2014年至2016年上半年，北京一中院共審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件742余件，其中，當(dāng)事人常以房屋為群租房或是保障房為由起訴要求確認(rèn)租賃合同無效，但最終都被法院駁回。

11月29日，北京市第一中級人民法院通報涉房屋租賃的六大熱點問題，其中重點包括群租房、保障房出租、提前解約等方面糾紛。

“群租房以及保障性住房出租雖不符合相關(guān)政策、規(guī)定，但并不影響租賃合同效力。” 北京一中院民一庭庭長郭燕枝表示。

2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，約定張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間，租金標(biāo)準(zhǔn)每月1500元，租期一年。

合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。次年4月，相關(guān)行政管理部門在實施違法出租屋整頓治理期間，要求承租人盡快搬離。

2014年5月19日，張某主動提前搬離了租賃房屋，隨后提起訴訟，請求確認(rèn)雙方租賃合同無效，要求返還已支付的房屋租金及押金。

值得注意的是，2013年7月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市公安局和北京市規(guī)劃委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，明確禁止將房屋改造后分割出租。

法院審理認(rèn)為，張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。法院最終判決中介公司返還已支付的剩余租金及押金。

“群租房以及保障性住房出租雖不符合相關(guān)政策、規(guī)定，但并不影響租賃合同效力。” 北京一中院民一庭庭長郭燕枝表示，法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

當(dāng)事人以租賃房屋為保障性住房為由，要求確認(rèn)租賃合同無效的情況也并不鮮見。

北京一中院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年上半年，該院審結(jié)涉保障性住房的租賃合同糾紛18件，其中6件都涉及租賃合同的效力爭議。

郭燕枝分析說，我國法律并未明確禁止保障性住房的租賃，當(dāng)事人若僅以租賃房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房或限價商品住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，并不符合《合同法》關(guān)于合同無效的規(guī)定，法院不會予以支持。