房屋質(zhì)量直接影響生活質(zhì)量。剛買的房子出現(xiàn)開裂、漏水、大面積空鼓，誰該負責？向誰投訴？樁樁件件都足以讓購房者焦頭爛額。

驗房，把好質(zhì)量第一關(guān)

據(jù)《新聞晨報》2017年2月報道，位于上海周東南路599弄的一座別墅，“用手指就能從水泥板里摳出已生銹膨脹的鋼筋來，外墻只要下雨就會滲水?！?/p>

業(yè)主為此煩惱不已。設計單位和質(zhì)監(jiān)部門都認定房屋存在質(zhì)量問題。開發(fā)商上?？禈蚋呖苿?chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司相關(guān)負責人說，他們承認房屋存在質(zhì)量缺陷，正在敦促建筑單位浙江寶業(yè)建設集團有限公司妥善解決問題。

據(jù)《京華時報》2016年11月報道，北京市民郭某先后花費近5000萬元購置朝陽區(qū)某項目兩處精裝修住宅，2016年7月和11月初，兩處住宅屋頂均出現(xiàn)滲水掉石膏塊現(xiàn)象。

房屋質(zhì)量范圍包括地基基礎工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、上下水管線、安裝工程、供熱、供冷等。其中常見的問題有房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開裂、地面空鼓、墻皮脫落，以及其他危害居住者的生命安全及身體健康的問題。

對于許多收房時才和房子初相見的購房者，驗房是了解房屋質(zhì)量“唯一正確的事”。經(jīng)歷了漫長等待，喜悅之余，對各種驗房步驟一定馬虎不得。

上海室內(nèi)裝飾協(xié)會監(jiān)理專業(yè)委員會主任、上海同太信息科技有限公司總經(jīng)理兼驗房師金偉平提醒購房者，驗房時，注意如下幾個主要的步驟：

一、檢查進戶門；

二、毛坯房要對房屋幾何尺寸進行測量；

三、關(guān)于門窗安裝質(zhì)量，查看是否按要求采用了安全玻璃，目前由于節(jié)能要求，外門窗玻璃都是中空保溫玻璃；

四、檢查墻面，毛坯房檢查粉刷層是否有開裂、空鼓，墻面平整度、垂直度是否滿足要求，外墻不得有滲水現(xiàn)象，精裝修房檢查墻磚墻紙等；

五、檢查地面，毛坯房檢查水泥砂漿地面無開裂、空鼓，衛(wèi)生間、廚房、陽臺等有排水要求的建筑地面面層與相連接各類地面面層的標高差應符合設計要求，衛(wèi)生間和陽臺地坪與地漏、管道結(jié)合處應嚴密，不得滲漏，不得有倒泛水和積水現(xiàn)象；

六、檢查頂棚，毛坯房檢查頂棚抹灰無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫，頂棚不得有滲漏；

七、檢查室內(nèi)電氣；

八、檢查水管及衛(wèi)生器具，地漏水封深度不得小于50mm，構(gòu)造內(nèi)無存水彎的衛(wèi)生器具與生活排水管道連接時，在排水口以下應設存水彎；

九、檢查燃氣管道。

上海邦信陽中建中匯律師事務所李剛律師提醒購房者：根據(jù)《建筑法》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋必須經(jīng)竣工驗收合格后方能交付使用。在房屋驗收交接時應要求開發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（通常情況下房屋預售合同示范文本中都有明確約定）以及《建設工程竣工驗收備案表》，即通常說的“兩書一表”。開發(fā)商不提供前述文件的，購房者有權(quán)拒收房屋。

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任?！蹲≌褂谜f明書》應當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

如果因為開發(fā)商不提供前述文件的導致交房逾期的，開發(fā)商應向購房者承擔相應合同約定的逾期交房責任。經(jīng)購房者催告后三個月內(nèi)仍未交房的，購房者可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定要求解除合同。

對于購置二手房的業(yè)主，上海鏈家提醒購房者：收房時注意水、電、煤氣、天然氣、有線電視的清點及過戶，合同中約定贈送的房間內(nèi)各設施設備的清點，物業(yè)服務費結(jié)清、公共維修基金的交接，戶口是否已經(jīng)按約定遷移，所有鑰匙的交接，尾款的結(jié)清。關(guān)于房屋質(zhì)量問題，房東不能隨意改變房屋結(jié)構(gòu)，特別是承重墻的拆除，移交《房屋質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

保修，先明確時限與責任

據(jù)《揚州時報》2017年1月報道，揚州藍爵莊園的業(yè)主于2015年收房，2016年底裝修發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，尋求售后維修，卻被告知房屋過了保修期，開發(fā)商不承擔維修責任?！督鹆晖韴蟆?016年8月報道，南京某樓盤一期二期有130多戶業(yè)主的房子存在漏水問題，開發(fā)商開發(fā)商拖延三年未做處理。有業(yè)主認為，開發(fā)商此舉是想挨過保修期。

《住宅質(zhì)量保證書》是購房者要求開發(fā)商承擔保修責任的有效憑證，交付使用的房屋如果存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應承擔修復責任。出賣人拒絕修復或在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

在收房驗收時，有些房屋的質(zhì)量問題還不能顯現(xiàn)出來，而在入住以后一段時間才發(fā)生問題，這時，業(yè)主要清楚開發(fā)商對不同部位的保修時限。

《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

A 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

C 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

D 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；

E 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；F 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

上海邦信陽中建中匯律師事務所李剛：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

房屋質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)的，一般可以向開發(fā)商提出相應主張。如果在《物業(yè)服務合同》中有約定物業(yè)公司有義務的，亦可以找物業(yè)公司幫忙解決。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

同時該《解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。需要注意的是，這里的請求解除合同和賠償損失的請求并沒有限定在保修期內(nèi)。

在房屋保修期內(nèi)，如果出現(xiàn)房屋建筑質(zhì)量問題，除可以根據(jù)合同向開發(fā)商進行相應主張外，還可以向建筑質(zhì)量安全監(jiān)督部門反應。當然，并非所有房屋質(zhì)量問題都是因為開發(fā)商的原因，如樓上裝修導致樓下滲水的，房屋所有權(quán)人可以通過民事途徑向相關(guān)侵權(quán)主體主張權(quán)利。