由于在房屋買賣過程中房?jī)r(jià)大幅上漲，在合同簽訂至過戶前，賣方以買受方貸款延誤為由不履行交房手續(xù)，市民張女士在購(gòu)房時(shí)遇到了這樣的情況。近日，上海虹口法院一審判決支持張女士的訴請(qǐng)，責(zé)令賣房者配合辦理過戶登記手續(xù)。

9月28日，澎湃新聞(www.loaarchitects.com.cn)從上海法院獲悉，受2016年上半年房?jī)r(jià)猛漲影響，賣房者因跳價(jià)而不履行房屋買賣合同的糾紛呈明顯上升趨勢(shì)。在審理過程中，法院表示主要根據(jù)合同中買賣雙方約定的違約條款進(jìn)行判決。另外，在判定雙方是否要繼續(xù)履行合同時(shí)，法院還要考慮兩個(gè)重要因素：買方是否支付了大部分房款；買方在房屋買賣過程中是否有違約行為。

貸款審批期間，房?jī)r(jià)上漲35萬

2015年12月底，上海市民張女士打算為孩子買一套學(xué)區(qū)房，很快相中了被告李阿姨名下一套位于虹口區(qū)廣中路的房屋。在實(shí)地看房后，雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，張女士支付了5萬元定金。

2016年1月初，雙方又簽訂了正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)295萬元，于2016年2月22日前辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，張女士貸款175萬元，約在2016年3月25日左右到賬等。此后張女士先后共計(jì)支付購(gòu)房款118萬元。

2016年2月15日,張女士告訴李阿姨由于銀行貸款審批手續(xù)繁瑣，過戶時(shí)間要拖延至3月，對(duì)此李阿姨發(fā)函催告張女士，務(wù)必于2016年3月5日前憑銀行貸款合同向交易中心申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)，或以現(xiàn)金方式支付剩余房款175萬元。

然而，在等待貸款審核期間，短短半個(gè)月上海房?jī)r(jià)突飛猛漲，同小區(qū)同房型的房?jī)r(jià)漲到330萬元。2016年3月4日，張女士的貸款審核通過，立即通知李阿姨去辦理交易過戶手續(xù)，但李阿姨以雙方未談妥賠償方案為由拒絕。此后，張女士只能向李阿姨發(fā)了書面催告函，要求李阿姨務(wù)必前往交易中心配合辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但李阿姨收到催告函后仍沒有去辦理過戶手續(xù)，無奈下張女士起訴至法院，要求李阿姨協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)并支付逾期辦理過戶手續(xù)的滯納金。

李阿姨表示，雙方原本約定于2016年2月22日前辦理過戶手續(xù)，原告貸款不足的，應(yīng)于過戶當(dāng)日以現(xiàn)金方式補(bǔ)足，而張女士未按約付款，沒有賠償其承諾賠償?shù)募s定過戶日至實(shí)際過戶日期間的房屋差價(jià)，現(xiàn)在自己不愿意繼續(xù)履行買賣合同了。

買家付款正常，法院支持過戶

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張女士和李阿姨合同約定于2016年2月22日前共同辦理系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，因張女士的貸款延誤導(dǎo)致雙方未按約定期限辦理過戶手續(xù)。之后，李阿姨于2016年2月28日書面催告張女士于2016年3月5日前憑銀行貸款合同向交易中心申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)，或以現(xiàn)金方式支付175萬元房款。該催告函表明李阿姨同意延期至2016年3月5日前辦理過戶手續(xù)。2016年3月4日，張女士貸款申請(qǐng)獲銀行審核通過并于當(dāng)日告知李阿姨，之后，對(duì)于張女士要求李阿姨協(xié)助過戶的請(qǐng)求，李阿姨以雙方未談妥賠償方案為由拒絕，缺乏依據(jù)。

法院還表示，張女士已向李阿姨支付購(gòu)房款118萬元，并將剩余購(gòu)房款177萬元繳入法院賬戶，故張女士要求李阿姨協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的請(qǐng)求于法有據(jù)，依法應(yīng)予支持。

而關(guān)于逾期辦理過戶手續(xù)的滯納金，2016年3月4日張女士貸款申請(qǐng)獲銀行審核通過后，雙方對(duì)于辦理過戶手續(xù)的具體時(shí)間未能協(xié)商一致，故對(duì)張女士主張的逾期辦理過戶手續(xù)的滯納金不予支持。

合同履行：房款支付比例大、買方無違約

虹口法院長(zhǎng)期從事房產(chǎn)糾紛審理的法官戴燚透露，受2016年上半年房?jī)r(jià)猛漲影響，類似本案的賣房者因跳價(jià)而不履行房屋買賣合同的糾紛呈明顯上升趨勢(shì)。在審理這類房產(chǎn)糾紛中，法院一方面會(huì)看房屋買賣合同中雙方簽訂的條款，另一方面也會(huì)考慮該合同是否有繼續(xù)履行的可能性。

澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾?，在現(xiàn)行的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中格式條款第十條規(guī)定，賣方未按合同約定期限交接房地產(chǎn)的，可以有三種方式處理。一是賣方支付一定比例的違約金，并且合同繼續(xù)履行；二是賣方支付一定比例的違約金，并解除合同；三是甲乙雙方約定的補(bǔ)充條款。

戴燚說，在本案中，張女士與李阿姨約定的違約后果是在支付違約金的同時(shí)合同繼續(xù)履行。因此，法院在考慮到張女士的具體履約情況后，作出了要求李阿姨協(xié)助張女士辦理房屋過戶手續(xù)的判決。

“像這類賣方違約的房產(chǎn)糾紛，法院在審理中，主要是看合同中約定的違約賠償條例。除了賠償違約金，是否要繼續(xù)履行合同，將房屋買賣進(jìn)行到底，法院還要看兩個(gè)因素：買方是否支付了大部分的房?jī)r(jià)款；買方在房屋買賣過程中是否有違約行為。”

戴燚稱，如果買方的房?jī)r(jià)款首付比例較低，付款的大部分是來自銀行貸款，那么其所申請(qǐng)的貸款是否審批成功將影響到系爭(zhēng)房屋是否繼續(xù)過戶。反之，如果貸款未審批成功，法院將根據(jù)買方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來考慮其繼續(xù)履行房屋買賣合同的可能性，“比如買方有多少財(cái)產(chǎn)，是否有實(shí)力來履約交易房屋?！?/p>