編者按：日前，國務院公布的《關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》。其中明確規(guī)定，將研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排。物權法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。但是，這條法律，并無相應的法規(guī)細則作附加補充。據(jù)報道，有關住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排已在進行當中：修訂后的民法總則將在明年3月提交全國人民代表大會審議。這也意味著，物權法作為民法分則的一部分也將迎來修訂。

上海社會科學院世界經(jīng)濟研究所張廣婷針對中國特色的房屋土地使用權期限問題，提出了解決方案。

目前，房屋土地使用權到期問題已經(jīng)迫在眉睫，出臺出讓土地續(xù)期的實施細則至關重要，這不僅僅是一個技術問題，還關系到我國產(chǎn)權保護法律體系的建設。關于相應的細則，筆者有如下方案：

1.尊重《物權法》，消除民眾誤解

一是，延續(xù)土地使用的權利，明確繳納的土地續(xù)期費用。確保在經(jīng)濟發(fā)展過程中，政府在承擔義務的同時也可以合理分享土地溢價的利益，這也是國外通用的做法。通過象征性的征收稅收的形勢調(diào)節(jié)收入分配。若免費續(xù)期，在一次性購買房屋后，相當于永久性的獲得了土地的使用權，使得70年產(chǎn)權年限的要求形同虛設，還會造成貧富分化加劇的趨勢。

二是，在保障居者有其屋的原則下，對于那些不繳納續(xù)期費的業(yè)主，允許其在不能轉讓、抵押、買賣、繼承房產(chǎn)的前提下，享有房屋的居住權利，只有在補交土地續(xù)期費用后方可再次享有這些處置權利。這樣一方面保護了民眾的私有產(chǎn)權，另一方面安撫和消除居民在房屋到期后的惶恐心理，確保其房屋所有權的無期限性。

2.產(chǎn)權少于70年的房產(chǎn)，補交至70年產(chǎn)權的續(xù)期費

目前我國已出現(xiàn)的案例大都是產(chǎn)權小于70年的特殊住宅，與70年土地使用期屆滿不同，前者是補交土地出讓金，后者是土地使用權年限使用到期后正常續(xù)期，解決方法存在差異，需要區(qū)別對待。由于房主當時在購買小于70年產(chǎn)權（比如20年或30年等）的房產(chǎn)時，支付的土地出讓金較少，在使用權到期后，房主應當補交該年限與70年土地使用權期間的出讓金差價，將產(chǎn)權續(xù)期到國家規(guī)定的70年期。如何確定補交標準是解決這類特殊住宅土地使用權問題的關鍵，相對合理的做法是，按照當時土地出讓期間的基準地價，并結合物價水平和土地租值等參考標準，而非房屋的市場價或當下土地的基準地價，由第三方機構綜合評估出一個合理的補交金額，且不易增加更多的其他費用，以免負擔過重。這種做法既保障了國家的利益也保護了民眾的權益，具有較高的可行性。

3.產(chǎn)權等于70年的房產(chǎn)，制定靈活的續(xù)繳標準

在物權法規(guī)定的“自動續(xù)期”的基礎上，靈活、合理的確定續(xù)費標準，而非一刀切式的方法。首先，如果政府因為規(guī)劃需要收回土地，需要對業(yè)主進行相應補償，解決方法可參照目前拆遷安置的辦法，但是不能因為土地使用期限到期，或房屋使用壽命結束，而降低補償標準，畢竟這是民眾的私有財產(chǎn)。其次，針對正常的房屋土地使用期屆滿的，類似香港的做法，根據(jù)各城鎮(zhèn)規(guī)劃片區(qū)范圍內(nèi)的土地價值、房產(chǎn)價值或物業(yè)的市場租值，以及房屋的面積、區(qū)位、小區(qū)的設施質(zhì)量和管理水平等，由獨立的第三方評估機構給出詳細的評估報告，確定續(xù)期費用的計算標準，重新簽訂土地使用權續(xù)期合同，如再續(xù)期70年。再次，在交費方式上，可采用多元化方式，如可一次性繳納或按年續(xù)費，業(yè)主可按照自己的經(jīng)濟狀況靈活選取。其中按年續(xù)費的費用會根據(jù)當年的土地價格和物價波動會做出相應調(diào)整。另外，針對收入較低的群體，是否可設置一些優(yōu)惠措施，減輕負擔，并可以調(diào)節(jié)收入分配。

4.合理設置房產(chǎn)稅，長期宜實行“費改稅”

為了解決未來經(jīng)濟發(fā)展中土地再次獲得高溢價后的分配問題，可采用在較低的房屋土地續(xù)期費的基礎上，在民眾可接受范圍內(nèi)設定房產(chǎn)稅可能是解決土地使用權續(xù)期繳費較為可取的方式。具體標準可借鑒英國的房產(chǎn)稅繳納模式，根據(jù)房屋使用方式征收如市政稅或營業(yè)稅等。由于房產(chǎn)稅的目的是降低房地產(chǎn)市場的投機成本，因此，房產(chǎn)稅設定目標還是針對擁有多套住房的業(yè)主，針對僅僅為了自住的業(yè)主，無需征收房產(chǎn)稅或標準很低。

另外，為了消除雙重征稅嫌疑，房產(chǎn)稅征收也不宜過高，因為土地續(xù)期費用也是對房屋進行征稅的方式之一，再收取過高的房產(chǎn)稅無疑是重復征稅?；蛘咴诜慨a(chǎn)稅全面實施后，廢止土地續(xù)期費用的征收，改證房產(chǎn)稅，即所謂的“費改稅”。即既可以防止投機炒房現(xiàn)象的初夏，又能確保國家利益，還能保障民眾的權利和剛需住戶的基本需求，更重要的是具有長期可持續(xù)性。