【編者按】

2017年3月4日下午，在由鴻儒金融教育基金會和上海金融與法律研究院聯(lián)合主辦的第100期“鴻儒論道”論壇上，中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授劉守英先生以“從土地看中國經(jīng)濟”為題，發(fā)表了學(xué)術(shù)演講。

劉守英教授認為，土地在中國經(jīng)濟高增長過程中扮演著發(fā)動機角色。一方面，土地制度的改革推動了經(jīng)濟權(quán)利的開放，因而成為激發(fā)經(jīng)濟活力的重要制度力量。另一方面，政府通過對土地權(quán)力的控制掌控發(fā)展的主導(dǎo)權(quán)。忽略中國在整個發(fā)展過程中利用土地的做法，就很難理解中國過去三十多年高增長的奧秘。

劉守英教授將中國經(jīng)濟高速增長背后的土地制度演變分為四個階段。上世紀八十年代的土地改革是第一階段，為中國的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型和大的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變即從鄉(xiāng)土中國轉(zhuǎn)向城鄉(xiāng)中國打下了非常好的基礎(chǔ)。從上世紀九十年代的園區(qū)工業(yè)化開始，中國進入“以地謀發(fā)展”的階段，政府低價出讓土地，推動中國成長為“世界工廠”，并找到了利用土地主導(dǎo)發(fā)展權(quán)的模式。第三階段，通過上世紀九十年代末期的住房商品化改革和城市化快速推進，政府實現(xiàn)以地生財，掌握了城市化和發(fā)展的主導(dǎo)權(quán)。第四階段，2008年之后，政府利用土地介入宏觀調(diào)控，以地融資，形成整個國民經(jīng)濟過度依賴于土地的局面。

劉守英教授認為，當(dāng)前中國經(jīng)濟增長進入下行階段，原來靠放土地拉動GDP的模式問題重重，已無以為繼，今后必須告別以土地作為經(jīng)濟增長發(fā)動機的做法，以土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化來推動結(jié)構(gòu)性改革。

劉守英教授生于1964年，湖北洪湖人，曾任國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部副部長、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌基礎(chǔ)領(lǐng)域負責(zé)人，目前擔(dān)任中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授。主要研究領(lǐng)域為制度與產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)、農(nóng)村土地制度變遷、制度變革與經(jīng)濟發(fā)展。近著為《直面中國土地問題》，即將出版《土地制度的政治經(jīng)濟學(xué)》和《中國土地問題調(diào)查》。

必須告別土地依賴發(fā)展模式

我覺得現(xiàn)在面臨的問題是經(jīng)濟下行。經(jīng)濟一直往上走的時候，這套做法是能搞下去的。因為土地在不斷升值，房地產(chǎn)價格不斷在漲，制造業(yè)也不斷在擴，基本上這套模式是能玩下去的。但是現(xiàn)在面臨的最大問題是整個經(jīng)濟下行。經(jīng)濟下行帶來一個主要的問題，就是我們原來靠放土地拉動GDP的這套模式走不動了。

2008年以后地放到什么程度？2006年之前，整個中國建設(shè)用地的供應(yīng)量平均一年400萬到500萬畝左右。但2006年以后，為了拉增長，每年的地放到了700-800萬畝左右，整個供地差不多擴了一倍。但放地的結(jié)果是什么？到了2012年左右，繼續(xù)靠放地，GDP已經(jīng)拉不起來了。所以我們看到，從2013年開始整個土地的供應(yīng)，建設(shè)用地的供應(yīng)量從七八百萬畝開始往下落，整個GDP也往下落。這是我們中國經(jīng)濟面臨的基本現(xiàn)實，就是你繼續(xù)用土地的寬供應(yīng)來拉經(jīng)濟增長的模式已經(jīng)無以為繼。這是我們面臨的第一個問題。

第二個問題是用土地招商引資的效力減退。就是說你繼續(xù)放土地，但是不會帶來工業(yè)增加值的高增長。2004年以后，整個工業(yè)用地的增長里面，東部地區(qū)的供地繼續(xù)還在增長，另外增長最快的是西部地區(qū)。整個東部地區(qū)還是在靠土地招比較大的企業(yè)，但是我最近去幾個地方去調(diào)研以后，發(fā)現(xiàn)了一個非常重要的現(xiàn)象，就是在東部地區(qū)的園區(qū)，企業(yè)已經(jīng)不再依賴土地的優(yōu)惠。就是說它的土地成本在整個企業(yè)成本里面已經(jīng)占很小的比重，這是第一。第二，一些進到東部園區(qū)的企業(yè)，或者留在東部園區(qū)的企業(yè)，基本上已經(jīng)完成資本原始積累，不再那么迫切靠土地的抵押貸款解決資金問題。

但是政府的行為是什么呢？無論是在大城市還是中小城市，政府的行為基本還靠壓低土地的地價來招商引資。政府繼續(xù)還是在用傳統(tǒng)的工業(yè)化模式來招商引資，但是企業(yè)在這方面的依賴性開始大大下降。

在西部地區(qū)。園區(qū)工業(yè)化進程遇到很大困難 。中國經(jīng)濟下行，兩塊最嚴重，一塊是原來的國有企業(yè)，搞煤的、搞油的，這些傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩。另外就是仿造東部地區(qū)搞園區(qū)、在西部地區(qū)造園區(qū)的地方情況不好。西部的園區(qū)基本上就是這一輪經(jīng)濟下行最嚴重的地區(qū)，這些地區(qū)靠土地低價供應(yīng)做園區(qū)。

政府用土地招商引資，造成非常嚴重的問題。首先是債務(wù)負擔(dān)。然后在東部地區(qū)，大量轉(zhuǎn)型企業(yè)不依賴于低成本的招商引資，但是帶來兩個結(jié)果，第一個是大量土地被浪費，第二個是企業(yè)等著你這些土地轉(zhuǎn)變規(guī)劃用途，用土地來投機。園區(qū)的土地投機在東部和中西部地區(qū)都是非常嚴重的。

第三個問題是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進一步扭曲，與我們的結(jié)構(gòu)性改革背道而馳。大家看我們的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，其他用地、房地產(chǎn)用地和工業(yè)用地三塊，從2011年開始，其他用地中80%是基礎(chǔ)設(shè)施用地；房地產(chǎn)用地從2012年以來，比例不僅沒有增加還減少了；工業(yè)用地2012年以來有所下降。我們整個土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)改革之間有什么關(guān)系？我們一邊在喊結(jié)構(gòu)改革，但是你看整個供地的結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)設(shè)施的用地比例越占越大。結(jié)果是繼續(xù)擠壓房地產(chǎn)用地。然后，工業(yè)用地比重下降，這是一個正?，F(xiàn)象?，F(xiàn)在的最大問題是大量土地在保證基礎(chǔ)設(shè)施投資。

整個用地的結(jié)構(gòu)向基礎(chǔ)設(shè)施傾斜以后，帶來一個很大的問題就是金融風(fēng)險。政府拿建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的土地去做投資的資金很大一部分來自哪里？繼續(xù)來自土地的抵押融資。上一階段以地生財?shù)臅r候，政府用土地抵押做房地產(chǎn)，是等著房子升值，房子升了以后慢慢回錢，土地收入也慢慢回。但是基礎(chǔ)設(shè)施供地增加以后，用基礎(chǔ)設(shè)施去做抵押融資，這些錢怎么可能回得來？也就是說，結(jié)構(gòu)性的扭曲繼續(xù)加劇，金融風(fēng)險加劇。

第四個問題是，土地出讓成本上升，土地凈收益下降，但土地抵押還在上升。這是一個非常危險的情況。很多人現(xiàn)在都在罵，說地方政府就知道賣地賺錢。但事實上，現(xiàn)在農(nóng)民醒過來了，農(nóng)民說，你政府要賣地，我跟你談。再就是，現(xiàn)在很多城市的用地已經(jīng)從原來的新增用地轉(zhuǎn)向存量用地。轉(zhuǎn)向存量用地以后，征地拆遷的成本大幅上升?，F(xiàn)在土地成本上升到什么程度？2008年以來，政府土地出讓成本大幅上升，很多地方占到一半以上，有的地方到60%。成本上升的結(jié)果是，政府的凈收益下來了，現(xiàn)在才20%左右。

大量供地在基礎(chǔ)設(shè)施上，靠土地套錢，靠基礎(chǔ)設(shè)施拉動投資，短期可以保增長，但是造成的債務(wù)和風(fēng)險加大。這會加大金融風(fēng)險。

第五個問題就是部分城市和用地的土地抵押的價值被高估了。我們看東部地區(qū)的整個土地價值，基本上在評估的時候，是有房地產(chǎn)市場為依托。一二線城市，尤其是一線城市，基本上還是可以的。但是整個東北地區(qū)的抵押、西部地區(qū)的抵押和部分中部城市地區(qū)的抵押，抵押面積和抵押金額增加，這些地方一旦土地市場出現(xiàn)問題了，土地價值會往下走。土地價值往下走，但地方政府在利用土地貸款的時候，是按土地高價值的時候去評估、抵押的，這兩者之間的差額由誰來承擔(dān)？銀行來承擔(dān)嗎？

第六個問題就是土地償債的能力可能被高估了。你到地方政府看，現(xiàn)在政府承諾用土地出讓來償還債務(wù)的占40%。2012年的時候，各級政府承諾用土地出讓償還債務(wù)的比例達37.2%，所以我們估計2010到2015年期間，承諾用土地出讓收入償還債務(wù)的地方政府平均占比達到40%。再看杠桿，現(xiàn)在整個土地杠桿到什么程度？名義杠桿率在0.5到0.6，但真實的杠桿率是1.5到2倍，中西部地區(qū)土地抵押這塊杠桿率更大，大部分中西部省份真實杠桿率都在2以上。政府最后能否真正按承諾的40%去償還，這是我們在接下來幾年面臨的非常大的一個問題。

大家要認識到的一個基本現(xiàn)實是什么呢？就是整個經(jīng)濟再回到10%以上的增長速度是回不去了。但陷入這套發(fā)展模式之后，地方政府是在更加加重對土地的依賴。

在東部地區(qū)，新來的好的項目，到了以后，政府繼續(xù)給你供地，不會減少的。不好的項目你也推不出去。整個中西部地區(qū)的園區(qū)工業(yè)化，在我看來會造成土地危機，造成整個土地的投機，還有整個政府用地的結(jié)構(gòu)性扭曲、土地抵押的上升、土地抵押價值的高估，這實際上是我們整個宏觀經(jīng)濟、金融和政府財務(wù)危機的重要根源。在經(jīng)濟下行以后，這套東西繼續(xù)下去非常危險。

以改革化風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型

很多人說改革改革，土地改革說了半天，都說一定要改。但是怎么改？

我覺得這里面核心有三件事。第一，你原來那套玩法怎么改變？靠土地啟動發(fā)展，靠融資搞城市，以土地謀發(fā)展，這套模式怎么變？看這個大的方向有沒有松動的可能性。第二，怎么過日子？以土地謀發(fā)展造出那么大的窟窿，一旦出現(xiàn)大的問題，要看土地上有什么文章可以做。第三，下一輪土地改革能不能帶來一些機會？

經(jīng)濟發(fā)展階段轉(zhuǎn)換以后，是可以在大的土地制度框架下做調(diào)整的。

第一，土地發(fā)動機這個功能，現(xiàn)在地方政府還是在靠這個東西。這樣面臨一個問題：中央政府和地方政府之間的差異。中央政府已經(jīng)明確，我不要再拉那么高的增長，但是不要拉那么高的增長，怎么樣解決地方政府繼續(xù)把土地作為拉動經(jīng)濟的發(fā)動機這個問題？你去所有的地方看，沒有誰覺得投資不重要，增長不重要，招商引資不重要。所以，如果整個發(fā)展目標沒有根本性的改變，地方勁頭基本上是這樣的。我去年到各地跑的時候，發(fā)現(xiàn)地方干部都挺蔫的，都是照章辦事。今年勁頭就起來了，這里要搞，那里要招商引資，還在弄。但如果再搞起來，我覺得整個宏觀經(jīng)濟風(fēng)險比2008年以后還要大。

要告別土地作為發(fā)動機的功能。如果不解決好地方政府的發(fā)展動機問題，繼續(xù)還是以經(jīng)濟增長為目標，這個改革基本上不要談了，土地改革沒有任何希望，什么征地改革、農(nóng)民權(quán)益，就別談這些事。

第二，現(xiàn)在糧食安全、耕地保護和土地管理這個鏈條到了更明確的機會。原因是什么？就是對糧食安全的概念開始發(fā)生變化了。農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革，說白了就是原來生產(chǎn)的東西很多不對路?，F(xiàn)在好的大米要靠進口，優(yōu)質(zhì)的小麥要靠進口，大豆主要靠進口。你生產(chǎn)的東西賣不出去，市場要的東西又沒有。就是說，原來是“糧食安全就是保吃飯”，現(xiàn)在提出主糧絕對安全。這樣耕地保護也應(yīng)從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量。

耕地保護的功能就相應(yīng)發(fā)生了非常大的變化。首先就是要保優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)能。再就是要把長期生態(tài)保護、土地污染和耕地保護之間的矛盾要緩解。你看我們現(xiàn)在開始有休耕的地，有要保護的黑土地，另外農(nóng)村要有一部分做生態(tài)的土地。永久的地守住，其他的地是不是有一些機會了？就是說我們整個糧食安全內(nèi)涵發(fā)生變化了，然后土地管理中以耕地保護為目標的內(nèi)涵要發(fā)生變化，未來生態(tài)跟土地之間的關(guān)系是更大的問題。

未來的整個土地管理就是一個自然資源管理的概念，不簡單是一個以糧食安全為目標的耕地保護概念。以自然資源管理為目標的話，土地的功能除了產(chǎn)糧食還有生態(tài)。就是說，未來土地管理的鏈條、土地管理的觀念都會發(fā)生重大變化。這些東西實話說已經(jīng)開始在變。

第三，保發(fā)展的目標可以放下了，如果這個東西不放下，經(jīng)濟會陷入更加危險的境地。

以土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化促結(jié)構(gòu)性改革

然后是，以土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化促結(jié)構(gòu)性改革。從大的結(jié)構(gòu)來講，我們是大的結(jié)構(gòu)失衡，過去是工業(yè)用地占比太高，40%的工業(yè)用地，這塊現(xiàn)在開始降下來，這是一個比較好的事。但是工業(yè)用地現(xiàn)在面臨的問題是，中西部地區(qū)繼續(xù)在擴，擴了又造不出好的東西。更要命的是基礎(chǔ)設(shè)施的用地不能再擴了。

我們整個供地結(jié)構(gòu)里面，房地產(chǎn)的供地結(jié)構(gòu)是非常要命的一件事。建設(shè)用地里面，房地產(chǎn)用地總量在25%到30%。但是這里面有將近10%到15%是去搞保障房，經(jīng)營性的商品性住房是15%到20%左右。問題出在這兒，15%左右的房地產(chǎn)用地是賣高價房的，用這15%左右的房地產(chǎn)用地的價格來保證40%左右的不賺錢基礎(chǔ)設(shè)施用地，另外保證30%左右的不賺錢工業(yè)用地，保證10%到15%不賺錢的保障房用地。你說你土地的價格怎么可能下得來？整個中國的房地產(chǎn)用地在建設(shè)用地結(jié)構(gòu)中比例還是太低，房地產(chǎn)這塊土地承載的功能又太大。這個結(jié)構(gòu)必須要調(diào)整。

最后是應(yīng)對土地金融的風(fēng)險的問題。 第一件事是抵押價值高估的土地不良資產(chǎn)的處置。土地價格高估以后，回到市場價格，原來你按一千萬算的，現(xiàn)在可能只有五百萬了，差的五百萬誰來擔(dān)？第二件事是，存量用地調(diào)整利益機制的設(shè)計?，F(xiàn)在地方政府只要愿意靠新增用地供地，存量用地就調(diào)整不出來；存量用地調(diào)整不出來，土地的價值就待在那里。但現(xiàn)在我們的問題是，大量存量用地中，到期和沒到期的土地（既包括工業(yè)用地，也包括未來的房地產(chǎn)用地），這些土地的使用權(quán)收益漲價以后怎么分攤？現(xiàn)在這套機制如果不設(shè)計出來，原來的使用者就騰不出地來。

第三件事，土地二級市場改革。政府的土地就是賣出，賣完地以后，土地在二級市場上的交易是與政府不打交道的。這些在二級市場上的土地，未來要不要在政府統(tǒng)一的平臺上交易？有很多土地原來就是存著的，就是等著升值再賣。二級市場上的土地增值收益，政府要從這里面獲得一筆錢，這筆錢怎么去實現(xiàn)？與現(xiàn)在的所有者之間的矛盾又該怎么處理？

第四件事是國有土地資產(chǎn)經(jīng)營改革。政府手上大量的儲備用地、大量的劃撥用地還有政府用地，是一大把的。你去地方去看，尤其中西部地區(qū)去看，政府不窮，全壓在地上。但這些土地被地方政府壓在手上，沒有做生產(chǎn)性使用，土地價值沒有實現(xiàn)?？梢钥紤]建立國有土地經(jīng)營公司，專門從事國有土地的經(jīng)營。

城市化的新動向：城鄉(xiāng)互動

大城市有集聚效益，但是我現(xiàn)在覺得城市化在發(fā)生重大的變化。這個變化是什么呢？就是說，大的城市在不斷轉(zhuǎn)型升級，同時城市與鄉(xiāng)村之間的關(guān)系從原來的單向轉(zhuǎn)向互動。原來單向的城市化是人往城市跑，另外就是土地給城市用，第三個就是資本往城市走。但是這一輪城市化我發(fā)現(xiàn)一個非常大的變化，比如說人，人現(xiàn)在有一個非常大的動向，往沿海地區(qū)的人在減少，中西部地區(qū)出來的人往地級城市跑。人的流向可能是我們整個中國城市化非常重要的風(fēng)向標。

再就是資本。資本現(xiàn)在的變化是什么？在城市，現(xiàn)在整個成本上升以后，很多的資本開始往鄉(xiāng)村走，再就是往城市和鄉(xiāng)村結(jié)合的地方走。就是說，資本的流向也開始發(fā)生重大的變化。從去年以來，非常大的變化是，很多真正想往鄉(xiāng)村、往農(nóng)業(yè)去的東西在增加，資本在增加。

第三是土地的使用。鄉(xiāng)村的用地開始大量增加，鄉(xiāng)村用地增加的主要的原因是整個城鄉(xiāng)的互動。鄉(xiāng)村本身在發(fā)生重大的變化：

首先是，村莊現(xiàn)在開始出現(xiàn)兩極分化，非常嚴重，大量村莊衰敗。為什么會這樣？主要是，原來第一代的農(nóng)民出去，基本上是人走資本回去，他要蓋房子娶媳婦。這一輪城市化非常有意思的現(xiàn)象是，人走資本不回，這是非常大的一個變化?，F(xiàn)在農(nóng)村娶媳婦提的條件是：你在縣城有沒有房子，省會城市有沒有房子；或者是你在武漢有沒有房子，南京有沒有房子？沒有房子不嫁了。原來是村莊里的房子蓋成兩層了，有兩層房子我們就嫁給你，現(xiàn)在就不是這樣，現(xiàn)在就是說整個資本不回村。不回村的結(jié)果是大量鄉(xiāng)村開始凋敝。但另一方面，部分鄉(xiāng)村在活化，這是非常有意思的現(xiàn)象。有特色產(chǎn)品的，有一些好的產(chǎn)業(yè)的，有企業(yè)愿意回去搞的，有知識分子原意去搞的，差不多有四五類鄉(xiāng)村開始復(fù)活。這樣，一部分鄉(xiāng)村開始活化。

這兩類鄉(xiāng)村，一部分死，一部分活，接下來中國鄉(xiāng)村就面臨一個非常大的問題：死怎么個死法，這是非常大的問題，死也有很多種，怎么整合；另外就是活怎么個活法，資本怎么進入，這是第一個鄉(xiāng)村的變化。

鄉(xiāng)村第二個變化是業(yè)態(tài)的變化。鄉(xiāng)村現(xiàn)在與城市之間的互動增加。鄉(xiāng)村原來就是給城市提供糧食，現(xiàn)在鄉(xiāng)村開始提供很多稀奇古怪的東西。比如我去西藏林芝看，想不到農(nóng)業(yè)開始復(fù)活。中國傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)是與手工業(yè)是綁到一起的，比如在西藏，我先種青稞，再養(yǎng)點藏羊、藏牛，再搞點手工藝品。這次我去西藏感覺非常有意思，那里整個手工業(yè)、手工藝品、“非遺”的產(chǎn)品開始出來，還有很多鄉(xiāng)村的傳統(tǒng)工業(yè)開始復(fù)活，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)開始復(fù)活。農(nóng)業(yè)除了搞糧食還搞其他很多東西，比如鄉(xiāng)村旅游、民宿，這些新業(yè)態(tài)蓬勃生長。

這樣帶來一個結(jié)果是，整個中國的城市化進程，在最后進入城市中國之前，可能會有一個階段是，生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間跑來跑去，有城市往農(nóng)村跑的，有農(nóng)村往城市跑的，會有一個這樣階段。面臨最大的問題是我們的土地制度。也就是說，土地制度的改革是可以應(yīng)對城鄉(xiāng)這種互動的。

比如農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，假如有新的人進到農(nóng)村要搞新的業(yè)態(tài)，進不進得來？新的主體進到農(nóng)業(yè)里面，如果產(chǎn)權(quán)的保護不能做得跟城市和工業(yè)產(chǎn)權(quán)保護的穩(wěn)定性一樣，產(chǎn)權(quán)的權(quán)能達不到這個標準，它就沒法干，沒法做下去。

農(nóng)地改革核心是要應(yīng)對人地關(guān)系變化

整個農(nóng)村改革現(xiàn)在面臨最大的問題，第一，農(nóng)地制度能不能讓新的主體進來。中央設(shè)計的方案叫三權(quán)分置，所有權(quán)留著，承包權(quán)是農(nóng)民的，另外新做一個主體，給你單獨設(shè)權(quán)和賦權(quán)?，F(xiàn)在面臨一個問題在哪呢？新的主體進去，這個經(jīng)營權(quán)怎么保證？還有經(jīng)營權(quán)怎么擔(dān)保抵押？現(xiàn)在講經(jīng)營權(quán)只能用收益權(quán)擔(dān)保抵押，如果你搞糧食。但你能擔(dān)保抵押多少錢？

第二個就是宅基地改革。鄉(xiāng)村的死和鄉(xiāng)村的活，核心問題是宅基地問題。我們的村莊在不斷地變，先走10%的人，再走20%、30%的人，村莊慢慢在變，但是村莊一直沒有消失。所以人跟地的關(guān)系已經(jīng)不簡單是農(nóng)民跟農(nóng)地的關(guān)系，而是農(nóng)民與宅基地的關(guān)系。如果村莊不能打開，不能開放，宅基地如果不是財產(chǎn)，如果宅基地繼續(xù)還是在無償分配，這個宅基地最后就變成原來在村的每人拿一份，拿一份就不放，也放不出去，因為不是財產(chǎn)。所以宅基地這塊，基本上把整個中國村莊的演變捆死了。

整個農(nóng)村土地制度改革里面，對農(nóng)業(yè)最大的影響是土地，就是怎么樣讓新的主體的權(quán)利得到保障。但是對整個村莊現(xiàn)代化來講，影響最大的是宅基地制度，如果宅基地制度沒有新的設(shè)計，整個村莊的凋敝只會加劇。

另外，城鄉(xiāng)之間打通的地方，未來有非常多的機會。未來可以有一些小鎮(zhèn)搞出來，可能是搞產(chǎn)業(yè)或者是旅游、文化的，也可能是養(yǎng)老的。但這些小鎮(zhèn)肯定不是現(xiàn)在的長法。這些城鄉(xiāng)之間打通的區(qū)域，未來也寄托于土地制度的改革，就是地怎么用、怎么供，土地價值怎么補償。如果這套東西改了，我們下一步還是有希望的。

基本總結(jié)是，我們上一輪搞的那套模式，起了一定的作用。我們非常聰明地用那套獨特性把我們的工業(yè)化搞起來，把城市化搞起來，但是也留下很多問題?，F(xiàn)在風(fēng)險在哪兒？風(fēng)險就是說，地方政府還想用這套東西繼續(xù)搞，但是市場和民間的力量已經(jīng)開始往另外一個力量走。土地的功能在變化，整個產(chǎn)業(yè)升級對土地依賴在發(fā)生變化，城鄉(xiāng)之間的關(guān)系發(fā)生也在變化，這樣，土地制度的撬動實際上可以帶來更大的發(fā)展機會。（全文完）

（本文由澎湃新聞記者依據(jù)論壇現(xiàn)場錄音和速記稿整理，并由作者最終定稿。）