私募基金成了監(jiān)管層調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一通道。

2月13日晚間，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（基金業(yè)協(xié)會(huì)）通過(guò)官方微信公眾號(hào)發(fā)布了《私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》，矛頭直指私募基金管理投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)及協(xié)會(huì)理事會(huì)表決通過(guò)，新規(guī)于2月13日起實(shí)施。

4號(hào)文明確，對(duì)于證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，基金業(yè)協(xié)會(huì)宣布暫不予備案。

具體來(lái)看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

所謂房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市。這份城市名單將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。

有市場(chǎng)人士透露，這份文件在2016年12月底就已經(jīng)向券商發(fā)布。

上海朝華律師事務(wù)所合伙人兼副主任律師徐培龍向澎湃新聞?dòng)浾弑硎?，私募基金投資房地產(chǎn)的也不算少?！拔匈J款方式蠻多的，明股實(shí)債的也不少。其實(shí)，實(shí)踐中還有不少‘自融’平臺(tái)的，左手倒右手，然后投入地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/p>

值得注意的是，早在去年11月初，就有傳言稱，監(jiān)管層正在考慮暫停私募基金的非標(biāo)債權(quán)投資業(yè)務(wù)，包括投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)、發(fā)放委托貸款或提供擔(dān)保、從事無(wú)限責(zé)任投資等活動(dòng)。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，此次新規(guī)的推行，正是監(jiān)管層清理私募非標(biāo)業(yè)務(wù)的一個(gè)證明。不過(guò)，徐培龍指出，新規(guī)主要還是旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前來(lái)看，暫時(shí)還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)確認(rèn)禁止私募非標(biāo)業(yè)務(wù)，但相信收緊會(huì)是大趨勢(shì)。

基金業(yè)協(xié)會(huì)在同時(shí)發(fā)布的文件起草說(shuō)明中交代了這一新規(guī)的起草背景，稱根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控協(xié)調(diào)工作小組的統(tǒng)一部署，按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)要求，近日對(duì)證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的情況進(jìn)行了摸底。

統(tǒng)計(jì)顯示，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在三類機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但資金來(lái)源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)城市等特征較為顯著，與落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距。

徐培龍?jiān)诮邮芘炫刃侣劜稍L時(shí)說(shuō)：“這是產(chǎn)業(yè)政策的方向調(diào)整，防止熱錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房產(chǎn)調(diào)控政策組合拳的配套?！?/p>

根據(jù)4號(hào)文，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過(guò)銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或支付土地出讓價(jià)款；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

“政府主要是想從源頭卡住熱錢流入，持續(xù)流入會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，這是政府所不愿意看到的。”徐培龍這樣說(shuō)道。

他補(bǔ)充稱，目前受限的僅是熱點(diǎn)城市，這一點(diǎn)恰恰反證，并非所有此類資管都被叫停，當(dāng)然，也不排除后續(xù)范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。