【編者按】

在7月23日舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會上，任志強(qiáng)表示，過去兩年地價(jià)高企，土地價(jià)格的上漲還會推動房價(jià)的上漲，房價(jià)不可能在土地價(jià)格上漲的情況出現(xiàn)大幅下跌甚至崩盤。

他認(rèn)為，接下來的時(shí)間，某些房企的現(xiàn)金流會因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī)，而還貸高峰也會影響到一些企業(yè)未來的變化。

隨后上臺的中國金融四十人論壇（CF40）成員、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉對任志強(qiáng)的觀點(diǎn)提出了不同意見?！按蠹覍τ谌沃緩?qiáng)的一些觀點(diǎn)要謹(jǐn)慎看待，”鐘偉稍帶調(diào)侃地說，地價(jià)并不是影響房價(jià)漲跌的決定性因素，就像股票市場一樣，在6000點(diǎn)買入的會被套牢，在2017年初買入三四線城市幾千畝地的房企也可能會被套牢。

鐘偉強(qiáng)調(diào)說，我們必須看到新一屆政府對地產(chǎn)和金融的態(tài)度是很謹(jǐn)慎，不像過去十年那樣把中國經(jīng)濟(jì)的高速增長建立在“金融+地產(chǎn)”的基礎(chǔ)上。“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在中國可能接近于峰值，沒有這么多人要進(jìn)城，還有3億人沒進(jìn)城的，大部分也已經(jīng)住在鎮(zhèn)里了，或者他們本身已經(jīng)都有房了”。

以下為鐘偉演講實(shí)錄：

非常高興有機(jī)會在這里匯報(bào)我們對未來中國房地產(chǎn)的一些看法。我覺得我今天的匯報(bào)內(nèi)容是比較重要的，因?yàn)檫@是多年以來，對中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)判斷的一個(gè)大改變的看法。

我對中國經(jīng)濟(jì)悲觀的看法是形成于2010年的第三季度，當(dāng)時(shí)也是博鰲論壇。我所做的演講叫“中國的好日子到頭了”。從2016年初到現(xiàn)在有一個(gè)大的轉(zhuǎn)向，過去7年我對中國多是持悲觀的態(tài)度，未來可能比較樂觀。對中國房地產(chǎn)的理解也有一些大的轉(zhuǎn)變。接下來，我想向大家認(rèn)真匯報(bào)我的思考。

首先想批評任志強(qiáng)先生的判斷，他的一些判斷我希望大家要非常謹(jǐn)慎的看待，比如說他的有生之年看不到房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，這是非常危險(xiǎn)的判斷，因?yàn)樗麜】甸L壽的。

其次，他認(rèn)為地價(jià)很高，所以房價(jià)也高，這也是非常危險(xiǎn)的判斷。因?yàn)榈貎r(jià)高，所以房價(jià)不能跌，開發(fā)商為什么不能被套牢？如果2017年年初在中國的“三四線”小城鎮(zhèn)拿地，套你一輩子是應(yīng)該的，賠錢也是應(yīng)該的。

又比如說在未來兩三年，開發(fā)商需要規(guī)劃1萬億的各種債券，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)資金鏈的斷鏈，這個(gè)判斷也是危險(xiǎn)的，因?yàn)?016年銷售金額大于12萬億，所以去年是比較嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了比較大的流動性。在座的諸位，有誰缺錢的？所以這個(gè)判斷都需要非常謹(jǐn)慎的看待。

我今天匯報(bào)的內(nèi)容“大轉(zhuǎn)折、小機(jī)會”的意思是什么？如果我們看房價(jià)的兩季度，如果你要看房地產(chǎn)行業(yè)的中長期的機(jī)會，那你需要看的數(shù)據(jù)是20年的數(shù)據(jù)，而不是看一兩個(gè)月或者是一兩個(gè)季度的數(shù)據(jù)。一兩個(gè)月的可能會包含噪音，但是不包含趨勢。

大轉(zhuǎn)折中的第一個(gè)轉(zhuǎn)折就是西方的轉(zhuǎn)折?？傮w而言，西方國家所推行的全球化的政策、自由貿(mào)易和投資的政策，都有所收斂。保守主義甚至民粹主義，在很多西方都會出現(xiàn)這樣的回潮。未來的一段時(shí)間，整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)都處于保守主義的態(tài)勢之下，對中國而言是一種沖擊。

第二，我想強(qiáng)調(diào)的是中國。自2012年之后到現(xiàn)在，中國的政策調(diào)整一直是秉承著頻繁的刺激反周期的調(diào)整。但從2016年到現(xiàn)在，中國政府反周期的刺激政策，不僅比較少了，甚至在一定程度上已經(jīng)撤了。我們的增長不再單純依賴工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)的城市化以及快速供應(yīng)貨幣的貨幣化，這老三樣城市化、工業(yè)化、貨幣化結(jié)束了。

中國進(jìn)入了一個(gè)新的增長平臺，這個(gè)增長平臺當(dāng)中，地產(chǎn)和金融，不發(fā)揮主導(dǎo)作用。未來中國的經(jīng)濟(jì)增長，其實(shí)是比較少的依賴于像過去十年那樣的狂飆猛勁的地產(chǎn)和金融，比較多的依賴于產(chǎn)業(yè)升級和中高品質(zhì)的中國經(jīng)濟(jì)。比如說ABCD——A人工智能、B區(qū)塊鏈、C云計(jì)算、D大數(shù)據(jù)，這是大的轉(zhuǎn)型。

第三，流動性有了一個(gè)大的變化。絕大多數(shù)開發(fā)商并不缺錢，但是不意味著未來全球的流動性，包括中國的流動性還會繼續(xù)寬松。“錢”很值錢的時(shí)代到了，人民幣比美元有可能更強(qiáng)的時(shí)代也到了。所以，我們得珍惜目前手里所擁有的現(xiàn)金，得看看精明的開發(fā)商做什么，如果你的基礎(chǔ)資產(chǎn)不夠好，那么，你擁有土地，擁有質(zhì)量不太好的房產(chǎn)，不如更多的擁有現(xiàn)金。流動性開始變得貴，人民幣的匯率開始變得穩(wěn)中有升，在這個(gè)階段什么都比不上有錢更好。

所以我特地寫了一篇文章《最富有的一代人離我們遠(yuǎn)去》，你一定要認(rèn)認(rèn)真真的把錢很當(dāng)回事，看到這么大體量的十幾萬億的房地產(chǎn)掙錢的機(jī)會，不容易，也不太多。流動性在全球都發(fā)生了轉(zhuǎn)折。

第四，我們看未來的投資機(jī)會，是大宗商品嗎？不是。是債券嗎？可能不是?，F(xiàn)金呢？很重要。房地產(chǎn)呢？不是。那么，我個(gè)人比較傾向性的認(rèn)為。在未來的兩三年的時(shí)間，房地產(chǎn)也還算可以，但是更多的機(jī)會，可能出現(xiàn)在中國的股票市場。而且是以央企、國有企業(yè)為主的創(chuàng)新市場。這是我向大家要匯報(bào)的轉(zhuǎn)折。

2015年，我向大家匯報(bào)了什么呢？2015年我向大家匯報(bào)的是以智慧推動轉(zhuǎn)型。那么，當(dāng)年向大家側(cè)重的講了3個(gè)趨勢：

第一，不要太注重增量，你也得注重存量。存量的意思是說已經(jīng)開發(fā)了樓盤、已經(jīng)擁有的業(yè)主，已經(jīng)擁有的資源，要從增量到存量增量并舉，并且存量也要效益。

第二，從注重鋼筋水泥到注重智慧綠色。因?yàn)橹挥辛己玫幕A(chǔ)資產(chǎn)，才能給你帶來更多的收益。

第三，當(dāng)時(shí)向大家匯報(bào)的內(nèi)容，你不要僅僅拼規(guī)模，也在一定程度上要形成一個(gè)多業(yè)并舉的能力。到今天，除了上市的拼前十位的大規(guī)模的房企之外，其他的企業(yè)，的確應(yīng)該想想，拼規(guī)模是為了什么？連中國銀行都不拼規(guī)模了，你還拼規(guī)模做什么？

2016年，向大家匯報(bào)的題目是《三年漲、五年平、十年落》，當(dāng)時(shí)我很清楚向大家匯報(bào)，三年起點(diǎn)是2016年第三季度，但是誰也沒有想到，我也沒有預(yù)期到，這波的限購、限價(jià)、限貸來得如此之急，所以以2015年房地產(chǎn)襲得太快、太猛，到現(xiàn)在受到政策的抑制的也比較多，去年向大家匯報(bào)就是這些問題。

第一，樓市由盛而衰，對于消費(fèi)者而言在這樣“三年漲、五年平”相對有選擇的時(shí)間窗口，現(xiàn)在對消費(fèi)者而言是一個(gè)對大部分消費(fèi)者是一個(gè)邁步的好計(jì)劃，但是可能不是一個(gè)買房的好機(jī)會，尤其是炒樓。

第二，萬科是過去時(shí)，萬科在過去5年的創(chuàng)新能力并不太充分。萬達(dá)屬于現(xiàn)在，但是現(xiàn)在也都不屬于它了。萬科可能需要瘦身減肥。那誰是有未來呢？“運(yùn)營”！擁有運(yùn)營能力比擁有開發(fā)能力更好，運(yùn)營的重要性越來越突出。

第三，大有大的難處，小有小的好處。因?yàn)榇蟮拈_發(fā)商，總得做未來幾年的滾動，總得有土地儲備和有項(xiàng)目在售和項(xiàng)目的儲備，小開發(fā)商沒有關(guān)系，形勢好就多做一點(diǎn)，形勢不好就收兵，所以大的日子未必有小的日子過得舒服。

那么，今年向大家匯報(bào)的第一個(gè)大的轉(zhuǎn)折，就是我們得看外部世界的轉(zhuǎn)折。外部世界的轉(zhuǎn)折，大概包括幾個(gè)方面：

第一，1991年以來的西方國家所主導(dǎo)的全球化自由貿(mào)易平臺等等，這些擁抱著國際貿(mào)易和投資在全世界分工使得中國有了戰(zhàn)略機(jī)遇期，可能已經(jīng)結(jié)束了。即便沒有結(jié)束，中國也需要用“一帶一路”的方式，來努力主動延長這個(gè)過程。特朗普現(xiàn)象不是孤立的現(xiàn)象，從英國脫歐到特朗普上臺，第一件事情要介入歐元進(jìn)行對中國的貿(mào)易進(jìn)行某種制約。

在剛剛開完的G20會議，看那些國家說什么，那些國家說全球化是好的，但是全球化把我們的很多國民遠(yuǎn)遠(yuǎn)仍在后面了，自由貿(mào)易是好的，但是還要追求公平貿(mào)易，氣侯變化是好的，美國退出了不應(yīng)該，但是美國退出之后，美國人原來掏的1千億，我們也不掏。

所以，這樣開放的全球化時(shí)代，出現(xiàn)了巨大的轉(zhuǎn)折。這種巨大的轉(zhuǎn)折體現(xiàn)在第二點(diǎn)，奧巴馬的政策結(jié)束了，不可能延續(xù)。奧巴馬兩個(gè)任期，GDP從14.7億萬億增長到了19萬億，也就是增長了30%，但是付出的代價(jià)太高了。美國聯(lián)邦政府債務(wù)從10萬億，幾乎翻了一倍。美聯(lián)儲的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模從不到1萬億，到了4.5萬億，翻了4.5倍，所以奧巴馬在談經(jīng)濟(jì)刺激增加。收獲的是什么呢？收獲的是美國經(jīng)濟(jì)目前增長大約2%，別忘了2000年到2010年美國經(jīng)濟(jì)增加大概是3%，克林頓時(shí)期的90年代美國的經(jīng)過增長是4%。你印了這么多鈔票，還了那么多債務(wù)換來了30%GDP的十年之內(nèi)的增長。

這樣的政策還能延續(xù)下去嗎？窮人還是這么窮，中產(chǎn)階級也從美國消失了。所以特朗普是對過去美國擴(kuò)張性的世界進(jìn)程政策的一個(gè)特別大的拐彎，無論誰上來繼續(xù)拐彎。像奧巴馬有理想有作為的情緒，我覺得在大國都逐漸退潮，中國要再分一杯羹的難度就大了。

然后我們再來看第三點(diǎn)，前50年和后50年后的大國關(guān)系。1972年中美建交到現(xiàn)在，中國對于世界秩序和西方世界亦步亦趨，我們在美國有親戚，孩子在美國上學(xué)，會講一點(diǎn)英語，以此為榮。但是現(xiàn)在西方好象也沒有這么神奇，中美之間兩個(gè)大國的關(guān)系，是自中美建交之后，目前處于重新定位的過程。

過去中國是跟隨美國和遵從已有的世界秩序。未來呢？未來可能美國往前走得不夠快，以至于中國沒有辦法在美國后面小步慢慢走。所以未來，中美之間的經(jīng)濟(jì)實(shí)力會持平，甚至有可能中國會超越美國。那么那個(gè)時(shí)候，西方國家如何看待中國大國的崛起？心態(tài)是很難的，行為舉措上會更難。我們必須看到中美良好的蜜月開局是暫時(shí)的，在未來的十年，發(fā)生一定的可管控的沖突、分歧、摩擦是經(jīng)常的。

所以，在外部的局勢發(fā)生了如此之大的變化之下，我們當(dāng)然得看中國所擁有的空間，需要自己努力去做。我們看一下經(jīng)濟(jì)方面，比如說美國增長差強(qiáng)人意，但是美國并沒有在次貸危機(jī)再陷入危機(jī)的可能性。美國國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格如股票是比較貴的，比如美股相當(dāng)于兩倍的GDP，創(chuàng)新是稀缺的，創(chuàng)新也包含著部分的泡沫，看起來美國的股票太貴了，那么有的人說我們到美國看看房地產(chǎn)，但是他相當(dāng)于中國中等城市的開發(fā)。

過去十年，美國的股票，尤其是次貸危機(jī)之后，美國的股票是貴的，美國的房子并沒有這么貴。我們統(tǒng)計(jì)了一下，在過去的十年，美國50個(gè)洲累計(jì)房價(jià)上漲10%的洲正好有25個(gè)，累計(jì)房價(jià)上漲超過20%的洲，有14個(gè)。累計(jì)房價(jià)漲值超過30%的洲有11個(gè)。

由于美國的房地產(chǎn)有房屋保險(xiǎn)等等，因此，十年如果房價(jià)累計(jì)漲幅不超過20%，對業(yè)主而言，沒有任何增值可言。所以美國次貸危機(jī)的房價(jià)上漲主要還是集中在舊金山、紐約等幾個(gè)城市。中國開發(fā)商進(jìn)入美國，能夠做房地產(chǎn)開發(fā)的，還是這些城市以及像德州等等一些小的規(guī)模，大規(guī)模的機(jī)會是非常少的。這就是美國的狀態(tài)，西方的狀態(tài)，在拐彎收斂。

也有另外一種說法，會有一場金融危機(jī)在等待我們嗎？中國經(jīng)濟(jì)的拐彎，也需要看下面幾點(diǎn)：一是我們進(jìn)入了新的平臺。在幾輪刺激之后，現(xiàn)在不太需要刺激了，或者只需要比較少的刺激措施。2016年下半年對房地產(chǎn)剎車，現(xiàn)在開始對金融剎車。你覺得，地產(chǎn)和金融，中央政府都剎車了，他還是反周期的刺激政策嗎？我曾經(jīng)開玩笑地說，我們對中國經(jīng)濟(jì)并不用這么悲觀，因?yàn)槲覀冞M(jìn)入了新的平臺，目前已經(jīng)是以消費(fèi)推動中國經(jīng)濟(jì)增長了。消費(fèi)對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到了63%，工業(yè)和農(nóng)業(yè)加起來才貢獻(xiàn)了剩下的1/3。未來，消費(fèi)對中國增長的貢獻(xiàn)，也會更多。不知不覺當(dāng)中，中國的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，我個(gè)人認(rèn)為，已經(jīng)走完了一大半。

我們可以看到，像水泥、航運(yùn)、鋼貿(mào)等一大堆的問題產(chǎn)業(yè)，其實(shí)基本上大問題都消化了。如果還有一些行業(yè)的問題沒有解決，主要是鋼鐵和煤炭，煤炭可能都解決得差不多了。那么，中國政府對經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂也在下降。

通俗一點(diǎn)講，我曾經(jīng)在年初的時(shí)候說，衡量2017年國民化的中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)不穩(wěn)，主要看人民日報(bào)評論員的文章。2015年的5月25號、2016年的5月9號，分別有一個(gè)權(quán)威人士的人民日報(bào)的評論文章，誰是權(quán)威人士呢？當(dāng)然是有核心的。因此，權(quán)威人士的文章，當(dāng)年對中國的宏觀經(jīng)濟(jì)還有某些擔(dān)心，需要通過這樣一個(gè)權(quán)威人士文章。也就相當(dāng)于黨中央下發(fā)的一個(gè)明碼電報(bào)的文章，來通令各地的官員、企業(yè)家、民眾說，最高層對中國經(jīng)濟(jì)今年的定調(diào)是這樣的，擔(dān)心有這些，我們將這么做。衡量2017年中國政府對經(jīng)濟(jì)是否擔(dān)心，只要看5月份有沒有人民日報(bào)權(quán)威人士的文章。所以中國政府對2017年2018年的經(jīng)濟(jì)增長并不太擔(dān)心，反周期的政策刺激也在往回撤。

“老三樣”過去了，工業(yè)已經(jīng)走入了后工業(yè)化時(shí)期，工業(yè)不再代表中國的未來。像美的、格力、海爾不代表中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的未來，也許這些企業(yè)可以在自動化的流水線，使用先進(jìn)制造機(jī)器人會仍然有比較大的潛力，但是他們自己要深度的有一輪再創(chuàng)業(yè)的過程。過去的大規(guī)模的制造業(yè)結(jié)束了。帶來的影響，中國有可能對大宗商品的需求，包括石油、煤炭的需求也到了巔峰。

第二個(gè)“老三樣”，城市化，也可能結(jié)束了。不要看中國有13.8億人，可能人沒有這么多。這個(gè)數(shù)字有可能被夸大了，不要看中國城市化當(dāng)時(shí)有50%，還有3億人要進(jìn)城，沒有這么多人要進(jìn)城了，因?yàn)樗麄円呀?jīng)住在鎮(zhèn)里了，或者他們本身已經(jīng)都有房了，4百萬以下的中國應(yīng)該算大城市了。所以，城市化，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在中國可能也接近于峰值，在未來可能延續(xù)一段時(shí)間，但是沒有更高的高潮在等待了。

第三樣是貨幣化。由于你有工業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)能增加這么多，由于有基建和樓市需要這么多錢，所以，中國人民銀行順勢而為印了那么多錢，但是工業(yè)化、城市化到了一個(gè)拐點(diǎn)，印鈔票也到了一個(gè)拐點(diǎn)。這老三樣并不再構(gòu)成中國經(jīng)濟(jì)增長，中國經(jīng)濟(jì)在未來確實(shí)需要深入的創(chuàng)新。

那么，有兩樣，是不再做加法的產(chǎn)業(yè)，這兩樣：金融和地產(chǎn)。地產(chǎn)一定是不再做加法了，金融有可能要做減法。金融行業(yè)的壓力，看起來不比地產(chǎn)小。金融行業(yè)，對中國的GDP的增加值和貢獻(xiàn)，在次貸危機(jī)之后持續(xù)超過房地產(chǎn)。金融行業(yè)增加值對GDP的貢獻(xiàn)，中國也超過了美國，所以金融要變得更小一些。中國金融行業(yè)的產(chǎn)品規(guī)模、從業(yè)人員、網(wǎng)點(diǎn)都過剩了。未來5年中國的銀行網(wǎng)點(diǎn)比廁所多，但是情況會有很多的改觀，所以大家不要讓自己的孩子去讀金融。這是金融行業(yè)做減法的情況，我們可以看到，銀行業(yè)的利潤，銀行及說我們掙錢掙得不好意思說的時(shí)候，其實(shí)是在2011年，到今天只有6年，銀行業(yè)的利潤已經(jīng)很低了，大概11%—12%，但是比制造業(yè)的6%要高。

那么，中國目前總體上的金融狀況，到了什么狀況？M2對GDP大概是220到240，如果以平均資本成本6%計(jì)算，你可以乘一下，大概中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)每年背負(fù)的要進(jìn)貢的利息是10萬億—12萬億之間，每年新增信貸可能15萬億、16萬億，其中2/3是用來還金融體系的利息的，剩下的實(shí)體經(jīng)濟(jì)才能夠再擴(kuò)張。所以金融到今天的規(guī)模，連滾雪球都滾不下去了。

什么是未來的大企業(yè)呢？如果不是富士康，如果不是格力，那中國未來的大企業(yè)是什么樣的呢？中國未來大企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)在做，可是我們看不見淘寶的店鋪在哪里，也看不見京東的客服登門拜訪，但是他們是大企業(yè)，我們看不見谷歌的員工在哪里，他們跟終端消費(fèi)者不面對面直接接觸，但是他們是世界級的大企業(yè)。所以大企業(yè)跟過去，和大廠房不一樣的是，他們有大的研發(fā)，跟過去很多人面對面跟終端消費(fèi)者接觸，他們并不真實(shí)的和終端消費(fèi)者接觸，他們是虛擬的接觸。這跟過去大企業(yè)需要有非常大的產(chǎn)品不一樣的是，未來的大企業(yè)是無形的、智慧的、柔軟的。他們都是大企業(yè)，你不能說馬云的企業(yè)不夠大。所以，我們現(xiàn)在已經(jīng)面臨這樣非常大的轉(zhuǎn)折。

中國未來的經(jīng)濟(jì)增長，較少的依賴于傳統(tǒng)的大制造業(yè)的工業(yè)，較少的依賴地產(chǎn)和金融，更多的不得不依賴消費(fèi)和創(chuàng)新。

那么第三個(gè)要匯報(bào)的是錢值錢起來了，不要不把錢當(dāng)回事。

為什么這么講？在我曾經(jīng)2007年、2008年的時(shí)候曾經(jīng)寫過一篇文章，叫多少錢夠養(yǎng)老？這文章的結(jié)論是，1987年的1萬塊，大約和2007年的25萬—35萬塊是一致的，所以我當(dāng)時(shí)的結(jié)論是2點(diǎn)：第一，在這么快速的跨國時(shí)期，只有人民幣不能吃。第二點(diǎn)，如果按照這么發(fā)鈔的速度再延續(xù)20年，在中國的三四線城市，可能要100萬才夠養(yǎng)老，一線城市可能要四五百萬。那個(gè)階段，我們對發(fā)鈔的速度是比較擔(dān)心的，可是現(xiàn)在事情有了非常大的變化。這個(gè)變化，開始于2014年。

首先，看美元。我們的外匯儲備，我們的外匯閘門是來自于美國的美元供應(yīng)，如果美元把供應(yīng)的閘門一關(guān)，我們的外匯儲備就少了。全球的外匯儲備，在2014年的下半年到了頂峰。特朗普上臺之后，無論是美國的經(jīng)濟(jì)政策、社會政策和政治政策，都傾向于保守和孤立，沒有這么多的美元從美聯(lián)儲印出來了。各個(gè)國家的央行，包括美聯(lián)儲，包括中國人民銀行，如果把中央銀行看成一個(gè)企業(yè)的話，這個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)模，不僅不再擴(kuò)大，反而在縮小。比如美聯(lián)儲，資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模是4.5萬億美元，今后一段時(shí)間，美聯(lián)儲的規(guī)模不會比這個(gè)大，只能比這個(gè)小，因?yàn)樵谖C(jī)之前人家的規(guī)模只有1萬億。中國人民銀行，也得縮小，2015年的時(shí)候是暫時(shí)縮小了一下，現(xiàn)在總體是溫和擴(kuò)張，但是擴(kuò)張的速度慢多了。

各個(gè)國家的中央銀行都不敢攤大。為什么開發(fā)商可以求大呢？人民幣貶值，窗口沒有了。如果要定調(diào)，未來50年的中美關(guān)系，尤其是未來十年的中美關(guān)系，美元對于非美元，對于日元和歐元，從去年年底到現(xiàn)在，都已經(jīng)貶了7%—8%，人民幣才升了2%—3%，這個(gè)升值幅度跟美元和日元比不夠多。美中之間的貿(mào)易不平衡，是美國對外貿(mào)易不平衡的主角，總得解決一下。盡管有“一帶一路”，但是中國跟歐洲、中國跟美國之間，沒有就自由貿(mào)易達(dá)成清晰可見的決議。

所以，這一系列的因素制約了中國和美國歐洲比較好地相處，在次貸危機(jī)之后，人民幣的貶值窗口有可能已經(jīng)關(guān)閉了。

所以我個(gè)人不負(fù)責(zé)任地認(rèn)知是，在今后的3年，人民幣對美元要升值，不是貶值。所以開發(fā)商能夠負(fù)美元債可以負(fù)一點(diǎn)，否則在美聯(lián)儲加息之后，會更高，而不是更低。

第三，請記住現(xiàn)金很好，特別好。

第四，樓市過去經(jīng)歷了什么？當(dāng)下的樓市是什么？有哪些是真的，有哪些是假的？一是泡沫。年初以來到現(xiàn)在，最典型的說法，中國的房地產(chǎn)的市值相當(dāng)于4倍GDP，而且300萬億了，世界最高，所以中國樓市是最大的泡沫。這個(gè)說法，我個(gè)人非常不贊成。因?yàn)榭傮w上來講，中國的樓市并沒有這么大的泡沫。國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，中國的居民家庭資產(chǎn)當(dāng)中，大約60%—70%是地產(chǎn)，剩下的40%左右的是金融資產(chǎn)。按照我們所計(jì)算的數(shù)字，中國居民目前所投資的金融資產(chǎn)是100萬億左右，中國居民房地產(chǎn)的市值大約是金融資產(chǎn)的1.5倍，中國目前的商品房的市值是2倍的GDP，這樣的話，跟西方國家的水平大致是相當(dāng)?shù)摹?/p>

所以我們得否認(rèn)的是，中國沒有這么大的地產(chǎn)泡沫。

第二個(gè)謊言，在我有生之年，看不到房價(jià)下跌，這肯定是謊言。因?yàn)橐呀?jīng)看到了房價(jià)下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中國的商品房新房的價(jià)格大約下降了20%，只是后來比較幸運(yùn)，這兩輪價(jià)格的下跌，都由更高的上漲覆蓋掉了，未來中國的房子會分化，但是中國的房價(jià)在未來的十年或者是二十年出現(xiàn)顯著的全國性的上漲難度是很大的。

第三個(gè)謊言，庫存去化完成了嗎？2014、2016年房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟(jì)增長沒有太大的貢獻(xiàn)。2016年非常火爆，地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)的大嗎？沒有像大家想象的這么大。因?yàn)槿ツ攴康禺a(chǎn)投資的增速，仍然是個(gè)位數(shù)的。那么，我們再看區(qū)域的分化，一二線很好，但是三四線不怎么好，這個(gè)不會延續(xù)。供不應(yīng)求的趨勢還是在一線，三四線的一些庫存的去化永遠(yuǎn)不會完成。

我們再看一下總體的庫存去化過程，以及金融的安全性。這件事情比較麻煩，比如說庫存。你剛賣了6個(gè)季度的好房，去年全年一共才多賣了4億多平方米的房，庫存去化怎么就完成了？目前在建的商品房76億平方米，住宅52億平方米，去年一共才賣了15億左右平方米的房子，現(xiàn)在在建的東西，去化三到四年都無法完成。待售的是7億平方米，去年賣了十六七億平方米的房子，再看看新開工的，比去年的銷售多了2億多平方米，中國房地產(chǎn)通過短短的6個(gè)季度就完成了去化。

那么，地產(chǎn)是不是對金融構(gòu)成了巨大的風(fēng)險(xiǎn)呢？應(yīng)該是巨大的，但是也沒有這么可怕。按揭加公積金加起來20萬億，但是抵押物的價(jià)值是100萬億。所以，未來房地產(chǎn)行業(yè)可能會出現(xiàn)合并重組，這是我們看到的現(xiàn)狀。

在整個(gè)的大轉(zhuǎn)折情況之下，未來的一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會平穩(wěn)延續(xù)。可是，江湖已遠(yuǎn)，小機(jī)會才有。習(xí)總書記講過，房子是用來住的，不是用來炒的。所以江湖的日子結(jié)束了。我們必須看到新一屆的政府對地產(chǎn)和金融是相對謹(jǐn)慎的，不像過去十年把中國的高速增長建在金融+地產(chǎn)的基礎(chǔ)上。

最后一個(gè)大的轉(zhuǎn)折，未來對運(yùn)營能力的考核。

第一，在地產(chǎn)之上如何加載產(chǎn)業(yè)，是我們需要考慮的。住宅的主人就完成了居住的用地，酒店也不需要，但是未來，如果我們不能夠有好的對于地產(chǎn)開發(fā)的加載產(chǎn)業(yè)的能力，地產(chǎn)就不值錢了。

第二，我們現(xiàn)在流行的加盟機(jī)制，是不是一定是好的呢？投資風(fēng)險(xiǎn)95%是你的，5%的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目經(jīng)理的，這種跟投機(jī)制，或者是加盟機(jī)制用得過頭了，有可能會獲得非常好的短期擴(kuò)張效果，導(dǎo)致2017年或者2018年的排行榜有變化。

第三，我們得看到，幫政府所做的保障混改，老舊改造等等，都是有機(jī)會的。但是這種機(jī)會，有局限性。局限在哪里呢？局限在一線的樓市供不應(yīng)求的、人口凈流入的地區(qū)。如果沒有辦法做租售并舉以及租售同城的，當(dāng)我們要做自持的時(shí)候，我們可選的城市并沒有這么多。特色小鎮(zhèn)的“特”在什么地方？大多數(shù)的特色小鎮(zhèn)并沒有特色。比如說物流，你不就是掙流水嗎？不掙錢。例如說養(yǎng)老健康，別指望這個(gè)。在我這代人死光之前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不會真正的成熟。因?yàn)?0后、40后要么沒有付費(fèi)養(yǎng)老的習(xí)慣，因此真正的付費(fèi)養(yǎng)老行業(yè)的出現(xiàn)，要等到1975年后出生的人老去了，要等到政府愿意對養(yǎng)老地產(chǎn)提供直接的養(yǎng)老補(bǔ)貼。

我們看一下加拿大和美國，養(yǎng)老地產(chǎn)都離不開政府的補(bǔ)貼，都離不開老者對自己養(yǎng)老的高度付費(fèi)的意愿。為什么說中國目前已經(jīng)老去的老人不愿意付費(fèi)呢？一方面是足夠老的老人經(jīng)歷了困苦的生活，因此極其吝嗇。目前94%是來自于政府的基本養(yǎng)老，剩下的6%來自于企業(yè)的，如果沒有大規(guī)模的購買商業(yè)養(yǎng)老，那么養(yǎng)老就很難迅速的成熟。它在未來可能是一盤大棋，但是現(xiàn)在不是，現(xiàn)在更多的機(jī)會是對已有存量住房的改造，子女給父母掏5萬對不適合老人居住的房子進(jìn)行一些適老化的改造。

另一方面，各種適合老人居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的金融產(chǎn)品，尤其是保險(xiǎn)產(chǎn)品，在一定程度上，由子女或者是父母共同購買讓父母居住。所以，我認(rèn)為問題還是在存量住宅的適老化改造，以及金融產(chǎn)品的推出方面。

接下來給大家的建議：

第一，有錢比什么都好，有錢比有地好，有錢比有房好，如果你欠錢更好。

第二，稍安勿躁，兩三個(gè)季度的時(shí)間，少做比多做好，不做比做好，明年年初再出手剛剛好。今年春節(jié)前，中國的商品房新房仍然有另外一輪價(jià)格的下行。

第三，做投資不稀奇，做開發(fā)、做建筑不稀奇，你有沒有營運(yùn)能力很重要。同樣是建筑成本投進(jìn)去，10個(gè)億的資產(chǎn)，如果能夠讓資產(chǎn)每年年化有5%的產(chǎn)出，那么，這個(gè)物業(yè)是值錢的。如果它只能產(chǎn)出2%，這個(gè)物業(yè)是不值錢的。如果這個(gè)物業(yè)還不能產(chǎn)生現(xiàn)金流，你的物業(yè)只能賣給人家。所以，你的運(yùn)營能力決定了你的自持物業(yè)的潛在價(jià)值。運(yùn)營能力可能會超越開發(fā)能力、超越建造能力、超越投資能力成為考驗(yàn)開發(fā)商能不能在未來房地產(chǎn)平臺期，成為優(yōu)秀的掙錢的明智的房地產(chǎn)企業(yè)特別大的考量指標(biāo)。

所以，總結(jié)我的發(fā)言，大轉(zhuǎn)折時(shí)代下，我們只有一些小機(jī)會，運(yùn)營能力重于泰山，謝謝。

[本文轉(zhuǎn)載自中國金融四十人論壇（CHINAFINANCE40FORUM），原題為：鐘偉隔空反駁任志強(qiáng)：“地價(jià)推動房價(jià)上漲”的觀點(diǎn)很危險(xiǎn)（附演講實(shí)錄）]