2021年我國(guó)GDP的的增長(zhǎng)率8.1%，伴隨疫情以及經(jīng)濟(jì)下行等因素制約，投資增速回落，消費(fèi)增速疲軟；2022年中國(guó)GDP的增長(zhǎng)率預(yù)期在5.2%-5.6%之間，整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從過(guò)去的快速增長(zhǎng)進(jìn)入到未來(lái)的高質(zhì)量增長(zhǎng)調(diào)整期，經(jīng)濟(jì)的增速持續(xù)放緩對(duì)酒旅市場(chǎng)帶來(lái)根本性的基礎(chǔ)影響, 國(guó)內(nèi)酒旅業(yè)受損嚴(yán)重但依然表現(xiàn)出較強(qiáng)的成長(zhǎng)動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)仍然是城市發(fā)展的重要引擎。在此背景下，北上廣深作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，也是酒店住宿業(yè)發(fā)展最成熟、需求最大、品牌覆蓋最廣的城市，酒店市場(chǎng)的業(yè)績(jī)高度毋庸置疑，未來(lái)發(fā)展將依托存量資產(chǎn)翻新和價(jià)值投資布局，帶動(dòng)酒店需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化和盈利能力提升，為二三線城市等提供示范效應(yīng)和發(fā)展借鑒。

一、一線城市酒店業(yè)背景分析及整體概況：疫情下業(yè)績(jī)明顯承壓，品牌選擇北上廣深進(jìn)行戰(zhàn)略布局，品牌化程度高

整理匯總2020-2021年北上廣深一線城市的GDP及旅游數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，城市GDP數(shù)據(jù)與我國(guó)整體GDP增長(zhǎng)率（8.1%）接近，且均保持穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)占比均超過(guò)60%，酒旅服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)雄厚成熟；旅游總收入與旅游總?cè)舜卧谝咔槠陂g產(chǎn)業(yè)敏感性和脆弱性暴露無(wú)遺，同比均呈現(xiàn)較大幅度下滑。

具體到各個(gè)一線城市，北京作為政治中心嚴(yán)格的疫情管控以及冬奧會(huì)的利好，使得北京酒店的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)復(fù)雜性和矛盾性。上海在精準(zhǔn)靈活的疫情防控政策下兼顧保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)增加值首次突破3萬(wàn)億元，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)69.6%，成為上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力，有力帶動(dòng)和激活了上海酒店民宿和度假市場(chǎng)。疫情的反復(fù)使得廣州市場(chǎng)接連受創(chuàng)，2020年旅游業(yè)總收入下降39.9%，旅游外匯收入為14.59億美元，下降77.7%。對(duì)于口岸眾多、外貿(mào)發(fā)達(dá)的深圳而言，受中美貿(mào)易爭(zhēng)端、房地產(chǎn)等影響更深更廣泛，疫情復(fù)燃的壓力持續(xù)存在，導(dǎo)致酒店業(yè)績(jī)?cè)诖吮尘跋鲁袎骸?/p>

資料來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)資料，邁點(diǎn)研究院整理

（備注：受官方數(shù)據(jù)發(fā)布限制，GDP與第三產(chǎn)業(yè)為2021年數(shù)據(jù)，旅游收入與人次為2020年數(shù)據(jù)）

邁點(diǎn)研究院匯總整理了各一線城市核心商圈下的酒店品牌發(fā)展形態(tài)特點(diǎn)，以呈現(xiàn)酒店發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)。北京作為國(guó)家首都，對(duì)于多數(shù)酒店品牌而言，在中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展具有戰(zhàn)略意義，因此頗受大型酒店集團(tuán)青睞，但是由于進(jìn)入市場(chǎng)較早，伴隨新興酒店品牌崛起，早些年進(jìn)入市場(chǎng)的品牌酒店面臨換牌運(yùn)營(yíng)，北京市場(chǎng)品牌布局將有一定變動(dòng)。上海酒店市場(chǎng)國(guó)際化及品牌化程度非常高，且由于是經(jīng)濟(jì)中心，城市國(guó)際化程度高，海外市場(chǎng)龐大，多數(shù)國(guó)際品牌選擇上海作為進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的切入點(diǎn)，國(guó)際品牌眾多且伴隨有大量“小而美”品牌；國(guó)內(nèi)酒店品牌化程度也比其他城市更高，紛紛選擇入駐上海以加強(qiáng)其品牌的影響力。廣州地區(qū)市中心的兩個(gè)熱門商圈尤其是火車東站、天河體育商圈內(nèi)酒店眾多，租金高昂，市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈；珠江新城、五羊新城商圈相較前者中高端酒店密度及品牌化更低，高價(jià)酒店較少，仍有進(jìn)入空間；白云山風(fēng)景名勝區(qū)和長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)為代表的休閑度假酒店市場(chǎng)內(nèi)多為單體酒店，品牌酒店開(kāi)設(shè)較少。深圳酒店市場(chǎng)的主要客群為商旅群體，多數(shù)酒店熱衷于進(jìn)入商務(wù)酒店市場(chǎng)，但由于商務(wù)酒店對(duì)于酒店選址城市中心化和酒店配套交通便捷度有較高要求，選址多為租金高昂的熱門CBD區(qū)域，配有完善的休閑娛樂(lè)、購(gòu)物餐飲設(shè)施。

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二、一線城市酒店業(yè)規(guī)模數(shù)量及類型分布：數(shù)量基本在萬(wàn)級(jí)左右，大型賽事和城市特色稟賦對(duì)酒店供應(yīng)影響明顯

邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示：2022年中國(guó)一線城市酒店存量市場(chǎng)共計(jì)為38396家，其中，北上廣均在一萬(wàn)家左右，深圳總量稍遜，為7400余家；星級(jí)酒店總數(shù)為7383家，其中，北京上海均在2500家左右，廣州和深圳在1000家左右。從類型規(guī)模來(lái)看，仍呈現(xiàn)出中國(guó)市場(chǎng)顯著的“金字塔結(jié)構(gòu)”，經(jīng)濟(jì)連鎖酒店數(shù)量最多，中端、中高端和高端酒店呈現(xiàn)出規(guī)模和檔次反比的態(tài)勢(shì)。高端酒店最先在一線城市開(kāi)始落地，如北京麗都假日飯店、上海希爾頓酒店等國(guó)際品牌中國(guó)首家門店紛紛亮相，廣州白天鵝賓館、廣州中國(guó)大酒店、廣州花園酒店等獲評(píng)全國(guó)第一批五星級(jí)酒店。一線城市的中高端酒店的大規(guī)模發(fā)展賴于各個(gè)城市的大型賽事承辦和政策規(guī)劃，如北京和上海的供給高峰分別來(lái)自于2008年的奧運(yùn)會(huì)和2010年的世博會(huì)，而廣州和深圳在2019年粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式出臺(tái)前后，酒店規(guī)模開(kāi)始大幅增長(zhǎng)。一線城市的中檔酒店發(fā)展則承起于2010年左右消費(fèi)客群的休閑度假時(shí)代到來(lái)，如北京結(jié)合周邊城市推出京承、京津、京秦、京張和京冀晉五大旅游拓展帶開(kāi)發(fā)休閑度假旅游產(chǎn)品。同時(shí)，會(huì)展中心的外溢需求、住店會(huì)議和獎(jiǎng)勵(lì)旅游需求也讓一線城市開(kāi)始建設(shè)大批會(huì)展場(chǎng)地和配套設(shè)施，如深圳2018 年國(guó)際會(huì)展中心的投入使用為酒店市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。一線城市的經(jīng)濟(jì)連鎖酒店則因流動(dòng)人口基數(shù)大，主要面向快捷酒店客群市場(chǎng)，整體體量最大，連鎖化和規(guī)?；潭茸罡?，平均房?jī)r(jià)150-300元之間，品牌翻牌頻繁，升級(jí)和迭代次數(shù)較多，不斷通過(guò)配套和主題產(chǎn)品更新升級(jí)迎合消費(fèi)需求。

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（備注：星級(jí)酒店包括范圍掛牌星級(jí)檔次酒店及按照市場(chǎng)星級(jí)檔次標(biāo)準(zhǔn)酒店；酒店總數(shù)包括酒店、民宿、公寓、旅舍等非星級(jí)酒店）

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（備注：高端酒店為五星及五星標(biāo)準(zhǔn)酒店；中高端酒店為四星及四星標(biāo)準(zhǔn)酒店；中端酒店為三星及三星標(biāo)準(zhǔn)酒店；經(jīng)濟(jì)連鎖酒店為二星及以下及二星標(biāo)準(zhǔn)酒店）

如上文所述，酒店的開(kāi)業(yè)情況也與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的發(fā)展歷史階段、城市特性緊密相關(guān)，從北上廣深四個(gè)城市的酒店發(fā)展歷史來(lái)看，北京和上海的發(fā)展起步都明顯早于廣、深兩地，而大型賽事和城市特色稟賦則從根本上影響了一線城市酒店供給局，如北京作為“雙奧之城”，2008年和2022年前后均迎來(lái)酒店入市高峰，且北京國(guó)企央企政府機(jī)構(gòu)眾多，酒店投資政策因素較多，上海對(duì)于高奢品牌和城市度假酒店的偏好，使得高端酒店的投資熱潮不斷。粵港澳民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)化程度高，在酒店的投資上也更顯務(wù)實(shí)理性。邁點(diǎn)研究院根據(jù)改革開(kāi)放后，每10年作為一個(gè)階段來(lái)觀察一線城市酒店的開(kāi)業(yè)數(shù)量，2010年前后為各個(gè)階段入市高峰，一線城市開(kāi)業(yè)酒店數(shù)量均值為1236家，遠(yuǎn)超其他時(shí)期。在2020年疫情開(kāi)始后，開(kāi)業(yè)酒店數(shù)量有所影響，但總量依舊可觀，2021年數(shù)量明顯下降，不到2020年的一半。

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具體到一線城市酒店的品牌類型結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型酒店、中端酒店和中高端酒店類型居于前三位，占比分別為36.92%、24.97%和10.32%；非標(biāo)住宿占比最少，客棧民宿和精品酒店占比分別為2.73%和0.85%。平價(jià)酒店、國(guó)內(nèi)高端酒店和輕中端酒店和國(guó)際高端酒店則居中，占比均不足10%。進(jìn)一步分析品牌旗下的門店數(shù)量，一線城市的門店數(shù)量前三位的品牌分別為漢庭酒店、7天酒店和如家酒店。門店數(shù)量超過(guò)100家的品牌為14個(gè)，門店數(shù)量超過(guò)50家和30家的品牌為15個(gè)，均以經(jīng)濟(jì)連鎖酒店和輕中端酒店為主；門店數(shù)量超過(guò)的20家、15家和10家的品牌數(shù)量顯著增多，分別有19個(gè)、20個(gè)和26個(gè)，以中端酒店居多，部分為中高端酒店、國(guó)內(nèi)高端酒店和國(guó)際高端酒店。

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三、一線城市酒店業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和盈利分析：深圳和廣州的餐飲收入占比較高，上海的出租率表現(xiàn)顯著高于其他城市

細(xì)觀一線城市2020-2021年各個(gè)季度的業(yè)績(jī)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，北京和上海整體優(yōu)于廣州和深圳，而北京則稍遜于上海，北京和上海的季度均值分別為27.39和27.67億元，在2020年3季度至2021年2季度上海均大幅高于北京；廣州則基本是深圳的2倍左右。另外整體來(lái)看，2020年3季度和4季度以及2021年2季度，各個(gè)一線城市的業(yè)績(jī)逐步歸正，并呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)在高星級(jí)酒店上尤為明顯。

數(shù)據(jù)來(lái)源：文化和旅游部，邁點(diǎn)研究院整理

從收入端來(lái)看，酒店的收入主要是客房和餐飲。從客房收入占比上，北京、上海、廣州和深圳的季度占比均值分別為38.29%、40.97%、36.31%和48.37%，深圳與其他一線城市相比，位居首位，廣州客房占比上位列四大城市末位。從RevPar來(lái)看，上海表現(xiàn)最佳，季度均值為259.39元，北京則因星級(jí)酒店數(shù)量較多和嚴(yán)格的疫情防控疊加，使得平均值較低。近年來(lái)伴隨疫情常態(tài)化，遠(yuǎn)距離的商務(wù)出行受限，休閑旅游正在引領(lǐng)復(fù)蘇的潮流，加之?dāng)?shù)字化經(jīng)濟(jì)、社會(huì)餐飲等供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)化，消費(fèi)客群對(duì)于食物的品質(zhì)和安全問(wèn)題越來(lái)越重視，星級(jí)酒店餐飲備受歡迎。其中，深圳和廣州的餐飲收入占比明顯高于北京和上海，餐飲旺盛的需求也拉高了酒店的整體收入水平。

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從一線城市各季度的平均房?jī)r(jià)同比和出租率同比來(lái)看，2020年1季度至2021年1季度均呈現(xiàn)較大跌幅；房?jī)r(jià)同比跌幅在20%左右，出租率跌幅則在50%左右。但是在如此嚴(yán)重的疫情沖擊下，上海的出租率季度均值為11.03%，表現(xiàn)顯著高于其他城市，除了受利于精準(zhǔn)有效的疫情防控政策，沒(méi)有大幅減少酒店的正常營(yíng)運(yùn)水平，也因?yàn)樯虾＞频陿I(yè)收益管理的作用日益凸顯，酒店紛紛調(diào)整不同客源的定價(jià)水平以確保收入最大化，并提供更加定制化的特色產(chǎn)品，通過(guò)直銷或OTA渠道鎖定具有較高支付能力的需求群體，進(jìn)而對(duì)于整體房晚收入帶來(lái)明顯的刺激作用。

數(shù)據(jù)來(lái)源：文化和旅游部，邁點(diǎn)研究院整理

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四、一線城市酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)展望：產(chǎn)品升級(jí)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，存量資產(chǎn)更新和郊區(qū)市場(chǎng)將是未來(lái)投資的主流

1.品牌發(fā)展方面：一線城市的品牌化程度在各線級(jí)城市居于前列，但仍有較大發(fā)展?jié)摿涂臻g，在原有品牌升級(jí)和新品牌布局的浪潮下，單體酒店依靠特色發(fā)展、品牌化酒店依靠連鎖化提升盈利能力都在強(qiáng)化其生存之道。第一，整體品牌化程度，北京、上海、廣州和深圳品牌化程度分別為25.68%、25.70%、11.31%和13.16%，一線城市品牌化程度均值為18.96%，2020-2021年疫情影響下，風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的單體酒店市場(chǎng)出清，品牌化程度提升，仍遠(yuǎn)低于歐美60%的連鎖水平。第二，中高端品牌化程度。邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，從中高端酒店品牌程度上來(lái)看，52個(gè)城市酒店品牌化水平均值為44.75%，北京、上海、廣州和深圳分別為49.18%、68.88%52.85%和52.75%，除北京外，其他三個(gè)城市較高程度高于平均水平。第三，新品牌布局。在新型消費(fèi)者需求的變化和酒店品牌快速升級(jí)迭代的過(guò)程中，必然會(huì)促使新品牌的出現(xiàn)，由于一線市場(chǎng)屬于高價(jià)值市場(chǎng)，平均每間客房的價(jià)值產(chǎn)出和管理費(fèi)貢獻(xiàn)十分可觀，因此，品牌依然高度重視在這些市場(chǎng)的持續(xù)布局，一線城市成為新品牌首發(fā)的絕佳市場(chǎng)。第四，伴隨著住宿需求的多元化，特色的單體酒店依靠小體量的經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)品的特色差異化仍然也有一定的生存空間，品牌和單體各有優(yōu)勢(shì)，最終均是通過(guò)整體運(yùn)營(yíng)，提高盈利。

2.市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方面：一線城市作為酒店業(yè)發(fā)展最為成熟的市場(chǎng)，通過(guò)產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是下一階段的關(guān)鍵，從一線城市的酒店運(yùn)營(yíng)發(fā)展來(lái)看，通過(guò)高奢升級(jí)、產(chǎn)品換代和內(nèi)容賦能，以更好迎合市場(chǎng)客群變化。第一，一線城市傳統(tǒng)酒店價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)更多需要考慮市場(chǎng)細(xì)分，如低端提升、高端下沉、中端特色的內(nèi)容型/設(shè)計(jì)型酒店；第二，經(jīng)歷了疫情巨變，客群的消費(fèi)行為隨之發(fā)生巨大變化，新型細(xì)分人群如閨蜜、游戲一族、情侶不可忽略，因此一線城市存量酒店需聚焦新型細(xì)分人群，打造潮流生活聚集地，并持續(xù)開(kāi)發(fā)酒店大堂，健身房、洗衣房、廚房等共享生活空間；第三，深度挖掘本地需求潛力，社區(qū)餐飲等新模式，研究暢銷菜品，根據(jù)時(shí)令變化，常變常新，優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)，預(yù)制菜、自熱食品等形式，向更高級(jí)的文化價(jià)值進(jìn)階，融入文化體驗(yàn)，做“睦鄰友好”型的本地酒店；第四，化危為機(jī)，深入研究市場(chǎng)需求變化，研發(fā)新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，豐富營(yíng)銷方法和策略，形成更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店產(chǎn)品和服務(wù)，推動(dòng)后疫情時(shí)代的轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展。

3.投資引領(lǐng)方面：在一線城市新定位下，城區(qū)內(nèi)投資機(jī)遇將更多體現(xiàn)在存量資產(chǎn)產(chǎn)品和品牌升級(jí)層面上，郊區(qū)范圍度假產(chǎn)品的集群效應(yīng)會(huì)愈發(fā)突出，新的酒店業(yè)態(tài)將立足于新型消費(fèi)需求的生活方式集合，但同時(shí)也呈現(xiàn)出投資類型更趨于多元化的特點(diǎn)。第一，奢華酒店。數(shù)據(jù)顯示，2020年奢華酒店的簽約數(shù)量同比增速達(dá)到了167%。受疫情環(huán)境多變的影響，奢華酒店資產(chǎn)因其的長(zhǎng)線價(jià)值更能為投資者提供更為長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障。在產(chǎn)業(yè)遷移持續(xù)推進(jìn)、消費(fèi)升級(jí)意識(shí)提升趨勢(shì)下，為奢華酒店發(fā)展提供了更為廣闊的發(fā)展圈層。第二，城市度假。后疫情時(shí)代，旅游度假有了更明星的增長(zhǎng)，攜程的旅游度假環(huán)比增長(zhǎng)了151%。相比起特定的旅游目的地，各方面功能設(shè)施都更便捷的城市，成為出行首選。美團(tuán)大數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者開(kāi)始習(xí)慣在離家方圓300—500公里的范圍內(nèi)度假，出現(xiàn)了“泡酒店”的現(xiàn)象。第三，會(huì)展商務(wù)。伴隨疫情精準(zhǔn)防控，我們相信在一線城市第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)背景所帶來(lái)的推動(dòng)以及大型展會(huì)輻射作用的影響，將會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)MICE（會(huì)議會(huì)獎(jiǎng)）客源增長(zhǎng)幅度相對(duì)比較明顯，進(jìn)而帶動(dòng)房晚需求量的增長(zhǎng)，提升市場(chǎng)住宿率水平。第四，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。酒店業(yè)主的投資行為更趨于理性，通過(guò)專業(yè)酒店資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)使酒店價(jià)值最大化，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持有或退出策略，一線城市包括酒店更新在內(nèi)的城市更新項(xiàng)目，已經(jīng)成為存量經(jīng)濟(jì)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，投資者將繼續(xù)關(guān)注改造或增值型的酒店投資項(xiàng)目。

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