房產(chǎn)交易過程中，房東跳價、售樓人員私索好處費的糾紛時常出現(xiàn)，涉及金額動輒以十數(shù)萬元。各種“大定”“小定”，繞暈人的流程和合同，渾身是戲的營銷公司和中介，交易過程坑多水深都是套路，購房者也應盡悉前車之鑒，練就一身見招拆招的技能。

通常，所謂“內(nèi)部認購”會披著“員工福利”的外衣，以價格優(yōu)惠吸引購房者。

事實上，“內(nèi)部認購”是一種違法行為。有的開發(fā)商在沒有取得《商品房預售許可證》等有關證件之前，不能公開預售商品房?！皟?nèi)部認購”往往是其促銷手段，不但人盡可買，并且由于內(nèi)部認購協(xié)議（構成實質性房屋買賣合同的）屬于無效合同，不受法律保護，購房者的權益也無法受到保障。

據(jù)《北京晚報》報道，購房人周某通過“內(nèi)部認購”買下北京市房山區(qū)樂城公館兩套小戶型，繳納首付款近一年后，被告知“大產(chǎn)權”變“小產(chǎn)權”，且未按約定時間交付。周某報案后，有關部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤只有土地證，沒有其他四證；銷售公司對購房者謊稱為大產(chǎn)權房；因違法建設，樓盤一度被相關部門勒令停工。

與“內(nèi)部認購”同樣頗具蠱惑性的則是，售樓處人員以申請內(nèi)部折扣、爭取優(yōu)質房源等為名，二手房中介以中介費打折等為名，向購房者索要“好處費”。

2016年，北京海淀警方破獲一起房屋折扣引起的詐騙案，售樓員賀某以“托熟人”為名為數(shù)位購房人辦理折扣，向數(shù)位購房人索取“好處費”數(shù)十萬元。

另據(jù)《上海法治報》報道，上海某公司在銷售位于虹橋的一處新建商品房過程中，售樓經(jīng)理與售樓員串通，將公司的正常優(yōu)惠謊稱為“內(nèi)部員工價”，并以疏通關系為名向購房者索要優(yōu)惠款50%的好處費。事后，兩位主要犯罪嫌疑人投案自首。

上海鏈家提醒：“內(nèi)部認購”這種說法本身就是有問題的，一般來說開發(fā)商和正規(guī)代理機構都不會以此對外宣傳，很多都是業(yè)務人員自己為了吸引客戶而編的說辭，很可能會造成后期無法簽約。

所謂“內(nèi)部認購”可能存在的風險有：開發(fā)商跑路、逾期不交付、大產(chǎn)權變小產(chǎn)權、正式簽合同時無法爭取最大利益等。所以建議購房者通過正規(guī)渠道與開發(fā)商簽訂購房合同，盡可能約定更多細節(jié)，保證權益。

行情大好催生“跳價”模式

據(jù)人民網(wǎng)報道，房屋買賣合同糾紛案件一直居高不下，2016年截至9月，僅北京西城法院就已收案587件。其中，學區(qū)房、抵押房、共有房、漲價房為房屋買賣糾紛的“重災區(qū)”。

“跳價”是二手房交易過程中極為普遍的現(xiàn)象，跳價上百萬的新聞屢見不鮮。訂金交付后、過戶手續(xù)辦理之前，許多賣家仍未走出跳價的模式，不惜賠付違約金終止合同，更有甚者，以所售房屋夫妻一方不知情、為避稅簽訂“黑白合同”為借口，直接毀約。

2015年5月，西城區(qū)菜市口大街的某房主與購房人簽訂房屋買賣合同，后購房人貸款未能如期獲批，房主以此為由要求解除合同。購房人則認為，房主毀約是因為房價大漲，故訴至法院。法院認為，購房人未能如期獲得批貸系不可歸責于雙方當事人的客觀原因所致，因雙方一直未簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，也并未實際辦理過戶手續(xù)，故購房人未支付資金監(jiān)管款項并非單方違約，涉案房屋的買賣合同應當繼續(xù)履行。

上海邦信陽中建中匯律師事務所李剛律師提醒：根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責任包括繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等。當賣方出現(xiàn)不履行合同義務的違約行為時，應當承擔相應違約責任，買方有權選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還訂金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房價上漲的損失”等。因此，在簽訂合同時務必要確定房屋價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等，并注明買賣雙方需要承擔的違約責任。

信息不對稱惹的禍

2016年2月，上海市消保委發(fā)布的《上海市房產(chǎn)中介消費者滿意度調(diào)查報告》顯示，有52%的消費者對房產(chǎn)中介行業(yè)表示不滿意。其中，虛標房價、信息不實、承諾不履行、信息不透明、費用不合理等行為，讓不少消費者陷入“連環(huán)套”。

事實上，房產(chǎn)交易糾紛中最常見的學區(qū)房、抵押房、共有房問題，歸根結底都是由信息不實所致。

以學區(qū)房為例，新盤的風險集中在學區(qū)劃分、房產(chǎn)證辦理、房產(chǎn)屬性。樓盤在交付前，教育部分通常不會明確劃分該樓盤的學區(qū)歸屬，購房者應在交付后，以學校當年發(fā)布的《招生通告》為準。對于購買期房的業(yè)主，開發(fā)商未能如期辦理房產(chǎn)證，也會導致子女無法上學。需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)無法作為學區(qū)房。

購買二手房的業(yè)主，還應額外注意學區(qū)房房屋學籍被占用、購房后出賣人遲遲不遷出戶口等問題。

2014年，靜安區(qū)在上海最早出臺“五年一戶一學額”入學政策，此后，虹口、寶山、長寧、閔行、徐匯、黃浦、浦東、楊浦7個區(qū)相繼宣布實施該政策。

所謂“五年一戶”，就是每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學機會，即一個門牌號一居住戶，五年內(nèi)只接受一個學生（多胞胎和二孩例外）。

因此，在購買二手學區(qū)房時，穩(wěn)妥的方法是讓房東寫下五年內(nèi)沒有占用過入學名額的承諾，明確違約后果，并將承諾寫進購房時的補充條款內(nèi)。

上海邦信陽中建中匯律師事務所李剛律師提醒：在購買二手房過程中，應明確房屋是否被抵押，房屋中是否有戶口。

如果房屋被抵押還應在合同中明確解押時間并明確逾期解押的違約責任（如簽訂房屋買賣合同后若干天內(nèi)）。

如果房屋內(nèi)有戶口還應在合同中明確戶口遷離的時間及逾期的違約責任（如交房前或者交房后若干天內(nèi)）。

此外，如果房屋有多個產(chǎn)權人的，還應確保所有產(chǎn)權人在房屋買賣合同中簽字。

上海鏈家提醒：二手房交易合同上最好明確最晚過戶日期、交房日期，如是置換的一定要把兩套房子之間的交易周期預留足夠，否則一旦其中一單交易時間延誤，將影響本次房屋的交易。

另外在房屋交接是也應特別注意戶口、水電燃費用遺留問題，出售方應在房屋交接前確保房屋內(nèi)戶口已全部遷出，交易雙方可約定房屋內(nèi)戶口的遷出時間和違約責任。如有必要，可約定適當?shù)膽艨谶w移保證金。在交接房屋時應注意查驗房屋內(nèi)部情況，結算水、電、煤氣、有線電視、物業(yè)管理等費用。

對于房屋交易尾款的支付時間最好做書面約定。