一直在四個(gè)一線城市中表現(xiàn)不溫不火的廣州，地價(jià)也刷新了歷史新高。

8月16日，廣州荔灣區(qū)嶺海街12號(hào)華大物流地塊（AF010734地塊）正式出讓?zhuān)?jīng)過(guò)1個(gè)多小時(shí)競(jìng)拍，雅居樂(lè)以21.73億元的最高限價(jià)競(jìng)得該地塊，配建拆遷安置房面積27450平方米，扣除配建面積折合樓面價(jià)35216元/平方米。這一樓面價(jià)超越了2013由越秀地產(chǎn)創(chuàng)造的34590元/平方米地王記錄，成為新的廣州最高單價(jià)地塊。

出讓公告顯示，該地塊為二類(lèi)居住用地，宗地面積21908平方米，容積率≤4.07，建筑面積≤89165.56平方米，掛牌起始價(jià)14.99億元。該地塊吸引了碧桂園、越秀、保利、富力、雅居樂(lè)等在廣州極為有實(shí)力的近30家房企參與，在正式競(jìng)拍前的網(wǎng)上報(bào)價(jià)階段，該地塊就已經(jīng)達(dá)到最高限價(jià)上限，溢價(jià)率45%。

根據(jù)廣州市土拍的相關(guān)規(guī)定，地塊的溢價(jià)率一旦達(dá)到45%，競(jìng)拍方式將轉(zhuǎn)為競(jìng)配建拆遷安置房，因此當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)土拍一開(kāi)始就進(jìn)入了配建拆遷安置房階段。雅居樂(lè)的競(jìng)配建拆遷安置房的面積為27450平方米，占項(xiàng)目總建筑面積近31%，這部分拆遷安置房建成后須無(wú)償移交給廣州市土地開(kāi)發(fā)中心。

“不考慮拆遷安置房的成本，光按照這次扣除配建拍出的樓面價(jià)，日后房?jī)r(jià)4.5萬(wàn)元/平方米都沒(méi)得賺，起碼得5萬(wàn)元/平方米以上，坦白講，這在廣州應(yīng)該是個(gè)案，業(yè)內(nèi)普遍擔(dān)憂(yōu)，這一價(jià)格和未來(lái)預(yù)期不太匹配?！睆V州某房企副總裁表示，目前該地塊周邊的新盤(pán)均價(jià)在2.8-3.3萬(wàn)元/平方米之間，二手房成交均價(jià)在2.2-2.8萬(wàn)元/平方米左右，此次土拍的結(jié)果，使得面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象開(kāi)始在廣州上演，按照工程節(jié)奏，該地塊如果兩年后推向市場(chǎng)，區(qū)域房?jī)r(jià)每年要有20%-30%的價(jià)格增長(zhǎng)才能確保項(xiàng)目盈利。

該副總裁說(shuō)，從過(guò)往經(jīng)歷看，廣州確實(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)因?yàn)槟昧说赝蹙退赖舻钠髽I(yè)，導(dǎo)致房企拿地比較大膽，但參考2013年越秀地產(chǎn)在海珠區(qū)所拿的地王，到現(xiàn)在拿地三年了都還沒(méi)推向市場(chǎng)，按照其34590元/平方米的樓面價(jià)，房?jī)r(jià)也得賣(mài)到5萬(wàn)元/平方米才能保本，但目前那周邊的房?jī)r(jià)還不到3.5萬(wàn)元/平方米。

“當(dāng)然，這個(gè)地塊確實(shí)比較優(yōu)質(zhì)，比如地處未來(lái)的交通樞紐，芳村也是廣州市區(qū)最主要的土地儲(chǔ)備區(qū)域，房企以地王價(jià)格拿地，自然是出于對(duì)未來(lái)看好?！痹摳笨偛谜f(shuō)，此前廣州的土地市場(chǎng)總體比較良性，與北京、上海、深圳漲幅驚人相比，廣州土地市場(chǎng)始終保持低速增長(zhǎng)，此次地王的產(chǎn)生，似乎預(yù)示著地王潮開(kāi)始傳導(dǎo)到廣州。

克而瑞廣州機(jī)構(gòu)分析師肖文曉表示，開(kāi)拍前，該地塊已經(jīng)成為荔灣地王，最終成為廣州地王，超出很多人預(yù)期，“上半年廣州市區(qū)范圍沒(méi)有怎么推地，外圍地區(qū)如增城推地，雖然地價(jià)也不低，但遠(yuǎn)沒(méi)有這次關(guān)注度這么高?！毙の臅哉f(shuō)，之前廣州拍出的地王，如今都是燙手的山芋，不過(guò)今年上半年，廣州的樓市還是不錯(cuò)的，3-6月一手房的成交量都在1萬(wàn)套以上，這在以前是沒(méi)有過(guò)的，價(jià)格較年初有10%-15%的增長(zhǎng)。

合富輝煌分析師黎文江稱(chēng)，配建的拆遷安置房成本按3000元/平方米折算，該地塊的樓面價(jià)在3.6萬(wàn)-3.7萬(wàn)元/平方米，該地塊所處的芳村地處地鐵沿線，而其他地鐵沿線的房?jī)r(jià)有不少都在3-4萬(wàn)元/平方米，所以高價(jià)拿地也有補(bǔ)漲的因素。

“由于地處交通樞紐，靠近佛山，未來(lái)升值潛力很大，但目前來(lái)說(shuō)，價(jià)格太高?！?黎文江說(shuō)，按照慣例，廣州下半年才會(huì)進(jìn)入拍地高潮期，從現(xiàn)在開(kāi)始到年底，預(yù)計(jì)還將會(huì)有區(qū)域地王出現(xiàn)，房?jī)r(jià)肯定會(huì)被推高?！斑@次地王產(chǎn)生后，周邊的樓盤(pán)就傳出封盤(pán)漲價(jià)的消息?！?/p>

廣州中原分析認(rèn)為，廣州土地市場(chǎng)渴市已久。在各城市地王頻出的上半年，廣州土地市場(chǎng)較為平靜，土地出讓僅完成年度計(jì)劃的四分之一。除了保利、越秀在廣州土地儲(chǔ)備充足外，萬(wàn)科、碧桂園、合景泰富、雅居樂(lè)、富力這些房企在廣州的土地可開(kāi)發(fā)年限小于一年，土地儲(chǔ)備量緊缺。此外，以中鐵建、融創(chuàng)、旭輝、世茂等為代表的北派、滬派力量也展現(xiàn)了開(kāi)拓廣州市場(chǎng)的決心。因此在廣州有優(yōu)質(zhì)地塊推出的時(shí)候，必定也會(huì)引起一番爭(zhēng)奪。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次雅居樂(lè)在廣州拿地，應(yīng)該說(shuō)也是對(duì)廣州市場(chǎng)的持續(xù)看好。雖然土地價(jià)格非常高，但由于是廣州市區(qū)的地塊，而且后續(xù)廣州房?jī)r(jià)總體上會(huì)繼續(xù)上升，部分市區(qū)的新房庫(kù)存已經(jīng)不足，這些都會(huì)促使此類(lèi)企業(yè)積極拿地。對(duì)于這一點(diǎn)，包括雅居樂(lè)在內(nèi)的房企，其實(shí)都會(huì)意識(shí)到土地價(jià)格雖然貴，但依然需要憑借現(xiàn)在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起的機(jī)會(huì)去拿地。所以從這個(gè)角度看，高溢價(jià)和高樓板價(jià)，都體現(xiàn)了廣州此類(lèi)城市土地市場(chǎng)火熱的局面。更重要的是，這對(duì)于后續(xù)其他房企而言，也會(huì)有一個(gè)積極引導(dǎo)或暗示的效應(yīng)。