1930年代是舊上海的黃金時(shí)代，根據(jù)公共租界工部局地政處的估價(jià)，上海外灘的地價(jià)是最高的，每畝30萬(wàn)兩銀子，但有價(jià)無(wú)市，因?yàn)闆](méi)人肯賣出來(lái)。與此同時(shí)，虹口、楊樹浦地區(qū)的地價(jià)大約僅僅是外灘的10-15%。但即便是10%都不到，也近3萬(wàn)兩銀子一畝地。那么，開(kāi)埠之初外灘的地價(jià)是多少？虹口、楊浦濱江地區(qū)地價(jià)是多少呢？

在查閱《上海道契》的過(guò)程中（注：道契不同于民間的地契，上面加蓋了上海道臺(tái)的官印），我發(fā)現(xiàn)了一批早期美租界的道契，上面記錄了當(dāng)時(shí)美國(guó)商人和傳教士獲得了虹口、楊浦濱江地區(qū)上海鄉(xiāng)民土地的價(jià)格、畝數(shù)，以及他們的身份背景。我一共研究了300余份道契，發(fā)現(xiàn)了一些十分有趣的信息。

從英冊(cè)1號(hào)租地道契可以看出，上海開(kāi)埠后第一位動(dòng)手圈地的人是英國(guó)商人顛地 ? 蘭士祿，他于道光二十四年（1844年）向上海鄉(xiāng)民奚尚德“永租”了十三畝八分九厘四毫（注：約9263平方米）的一塊土地，位置在今九江路外灘，每畝單價(jià)是九十九千八百八十文制錢（注：道光二十年，一兩銀子可以換制錢一千六、七百文。由于晚清幣制非常復(fù)雜，換算非常復(fù)雜，因此本文使用了不同的貨幣單位，包括：銀子、銀元、鷹洋、銀洋等）。經(jīng)計(jì)算可以得出，1844年時(shí)，上海九江路外灘的地價(jià)為4.36兩銀子每畝。

僅僅10年后，蘇州河對(duì)岸的土地也已經(jīng)漲了50余倍，然而這還不是最貴的。從美冊(cè)1號(hào)租地道契可得知，經(jīng)計(jì)算，每畝地的價(jià)格約是240塊銀元，漲了51倍。這是迄今所見(jiàn)最小的一宗租地案例。土地出讓方是中國(guó)農(nóng)民閻大觀，土地受讓方是美國(guó)商人廣源行，土地面積為五厘，合算33.33m2，剛夠蓋一間房，小本經(jīng)營(yíng)，瞅準(zhǔn)的就是其地段。這個(gè)道契簽發(fā)于1854年，當(dāng)時(shí)這塊地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為12塊銀元。這塊地位于現(xiàn)在的浦江飯店身下，也就是原來(lái)的禮查飯店。后來(lái)廣源行老板一轉(zhuǎn)手，把這塊地賣給了英國(guó)人，賺了很多。

這其中有一個(gè)有趣的現(xiàn)象，跟外灘一帶不同，英國(guó)商人拿到土地基本不會(huì)動(dòng)它，聽(tīng)?wèi){這塊土地價(jià)格靜悄悄地上漲。而美國(guó)商人通常拿到土地幾個(gè)月、一年多就轉(zhuǎn)手，土地價(jià)格一上漲或者找到其他的投資機(jī)會(huì)，就把手中的土地賣掉。比如旗昌洋行，原來(lái)它擁有長(zhǎng)江航運(yùn)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，在整個(gè)長(zhǎng)江流域的很多內(nèi)河碼頭，1872年時(shí)把名下所有的產(chǎn)業(yè)賣給了李鴻章的輪船招商局，轉(zhuǎn)而投資美國(guó)的太平洋鐵路。這種變化很快的投資帶來(lái)的后果是，使每個(gè)接手的人都獲得了不菲的報(bào)酬，并把地價(jià)炒了起來(lái)。

以清咸豐朝，1851至1861年11年間，上海道簽批出的73份道契為例，其中單價(jià)最高的是94號(hào)道契，每畝地要價(jià)鷹洋5057元 ，而每畝單價(jià)最低的19號(hào)道契僅銀洋12元，兩者相差竟達(dá)287倍之巨。

為什么早期美租界地價(jià)奇高奇低？首先，外商相信對(duì)土地的商業(yè)開(kāi)發(fā)可以獲得高額報(bào)酬。另外，個(gè)別鄉(xiāng)民漫天要價(jià)，也賣出了土地。因此，單個(gè)數(shù)據(jù)的比較不具備統(tǒng)計(jì)學(xué)上的意義，取平均值才能說(shuō)明問(wèn)題。我研究了73份道契，記錄了11年間共有46位外國(guó)人“永遠(yuǎn)租賃”了上海美租界范圍內(nèi)的554.193畝土地，交易碼洋115731.95元，平均每畝地的價(jià)格是208.83銀元?？紤]到1856年外白渡橋已經(jīng)修通，這里大致稍低于當(dāng)時(shí)外灘的地價(jià)水平，不便宜，但是合理。

初看清咸豐朝（1851-1861）11年內(nèi)美租界土地的轉(zhuǎn)手量并不算多，但需指出的是咸豐年間上海道臺(tái)共簽批出了108份道契，而現(xiàn)在可以查到的僅73份，另外已經(jīng)亡佚的35份道契中記錄的數(shù)據(jù)無(wú)法獲得。如果同樣以平均值計(jì)算，可得知一共交易土地約800多畝。這個(gè)數(shù)量已經(jīng)非常接近上海英租界建立時(shí)的占地面積830畝，即今北京東路、中山東一路、延安東路及河南中路圍合區(qū)域內(nèi)的土地?cái)?shù)量。由此可見(jiàn)今虹口、楊浦濱江地區(qū)在近代開(kāi)發(fā)建設(shè)的起步規(guī)模不能算小，只是同外灘相比，城市化建設(shè)的起步晚了大約10年。

此外，從這批道契還能得知，太平天國(guó)農(nóng)民戰(zhàn)爭(zhēng)給中國(guó)社會(huì)造成了巨大破壞，但給上海帶來(lái)了第一次大發(fā)展的機(jī)遇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，咸豐四年（1854年）僅發(fā)生了8宗租地案例，同年洪秀全在廣西金田起事，到了次年（咸豐五年）上海美租界發(fā)生的租地案一下子就躥升到了48宗，這種爆發(fā)式的增長(zhǎng)相信和太平天國(guó)、小刀會(huì)動(dòng)亂不無(wú)關(guān)系，大量逃避戰(zhàn)亂的民眾涌入了實(shí)行武裝中立的租界，一舉打破了清政府原先實(shí)行的“華洋分居”政策。避亂的民眾中有貧有富，他們帶來(lái)了資金和廉價(jià)勞動(dòng)力，于是上海就這樣超常規(guī)地發(fā)展起來(lái)了，這是上海第一次大發(fā)展的機(jī)遇。

雖然對(duì)于歷史永遠(yuǎn)會(huì)有不同的解釋，具有歷史意義的是，上海美租界的建立啟動(dòng)了虹口、楊浦濱江地區(qū)城市化的按鈕。從這批道契中獲取的數(shù)據(jù)來(lái)看，原來(lái)這里的554余畝土地分屬于158位上海鄉(xiāng)民和2個(gè)氏族集體，人均占地3.5畝。土地分散經(jīng)營(yíng)，呈典型的蘇南小農(nóng)經(jīng)濟(jì)特征，而到了1861年，同樣的土地集中到了46位外國(guó)人手里，人均占地提高到約12畝，且土地使用性質(zhì)也改變了，從單純生產(chǎn)資料變成了資本要素。而這些現(xiàn)象均有利于上海城市化的開(kāi)展。

楊樹浦機(jī)器織布局。

楊樹浦機(jī)器織布局是中國(guó)第一家機(jī)器棉紡織工廠，1878年由李鴻章主持籌建，在經(jīng)歷了虧損與大火災(zāi)之后，于1893年重建，并擴(kuò)大了規(guī)模，改名“華盛”，它的建立比英國(guó)日本所建立的紗廠都要早。上海機(jī)器織布局在中國(guó)棉紡織史上，具有劃時(shí)代的意義。

從1895-1896年道契的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年外商拿地的平均價(jià)格不僅沒(méi)有上漲，反而不可思議地下跌了數(shù)倍之巨，每畝土地的平均價(jià)格下跌到僅為76.54銀元。為什么在上海開(kāi)埠40多年以后，這里的土地價(jià)格不漲反跌呢？

其實(shí)，原先的土地價(jià)格中包含了大量短期累積起來(lái)的泡沫，等到這種投機(jī)的投資沖動(dòng)慢慢平息后，地價(jià)也就不再瘋漲了。另一方面，太平天國(guó)動(dòng)亂平息后，江南地區(qū)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過(guò)程，上海對(duì)資本的虹吸作用不甚明顯，這也是土地價(jià)格持續(xù)走低的重要原因。

1895年是個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，那一年簽訂的中日《馬關(guān)條約》正式規(guī)定了外國(guó)資本可以在中國(guó)設(shè)廠。馬關(guān)條約加速了上海由商業(yè)經(jīng)濟(jì)向工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的速度，恰逢土地市場(chǎng)由于價(jià)格泡沫已被擠兌干凈而處在較低的水平。于是少數(shù)站在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型起跑線上的人便占得了先機(jī)。1895-1896年拿地的總量多了，一年的拿地量就超過(guò)1851-1861年的總和，達(dá)到946.4291畝，但來(lái)拿地的人卻變少了。這一多一少恰好說(shuō)明能看清經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的永遠(yuǎn)是少數(shù)人。而較低的地價(jià)水平為滬東工業(yè)區(qū)的崛起提供了有利的條件。

因此，通過(guò)對(duì)300余張道契的研究，我得到了以下幾個(gè)結(jié)論：

1）今天的虹口、楊浦濱江地區(qū)在近代開(kāi)發(fā)建設(shè)的起步規(guī)模不能算小，只是同外灘相比，城市化建設(shè)的起步晚了大約10年。

2）傳教士和中小商人充當(dāng)了城市化的弄潮兒，而不是大資本。

3）城市化伴隨著土地的集中，而炒賣土地的現(xiàn)象與城市化同步進(jìn)行，比如禮查飯店的老板適時(shí)介入賺得盆滿缽滿。

4）美租界草創(chuàng)時(shí)期的土地價(jià)格遠(yuǎn)高于工業(yè)化開(kāi)始初期的土地價(jià)格，這是個(gè)很奇怪的現(xiàn)象。

5）民族資本介入楊浦濱江比通常預(yù)想的要早，因?yàn)橥ǔＪ穼W(xué)界都認(rèn)為，在第一次世界大戰(zhàn)期間，上海的民族資本才發(fā)展起來(lái)。其實(shí)楊浦濱江的地區(qū)民族資本早已經(jīng)介入，包括李鴻章創(chuàng)辦的機(jī)器織布局。

（本文根據(jù)7月18日上海社會(huì)科學(xué)院舉辦的“跨學(xué)科背景下的城市人文遺產(chǎn)研究與保護(hù)”國(guó)際學(xué)術(shù)研討會(huì)上，同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授錢宗灝的發(fā)言《上海美租界早期土地集中狀況及價(jià)格變化——楊浦濱江工業(yè)區(qū)的歷史》整理而成，經(jīng)作者審定。實(shí)習(xí)生葉詩(shī)琪對(duì)本文整理做出了貢獻(xiàn)。）