編者按：日前，國務(wù)院公布的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》。其中明確規(guī)定，將研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。但是，這條法律，并無相應(yīng)的法規(guī)細(xì)則作附加補(bǔ)充。據(jù)報道，有關(guān)住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排已在進(jìn)行當(dāng)中：修訂后的民法總則將在明年3月提交全國人民代表大會審議。這也意味著，物權(quán)法作為民法分則的一部分也將迎來修訂。

上海社會科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)研究所張廣婷針對中國特色的房屋土地使用權(quán)期限問題，提出了解決方案。

目前，房屋土地使用權(quán)到期問題已經(jīng)迫在眉睫，出臺出讓土地續(xù)期的實施細(xì)則至關(guān)重要，這不僅僅是一個技術(shù)問題，還關(guān)系到我國產(chǎn)權(quán)保護(hù)法律體系的建設(shè)。關(guān)于相應(yīng)的細(xì)則，筆者有如下方案：

1.尊重《物權(quán)法》，消除民眾誤解

一是，延續(xù)土地使用的權(quán)利，明確繳納的土地續(xù)期費用。確保在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，政府在承擔(dān)義務(wù)的同時也可以合理分享土地溢價的利益，這也是國外通用的做法。通過象征性的征收稅收的形勢調(diào)節(jié)收入分配。若免費續(xù)期，在一次性購買房屋后，相當(dāng)于永久性的獲得了土地的使用權(quán)，使得70年產(chǎn)權(quán)年限的要求形同虛設(shè)，還會造成貧富分化加劇的趨勢。

二是，在保障居者有其屋的原則下，對于那些不繳納續(xù)期費的業(yè)主，允許其在不能轉(zhuǎn)讓、抵押、買賣、繼承房產(chǎn)的前提下，享有房屋的居住權(quán)利，只有在補(bǔ)交土地續(xù)期費用后方可再次享有這些處置權(quán)利。這樣一方面保護(hù)了民眾的私有產(chǎn)權(quán)，另一方面安撫和消除居民在房屋到期后的惶恐心理，確保其房屋所有權(quán)的無期限性。

2.產(chǎn)權(quán)少于70年的房產(chǎn)，補(bǔ)交至70年產(chǎn)權(quán)的續(xù)期費

目前我國已出現(xiàn)的案例大都是產(chǎn)權(quán)小于70年的特殊住宅，與70年土地使用期屆滿不同，前者是補(bǔ)交土地出讓金，后者是土地使用權(quán)年限使用到期后正常續(xù)期，解決方法存在差異，需要區(qū)別對待。由于房主當(dāng)時在購買小于70年產(chǎn)權(quán)（比如20年或30年等）的房產(chǎn)時，支付的土地出讓金較少，在使用權(quán)到期后，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交該年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價，將產(chǎn)權(quán)續(xù)期到國家規(guī)定的70年期。如何確定補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)是解決這類特殊住宅土地使用權(quán)問題的關(guān)鍵，相對合理的做法是，按照當(dāng)時土地出讓期間的基準(zhǔn)地價，并結(jié)合物價水平和土地租值等參考標(biāo)準(zhǔn)，而非房屋的市場價或當(dāng)下土地的基準(zhǔn)地價，由第三方機(jī)構(gòu)綜合評估出一個合理的補(bǔ)交金額，且不易增加更多的其他費用，以免負(fù)擔(dān)過重。這種做法既保障了國家的利益也保護(hù)了民眾的權(quán)益，具有較高的可行性。

3.產(chǎn)權(quán)等于70年的房產(chǎn)，制定靈活的續(xù)繳標(biāo)準(zhǔn)

在物權(quán)法規(guī)定的“自動續(xù)期”的基礎(chǔ)上，靈活、合理的確定續(xù)費標(biāo)準(zhǔn)，而非一刀切式的方法。首先，如果政府因為規(guī)劃需要收回土地，需要對業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，解決方法可參照目前拆遷安置的辦法，但是不能因為土地使用期限到期，或房屋使用壽命結(jié)束，而降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，畢竟這是民眾的私有財產(chǎn)。其次，針對正常的房屋土地使用期屆滿的，類似香港的做法，根據(jù)各城鎮(zhèn)規(guī)劃片區(qū)范圍內(nèi)的土地價值、房產(chǎn)價值或物業(yè)的市場租值，以及房屋的面積、區(qū)位、小區(qū)的設(shè)施質(zhì)量和管理水平等，由獨立的第三方評估機(jī)構(gòu)給出詳細(xì)的評估報告，確定續(xù)期費用的計算標(biāo)準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)續(xù)期合同，如再續(xù)期70年。再次，在交費方式上，可采用多元化方式，如可一次性繳納或按年續(xù)費，業(yè)主可按照自己的經(jīng)濟(jì)狀況靈活選取。其中按年續(xù)費的費用會根據(jù)當(dāng)年的土地價格和物價波動會做出相應(yīng)調(diào)整。另外，針對收入較低的群體，是否可設(shè)置一些優(yōu)惠措施，減輕負(fù)擔(dān)，并可以調(diào)節(jié)收入分配。

4.合理設(shè)置房產(chǎn)稅，長期宜實行“費改稅”

為了解決未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中土地再次獲得高溢價后的分配問題，可采用在較低的房屋土地續(xù)期費的基礎(chǔ)上，在民眾可接受范圍內(nèi)設(shè)定房產(chǎn)稅可能是解決土地使用權(quán)續(xù)期繳費較為可取的方式。具體標(biāo)準(zhǔn)可借鑒英國的房產(chǎn)稅繳納模式，根據(jù)房屋使用方式征收如市政稅或營業(yè)稅等。由于房產(chǎn)稅的目的是降低房地產(chǎn)市場的投機(jī)成本，因此，房產(chǎn)稅設(shè)定目標(biāo)還是針對擁有多套住房的業(yè)主，針對僅僅為了自住的業(yè)主，無需征收房產(chǎn)稅或標(biāo)準(zhǔn)很低。

另外，為了消除雙重征稅嫌疑，房產(chǎn)稅征收也不宜過高，因為土地續(xù)期費用也是對房屋進(jìn)行征稅的方式之一，再收取過高的房產(chǎn)稅無疑是重復(fù)征稅?；蛘咴诜慨a(chǎn)稅全面實施后，廢止土地續(xù)期費用的征收，改證房產(chǎn)稅，即所謂的“費改稅”。即既可以防止投機(jī)炒房現(xiàn)象的初夏，又能確保國家利益，還能保障民眾的權(quán)利和剛需住戶的基本需求，更重要的是具有長期可持續(xù)性。