一石激起千層浪，溫州一處住宅土地使用權20年期間屆滿后“天價續(xù)期”的做法，引起全國輿論廣泛關注。

20年土地使用權到期后，續(xù)期是否要交費？若交費，交多少比較合理？全國更普遍的70年土地使用權到期后，續(xù)期是有償還是無償？土地使用權到期續(xù)費問題是否需要一個統(tǒng)一的解釋？

4月20日上午，中國人民大學民商事法律科學研究中心、北京市消費者權益保護法學會聯(lián)合舉辦“住宅建設用地使用權期限屆滿續(xù)期法律問題研討會”，來自北京大學、清華大學、中國政法大學等高校和單位的20余名民法、行政法、憲法等領域的專家，就上述問題展開討論。

20年使用權到期要不要交出讓金

溫州此次之所以引起輿論關注，在于其提出20年土地使用權到期后，要繳納房產(chǎn)價格三分之一的出讓金才能延期。那20年、30年住宅用地使用權到期后，要不要繳納出讓金？

“《物權法》上根本沒說此事，就是自動續(xù)期，它沒有區(qū)分多少年，也未點明要不要補繳此期間的建設用地費用。實際上你如果要補的話，要我說這是在法律之外畫蛇添足，替自動續(xù)期加了條件?！比珖舜蠓üの穹ㄊ已惨晢T扈紀華曾親歷《物權法》的起草過程，她說，該法在制定之初，立法機關就已知曉青島、深圳等地存在20年使用權到期問題，但《物權法》最終通過時用的還是用“自動續(xù)期”，這表明自動續(xù)期是無任何條件的。

清華大學法學院教授崔建遠和北京大學法學院教授劉凱湘均認為，若不交出讓金，民眾可能“占了便宜”，但政府不應跟民眾較勁，應讓利于民，給民眾更多實惠。

不過中國人民大學法學院教授張新寶指出，20年、30年土地使用權的出讓金與70年的出讓金顯然是不同的，而且有重大差別的，如果不加區(qū)分一概“自動且無條件”續(xù)期，表面上保護了一部分人的利益，實際上造成嚴重不公平，也不利于城市的發(fā)展和建設。

北京航空航天大學法學院教授劉保玉也認為應當繳納出讓金。他指出，開發(fā)商當時買的只有20年的使用權，攤到住戶頭上，其價格也是比較便宜，如果不加區(qū)分一律都按無償續(xù)期來對待，這對于70年的購買者不公平。

劉保玉還指出，如果官方出臺無償續(xù)期的解釋，這可能造成這樣一種后果：以后所有的開發(fā)商取得土地使用權都不買70年的，都買最短期限的，這樣關于土地使用權期限的規(guī)定就等于形同虛設。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新認為，業(yè)主應當補交20年與70年土地使用權期間的出讓金差價。對于具體出讓金差價的計算，他建議按照出讓土地使用權當時的出讓金價格計算，即當時70年期間的出讓金價格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比差額是多少，就應當補交多少出讓金。

70年使用權到期是否無償續(xù)期

事實上，溫州市發(fā)生的20年住宅土地使用權的續(xù)期問題，將《物權法》遺留的問題提前暴露了出來。該法第149條第1款規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”

那什么是自動續(xù)期？全國人大法工委原民法室主任姚紅在介紹《物權法》出臺背景時說，主要是考慮到不要讓成千上萬的群眾都到房屋登記部門一一申請，這樣不僅登記部門忙不過來，老百姓排隊也很麻煩?！耙?guī)定自動延期，是為了方便老百姓?！?/p>

但《物權法》第149條也留下這樣一個尾巴：70年使用權到期后，續(xù)期是無償還是有償？中國政法大學民商經(jīng)濟法學院教授李永軍認為，從物權法理論上來講，收費是應當?shù)?，因為你只交?0年的，你想使用更久，當然要交，國外的做法也是如此。

“但從中國實踐情況來看，交費值得商榷?！崩钣儡娬f，中國的土地是歸國家所有，中國土地出讓的所有者和使用者關系和國外不同，國外土地是私有，所以不能照搬國外的做法。此外，中國房價普遍實在太高，關系到億萬群眾的民生問題，國家有權在收費問題上采取不同于國外的做法。

“國家收走土地出讓金后，實際上這筆錢很快就花完了，財政上也難以為繼?！敝袊ù髮W教授劉莘建議，在使用權到期后讓使用人繼續(xù)使用，每年可收取少量的稅收。這不僅讓國家的財政收入涓涓溪水，長流不斷，也能讓老百姓承受得起。這個稅收的額度應該是比較低的，是經(jīng)過精算師測算比較低廉的持續(xù)性的收稅。

姚紅認為，在當前房價相比其他發(fā)達國家都顯得較高的情況下，房屋使用者取得使用權已付出相當大的金錢，因此在研究續(xù)期要不要收費的問題時，要把目前房價普遍太貴考慮進去。

續(xù)期出讓金問題應由哪個部門解決

溫州20年土地使用權到期問題，并非孤例。

事實上，本世紀初，深圳市內(nèi)國際商業(yè)大廈等多棟樓宇出現(xiàn)使用權到期問題，此后深圳出臺方案，明確可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中，補交地價額度為一次性支付相應用途公告基準地價的35%。

2009年，青島阿里山小區(qū)的土地使用權到期，當?shù)匾?guī)定業(yè)主交納的出讓金以區(qū)域過去1年的平均地價為計算基準，折算到建筑面積大約是60%。

“這就提出一個問題，我們的法律適用和解釋，能不能由一個地方自己來做規(guī)定？”中國政法大學終身教授江平認為，這一條款寫在《物權法》上，對其解釋的資格當然屬于全國人大法工委，而不是由政府或部門來解釋，更不能由下面各級政府來做解釋。

江平說，法律如果沒有統(tǒng)一的解釋，這個法律就亂了，而且這個問題已迫在眉睫，所以統(tǒng)一做出法律解釋是非常必要的。

劉保玉也認為，根據(jù)《立法法》規(guī)定，沒有法律、地方性法規(guī)、國務院的決定和命令等依據(jù)，部門規(guī)章、地方政府規(guī)章不能設定減損公民法人和其他組織權利或者增加其義務的規(guī)范。

“溫州市此前要求補交出讓金的規(guī)定顯然是減損了公民的權利，增加了自然人的義務?！眲⒈Ｓ裾f，這一規(guī)范應由上位的法律規(guī)范來完成，而不是由地方規(guī)章來解決。他建議盡快通過立法，或出臺司法法律解釋，或由國務院出臺行政法規(guī)對相關問題做出回應。

不過張新寶則認為，出讓金問題是一個地方事權和財權事項。各地經(jīng)濟發(fā)展狀況不同，情況千差萬別，即使一個城市不同區(qū)位的地價也差別很大。因此，收與不收以及是否補交或補交多少，應該由地方（如省級）政府決定，而不能由中央決定，更不是一件需要全國人大立法決定的事項。