一直在四個一線城市中表現(xiàn)不溫不火的廣州，地價也刷新了歷史新高。

8月16日，廣州荔灣區(qū)嶺海街12號華大物流地塊（AF010734地塊）正式出讓，經(jīng)過1個多小時競拍，雅居樂以21.73億元的最高限價競得該地塊，配建拆遷安置房面積27450平方米，扣除配建面積折合樓面價35216元/平方米。這一樓面價超越了2013由越秀地產(chǎn)創(chuàng)造的34590元/平方米地王記錄，成為新的廣州最高單價地塊。

出讓公告顯示，該地塊為二類居住用地，宗地面積21908平方米，容積率≤4.07，建筑面積≤89165.56平方米，掛牌起始價14.99億元。該地塊吸引了碧桂園、越秀、保利、富力、雅居樂等在廣州極為有實力的近30家房企參與，在正式競拍前的網(wǎng)上報價階段，該地塊就已經(jīng)達到最高限價上限，溢價率45%。

根據(jù)廣州市土拍的相關規(guī)定，地塊的溢價率一旦達到45%，競拍方式將轉(zhuǎn)為競配建拆遷安置房，因此當天的現(xiàn)場土拍一開始就進入了配建拆遷安置房階段。雅居樂的競配建拆遷安置房的面積為27450平方米，占項目總建筑面積近31%，這部分拆遷安置房建成后須無償移交給廣州市土地開發(fā)中心。

“不考慮拆遷安置房的成本，光按照這次扣除配建拍出的樓面價，日后房價4.5萬元/平方米都沒得賺，起碼得5萬元/平方米以上，坦白講，這在廣州應該是個案，業(yè)內(nèi)普遍擔憂，這一價格和未來預期不太匹配。”廣州某房企副總裁表示，目前該地塊周邊的新盤均價在2.8-3.3萬元/平方米之間，二手房成交均價在2.2-2.8萬元/平方米左右，此次土拍的結(jié)果，使得面粉貴過面包的現(xiàn)象開始在廣州上演，按照工程節(jié)奏，該地塊如果兩年后推向市場，區(qū)域房價每年要有20%-30%的價格增長才能確保項目盈利。

該副總裁說，從過往經(jīng)歷看，廣州確實還沒有出現(xiàn)過因為拿了地王就死掉的企業(yè)，導致房企拿地比較大膽，但參考2013年越秀地產(chǎn)在海珠區(qū)所拿的地王，到現(xiàn)在拿地三年了都還沒推向市場，按照其34590元/平方米的樓面價，房價也得賣到5萬元/平方米才能保本，但目前那周邊的房價還不到3.5萬元/平方米。

“當然，這個地塊確實比較優(yōu)質(zhì)，比如地處未來的交通樞紐，芳村也是廣州市區(qū)最主要的土地儲備區(qū)域，房企以地王價格拿地，自然是出于對未來看好。”該副總裁說，此前廣州的土地市場總體比較良性，與北京、上海、深圳漲幅驚人相比，廣州土地市場始終保持低速增長，此次地王的產(chǎn)生，似乎預示著地王潮開始傳導到廣州。

克而瑞廣州機構(gòu)分析師肖文曉表示，開拍前，該地塊已經(jīng)成為荔灣地王，最終成為廣州地王，超出很多人預期，“上半年廣州市區(qū)范圍沒有怎么推地，外圍地區(qū)如增城推地，雖然地價也不低，但遠沒有這次關注度這么高?！毙の臅哉f，之前廣州拍出的地王，如今都是燙手的山芋，不過今年上半年，廣州的樓市還是不錯的，3-6月一手房的成交量都在1萬套以上，這在以前是沒有過的，價格較年初有10%-15%的增長。

合富輝煌分析師黎文江稱，配建的拆遷安置房成本按3000元/平方米折算，該地塊的樓面價在3.6萬-3.7萬元/平方米，該地塊所處的芳村地處地鐵沿線，而其他地鐵沿線的房價有不少都在3-4萬元/平方米，所以高價拿地也有補漲的因素。

“由于地處交通樞紐，靠近佛山，未來升值潛力很大，但目前來說，價格太高?！?黎文江說，按照慣例，廣州下半年才會進入拍地高潮期，從現(xiàn)在開始到年底，預計還將會有區(qū)域地王出現(xiàn)，房價肯定會被推高。“這次地王產(chǎn)生后，周邊的樓盤就傳出封盤漲價的消息?！?/p>

廣州中原分析認為，廣州土地市場渴市已久。在各城市地王頻出的上半年，廣州土地市場較為平靜，土地出讓僅完成年度計劃的四分之一。除了保利、越秀在廣州土地儲備充足外，萬科、碧桂園、合景泰富、雅居樂、富力這些房企在廣州的土地可開發(fā)年限小于一年，土地儲備量緊缺。此外，以中鐵建、融創(chuàng)、旭輝、世茂等為代表的北派、滬派力量也展現(xiàn)了開拓廣州市場的決心。因此在廣州有優(yōu)質(zhì)地塊推出的時候，必定也會引起一番爭奪。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次雅居樂在廣州拿地，應該說也是對廣州市場的持續(xù)看好。雖然土地價格非常高，但由于是廣州市區(qū)的地塊，而且后續(xù)廣州房價總體上會繼續(xù)上升，部分市區(qū)的新房庫存已經(jīng)不足，這些都會促使此類企業(yè)積極拿地。對于這一點，包括雅居樂在內(nèi)的房企，其實都會意識到土地價格雖然貴，但依然需要憑借現(xiàn)在廣州房地產(chǎn)市場崛起的機會去拿地。所以從這個角度看，高溢價和高樓板價，都體現(xiàn)了廣州此類城市土地市場火熱的局面。更重要的是，這對于后續(xù)其他房企而言，也會有一個積極引導或暗示的效應。