去年國慶以來，各地陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，但效果甚微。上月至今，又有40多個城市加碼嚴(yán)控樓市。為什么呢？因為“房子是用來住的，不是用來炒的”。這是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議對中國房地產(chǎn)的定位，隨后國家主席習(xí)近平再次強(qiáng)調(diào)“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。

毫無疑問，決策層對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個判斷是，房子正在偏離其本來屬性，或者說“泡沫化”。而泡沫總有破滅的危險，最近這場全球金融危機(jī)便是因房子而起——2007年4月，美國第二大次級房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)，引爆蔓延全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

那么，如何判斷房地產(chǎn)市場的“泡沫化”程度呢？一直以來，這都是經(jīng)濟(jì)界的大難題，以至于格林斯潘說“泡沫只有在被刺破時才是泡沫”。并且，房子是不可移動的，這也讓它與其他商品存在較大差異——理論上，土地的供給是有限的，建在土地上的房子的供給也是有限的，一般意義上的供需分析框架不適用于房地產(chǎn)市場。說白了，從房價的高低很難判斷房地產(chǎn)的泡沫有多大。

但這個判斷又必須明確給出。這也是我為什么會特別看重政治家有關(guān)“準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”的指示，它實際上為經(jīng)濟(jì)學(xué)界提供了一種判斷標(biāo)準(zhǔn)，即從居住消費(fèi)這一本來屬性來觀察房地產(chǎn)市場。一旦某種經(jīng)濟(jì)要素背離其本性，那么反映在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上，就會出現(xiàn)不合邏輯的背離。今年一季度，我國的物價指標(biāo)就出現(xiàn)了罕見的背離。具體如下：

GDP平減指數(shù)由去年四季度2.8%升至4.9%；

PPI（生產(chǎn)者價格指數(shù)）同比漲幅由去年四季度3.3%升至7.4%；

CPI（居民消費(fèi)價格指數(shù)）同比漲幅由去年四季度2.1%降至1.4%。

我國物價出現(xiàn)了“兩升一降”的局面。而從歷史上看，這三個物價指標(biāo)基本是同向的，且變化幅度多數(shù)時候也基本接近。

GDP平減指數(shù)作為廣義的物價指標(biāo)，其好轉(zhuǎn)意味著經(jīng)濟(jì)整體向好。PPI在連續(xù)54個月負(fù)增長后翹首轉(zhuǎn)正，單季同比漲幅持續(xù)上揚(yáng)，表示經(jīng)濟(jì)供給層面已擺脫此前冷清的局面。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，加上一季度全國居民人均可支配收入比上年同期實際增長了7%，作為居民消費(fèi)物價指標(biāo)的CPI，照理也應(yīng)該上升才對。但實際情況恰恰相反，CPI不僅沒有提升，反而下降了。

質(zhì)言之，物價指標(biāo)出現(xiàn)了大背離。為什么，這種異象背后的邏輯是什么？這就得回到文章開頭所說的“房子的本來屬性”來看了。我國房地產(chǎn)市場持續(xù)井噴有兩年了。我們假設(shè)這些房子都是買來住的（亦即符合其消費(fèi)屬性的），那么買了之后一定會裝修，并購買家具家電等消費(fèi)品，最終這一系列的購買行為都會體現(xiàn)在CPI上。而現(xiàn)在的情況是CPI不升反降，那么我們是不是也可以反推出：

1.人們買房不是為了居住，而是為了高價賣出（亦即房子不是消費(fèi)品，而是投資品）。所以買了之后，不需裝修及購買家具家電等等。

2.買房子要付首付，辦了貸款后，要按期還本付息。高房價及相關(guān)調(diào)控措施（比如提高購房首付比例），均會讓居民此類支出大幅增加，相應(yīng)地擠壓了正常消費(fèi)的空間。美國人當(dāng)年為了解決這個問題刺激消費(fèi)，金融創(chuàng)新了次級抵押貸款，最終引爆危機(jī)。

3.高房價刺激了購房者的加杠桿行為?？梢韵胂螅绻B買房的的首付都是借的，收入證明也是假的（為了獲取更高的按揭貸款額度），那么購房者一定會節(jié)衣縮食來還債。

或許可以這么說，物價指標(biāo)的背離，恰恰是房地產(chǎn)市場日趨“泡沫化”的結(jié)果。這一趨勢如果不受控制，則我們離泡沫的破裂也不遠(yuǎn)了。根據(jù)人民銀行公布的數(shù)據(jù)估算，截止一季度末，我國居民的債務(wù)總和已超35萬億，較兩年前凈增11萬億。換句話說，目前居民存量債務(wù)的三分之一是在2015年3月30日央行下調(diào)二套房首付比例（所謂“330新政”）之后發(fā)生的——相對輕松的首付以及房價長期向上的趨勢，讓人們樂觀地以為借債炒房是合理的，就像在本世紀(jì)初的美國。

是時候讓房子回歸其居住屬性了。