuàng)新，“在沿街部分輔以切分為多幢2至3層樓高、低密度的沿街小型建筑；寫字樓、酒店等塔樓或立于購物中心之上、或通過連廊相通。在匯集多種業(yè)態(tài)的項目綜合體中，人流可以在不同風(fēng)格的建筑、街區(qū)和開放空間之間穿行，好似舊日大中里的居民在弄堂中穿梭一般，四通八達、移步換景?！?/p>

高低錯落的布置為這一心臟般的交通樞紐帶來開闊視野，并回應(yīng)了南京西路、吳江路傳統(tǒng)逛街購物的商業(yè)街氛圍。這一打破了南京路商業(yè)體“封閉盒子”式設(shè)計的項目，將在不久之后迎來一個同樣“開放”的伙伴——2021年7月，上海靜安置業(yè)（集團）有限公司與太古地產(chǎn)簽訂靜安張園項目管理公司合資協(xié)議。

被問及如何看待這一城市更新項目，查懋成表示，“張園素有‘海上第一名園’之稱，與興業(yè)太古匯僅一路之隔。相信張園的保護性開發(fā)對整個靜安區(qū)的城市更新進程有深遠的影響，能夠進一步助推南京西路商圈的商業(yè)氛圍，互為引流，共生共榮，形成有機的整體。正所謂‘一花獨放不是春，百花齊放春滿園’?！?/p>