時(shí)間的腳步剛剛邁入2017年，縱觀全球政治經(jīng)濟(jì)形勢，2017年很可能將是一個(gè)具有轉(zhuǎn)折性意義的特別年份。

美國迎來一位特別的新總統(tǒng)，歐洲由于英國脫歐、意大利修改憲法公投失敗、其他主要?dú)W洲國家右翼可能上臺(tái)而將繼續(xù)震蕩，中東的敘利亞危機(jī)和國際石油政治格局繼續(xù)出現(xiàn)新變化，廣大的新興發(fā)展中國家面臨著美元回流而造成的世界貨幣緊縮、本幣貶值、金融動(dòng)蕩的嚴(yán)酷局面。

放眼中國國內(nèi)，具有重要意義的中共十九大將于2017年下半年召開，經(jīng)濟(jì)上轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)可能進(jìn)入一個(gè)嘗試觸底的新階段，因此，中國經(jīng)濟(jì)政策在堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)的基礎(chǔ)上，2017年可能也會(huì)出現(xiàn)從以調(diào)結(jié)構(gòu)為主轉(zhuǎn)向以穩(wěn)增長為主的重大、轉(zhuǎn)折性變化。

在這樣的復(fù)雜背景下，2017年中國房地產(chǎn)市場，具有很強(qiáng)的敏感性、關(guān)鍵性、杠桿性，它的價(jià)格變動(dòng)方向和幅度，既是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素作用的結(jié)果，又反作用于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的方方面面。

因此，社會(huì)各界對(duì)于2017年房價(jià)走勢頗為關(guān)注和焦慮。

2017年房價(jià)走勢將是怎樣的呢？

筆者認(rèn)為，判斷2017年房價(jià)走勢，必須從以下三個(gè)視角來展開分析：房地產(chǎn)業(yè)在中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，市場參與方以及相關(guān)方的利益、意志和力量的比較，對(duì)房價(jià)具有決定性影響的因素。

首先，房地產(chǎn)業(yè)在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)中仍具有重要地位和廣闊前景。

自1998年中國開始房地產(chǎn)市場改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性逐漸增加，以致成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，地方政府財(cái)政收入的主要來源，社會(huì)大眾致富的主要途徑和財(cái)富的主要載體，拉動(dòng)就業(yè)的主要發(fā)動(dòng)機(jī)。但是，隨著我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)程加快，必須承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)重要性增加的速度在迅速下降或者在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性可能已經(jīng)越過了最高點(diǎn)。2016年下半年，中央政府倡導(dǎo)“房子是用來住的，不是用來炒的”，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)的主要作用限于居住，而在投資、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)、財(cái)富創(chuàng)造等方面的作用必然逐步被抑制。

另外，固然房地產(chǎn)業(yè)的重要性可能從最高點(diǎn)已經(jīng)開始滑落，但是，不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)業(yè)的重要性仍然很突出。截至2015年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占國民經(jīng)濟(jì)的比重大約為6.1%，而美國達(dá)到13.1%。未來，在圍繞著房地產(chǎn)業(yè)而展開的租賃、裝修、評(píng)估、保險(xiǎn)等服務(wù)型活動(dòng)方面，在為由于國家城鎮(zhèn)化而持續(xù)增加的城鎮(zhèn)居民提供居住空間等方面，還有大量的拓展領(lǐng)域。

其次，房地產(chǎn)市場參與方以及相關(guān)方的利益、意志和力量的博弈共同決定了房地產(chǎn)市場的走勢。

房地產(chǎn)業(yè)的重要性決定了這個(gè)市場必然繼續(xù)受到所有參與方、相關(guān)方的高度關(guān)注。所有參與方、相關(guān)方共同作用于房地產(chǎn)市場，各方利益、意志和力量博弈的結(jié)果決定了房地產(chǎn)未來的價(jià)格走勢。

這個(gè)市場的參與方包括：政府、房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)（實(shí)體經(jīng)濟(jì)）、已購房的社會(huì)公眾、未購房的社會(huì)公眾、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)（建筑業(yè)、建材業(yè)、銀行業(yè)等）、世界經(jīng)濟(jì)中的中國競爭者（如那些希望中國經(jīng)濟(jì)衰退、崩盤者）。

對(duì)各參與方的利益、意志和力量，分析如下：

政府的利益在于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展，同時(shí)保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定，去庫存和轉(zhuǎn)型升級(jí)順利推進(jìn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的利益在于房地產(chǎn)市場持續(xù)興旺。

制造業(yè)（實(shí)體經(jīng)濟(jì)），這里主要指與房地產(chǎn)相關(guān)度較低的行業(yè)，希望房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的工資、用地和用房成本上升局面得到改變，希望資金、人才能更多的流入制造業(yè)。

已購房的社會(huì)公眾，希望房價(jià)繼續(xù)上漲，最好是快速上漲。

未購房的社會(huì)公眾，希望房價(jià)大幅下跌，待其購入后，又開始大幅上漲。

房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)（建筑業(yè)、建材業(yè)、銀行業(yè)等）希望房地產(chǎn)市場持續(xù)、長期、穩(wěn)定發(fā)展，價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)中有漲。

世界經(jīng)濟(jì)中的中國競爭者中，那些向中國出口原材料的國家，希望中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)、長期發(fā)展。而部分主要發(fā)達(dá)國家，因憚?dòng)谥袊?001年入世以來，強(qiáng)勁、長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的國力增長，在本質(zhì)上是希望中國因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場放緩、甚至崩潰而出現(xiàn)真正的中國“崩潰”局面的。

再就意志和力量來看。以上各方，最有意志和力量的，主要是中國政府、社會(huì)公眾、制造業(yè)（實(shí)體經(jīng)濟(jì)）、外國競爭者。中國政府有保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)意志，具有調(diào)動(dòng)社會(huì)各類資源的強(qiáng)大能力。社會(huì)公眾具有維護(hù)、增加自身財(cái)富的強(qiáng)大意志，在房價(jià)大跌時(shí)，他們具有要求退房、要求開發(fā)商降價(jià)退款的強(qiáng)大意志，這已經(jīng)為歷次房價(jià)大幅下降時(shí)打砸售樓處的事件所證明；在房價(jià)大漲時(shí)，他們具有竭盡一切資金，擴(kuò)大杠桿，加大房地產(chǎn)投資的強(qiáng)烈意愿，這也為各種日光盤、時(shí)光盤、徹夜排隊(duì)等事件所證明。制造業(yè)（實(shí)體經(jīng)濟(jì)），鑒于其在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的長遠(yuǎn)、關(guān)鍵性作用，鑒于其可以通過破產(chǎn)、向海外轉(zhuǎn)移生產(chǎn)基地等方式展示其對(duì)于社會(huì)的重要影響力，因此，其面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)時(shí)的各種呼吁，在高層決策者心中具有重要影響。外國競爭者，以歐美國家為代表，由于其在世界市場規(guī)則、世界貨幣市場的壟斷性地位，力量巨大，但是又因其與中國市場已經(jīng)形成長期、復(fù)雜的聯(lián)系，他們也擔(dān)心中國市場的大幅動(dòng)蕩導(dǎo)致其資本集團(tuán)的損失，因此其意志是動(dòng)搖和猶豫的。

第三，國內(nèi)政府和國際市場兩種力量對(duì)2017年房價(jià)具有決定性影響。

由上述分析，中國政府基于自身利益、意志，結(jié)合社會(huì)公眾、制造業(yè)（實(shí)體經(jīng)濟(jì)）的利益訴求，可能采取的房地產(chǎn)市場治理政策，一定是以穩(wěn)定為主，防止大漲，但也不可能允許大跌。只有采取這樣的政策導(dǎo)向，才能為社會(huì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)贏得一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境和必要的緩沖時(shí)間?；诖朔N政策導(dǎo)向，政府一定會(huì)根據(jù)市場情況，靈活采取稅收、貸款、利率、限購等政策的組合拳，達(dá)到控制房地產(chǎn)市場向政府希望的方向發(fā)展的目的。

同時(shí)，必須考慮到，中國政府在采取以上組合拳的同時(shí)，除了綜合分析國內(nèi)市場的動(dòng)態(tài)，一定會(huì)研判國際市場的政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展?fàn)顩r。2017年，美元指數(shù)繼續(xù)上升，新興經(jīng)濟(jì)體繼續(xù)承受貨幣被動(dòng)貶值壓力，金融市場趨于動(dòng)蕩的總趨勢很難改變；同時(shí)，西方國家、發(fā)展中國家，都在開始重視制造業(yè)化，并開始新一輪基建周期。因此，從國際市場上看，一方面是美元升值導(dǎo)致本幣貶值，另一方面是礦石、鋼鐵、水泥等大宗商品和建材價(jià)格可能繼續(xù)上行。這兩方面的形勢，都要求各發(fā)展中國家和經(jīng)濟(jì)體采取提高利率的貨幣政策，來保護(hù)本國匯率和抑制本國的通貨膨脹。而利率迅速上升，必然導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下降。

所以，2017年房價(jià)走勢的決定性因素，主要是兩種力量:一種是要求房價(jià)穩(wěn)定或小幅上升的國內(nèi)政府力量；一種是要求房價(jià)下降的國際市場力量。

未來這兩種力量孰強(qiáng)孰弱，誰逐漸趨于強(qiáng)大，誰逐漸趨于減弱，必將根本性地決定2017年房價(jià)走勢。

結(jié)論：2017年中國房價(jià)走勢整體趨于穩(wěn)定，但投資價(jià)值顯著下降。

鑒于中國綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，鑒于金磚國家、其他新興發(fā)展中國家在世界政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比中的地位相對(duì)于以前在增強(qiáng)；又鑒于美、歐、日等發(fā)達(dá)國家陷于政策、社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在很低的基礎(chǔ)上可能有所恢復(fù)。因此，總體而言，2017年中國房價(jià)走勢，存在諸多不確定性。這種不確定性，是由發(fā)展中國家、發(fā)達(dá)國家兩類經(jīng)濟(jì)體的綜合實(shí)力對(duì)比狀況及其變化所決定的。

綜合來看，以美、日、歐等為代表的發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體和以中、印、俄、巴西等為代表的新興經(jīng)濟(jì)體，在綜合政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力的對(duì)比上，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相持階段。這決定了全球總體的軍事、政治、經(jīng)濟(jì)形勢很可能仍是相對(duì)穩(wěn)定，動(dòng)而少亂。對(duì)全球市場真正能產(chǎn)生重大影響的事件出現(xiàn)的概率較低。

因此，判斷我國2017年的房價(jià)走勢，不會(huì)出現(xiàn)如日本在被迫簽訂廣場協(xié)議后幾年內(nèi)、東南亞在1997年后、歐美在2008年金融危機(jī)后發(fā)生大幅下挫的局面；也由于我國制造業(yè)（實(shí)體經(jīng)濟(jì)）和未購房社會(huì)公眾的需要，以及轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略的需要，我國也不會(huì)允許房價(jià)繼續(xù)出現(xiàn)2015年末到2016年式的房價(jià)大漲，甚至也不允許出現(xiàn)全國性的明顯上漲。

我們?cè)賮矸治龇康禺a(chǎn)市場的投資價(jià)值：

在2017年，在部分各類資源繼續(xù)增加的主要大城市，在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、轉(zhuǎn)型升級(jí)比較成功的科技型、產(chǎn)業(yè)型新興城市，如廣東東莞、天津武清等地區(qū)，房價(jià)有可能繼續(xù)較快上漲。

據(jù)歷史和國際經(jīng)驗(yàn)，在不同國家，長期而言，房價(jià)每年上漲3%到6%之間。同時(shí)，我國屬發(fā)展中國家，城市化在快速推進(jìn)，GDP、居民人均收入、房租仍在以較快速度增長，這決定了我國房價(jià)上漲速度將比國際長期水平稍快。另外未來房地產(chǎn)市場管制政策趨于嚴(yán)厲，國家將抑制房地產(chǎn)市場的投資屬性，強(qiáng)化居住屬性。因此，估計(jì)未來三五年內(nèi)大中城市整體房價(jià)將保持在年均10%的增長幅度，是比較合理的。這個(gè)估計(jì)是和企業(yè)和投資者的資金成本相關(guān)的。

考慮到現(xiàn)在企業(yè)和投資者正常商業(yè)貸款利率一般在7%左右，有的短期拆借利率在12%以上(可見于各種融資平臺(tái)的利率)，外加各種隱形成本、管理成本等，平均實(shí)際資金成本估計(jì)在10%左右。且未來由于人民幣面臨貶值壓力，央行為維持穩(wěn)定匯率，其指導(dǎo)的人民幣利率很可能上行，因此估計(jì)企業(yè)和投資者的實(shí)際資金成本在10%左右是合理的。

基于以上兩個(gè)10%的分析，若全國大中城市房價(jià)上漲達(dá)15%以上,則房地產(chǎn)調(diào)控和落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”舉措都將完全落空。

所以，綜合而言，未來三五年內(nèi)，房價(jià)每年上漲速度很可能低至每年10%以下，且由于投資者資金成本的原因，未來房地產(chǎn)的投資價(jià)值將大幅下降，很多資金鏈緊張的投資者或房地產(chǎn)企業(yè)，可能面臨不得不通過低價(jià)拋售來解決自身困難的窘境。