如果回到23年前，公務(wù)員林龍安會(huì)做出不一樣的選擇嗎？

1994年，剛過(guò)30歲的林龍安放棄了廈門(mén)財(cái)政系統(tǒng)的穩(wěn)定工作，下海創(chuàng)立了禹洲地產(chǎn)。次年，在廈門(mén)推出第一個(gè)產(chǎn)品禹洲新村，賺得第一桶金。

2004年起，禹洲開(kāi)始擴(kuò)張，相繼進(jìn)入上海、合肥等城市。憑借長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，度過(guò)2008年席卷全球的金融風(fēng)暴，禹洲地產(chǎn)股份有限公司于2009年在港交所上市。

2013年，禹洲首進(jìn)百億俱樂(lè)部。2016年，禹洲實(shí)現(xiàn)了232億銷(xiāo)售額，并將總部遷至上海。

2017年，禹洲訂下了300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，至7月底已實(shí)現(xiàn)242億元，完成全年目標(biāo)的81%。

如今的禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安時(shí)常穿梭于滬港之間，鮮少出現(xiàn)在上海浦東禹洲廣場(chǎng)的總部辦公室。

8月7日晚，海南陵水，在上海很難約到的林龍安，在2017博鰲房地產(chǎn)論壇前夕，接受了澎湃新聞?dòng)浾叩牟稍L，分享了禹洲的發(fā)展路徑與目標(biāo)愿景：順應(yīng)大趨勢(shì)，主打剛改；強(qiáng)化收并購(gòu)，不拿地王；控制成本，維持可持續(xù)盈利；2020年，沖擊千億銷(xiāo)售額。

“順應(yīng)大趨勢(shì)，主打剛需和改善”

今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)，無(wú)論量?jī)r(jià)都表現(xiàn)平穩(wěn)，這在一二線及其周邊城市尤為突出。

林龍安認(rèn)為，包括禹洲在內(nèi)的前40強(qiáng)房企較大幅度的增長(zhǎng)有兩大主要的原因，第一是一二線城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型比較成功，GDP的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平；第二是很多城市維持著人口流入。

林龍安表示，在宏觀調(diào)控體系化常態(tài)化的背景下，房企需要與政策同步而行，更多的是要滿足剛需及改善型需求。

“在一些地區(qū)的中心城市，比如說(shuō)武漢和廈門(mén)，新的政策鼓勵(lì)大學(xué)畢業(yè)生直接入籍入戶，大學(xué)生以及白領(lǐng)人口的增加擴(kuò)大了剛需。而在一二線城市，隨著二胎的放行以及人口的流入，改善型需求逐步擴(kuò)大，原來(lái)兩房就夠了，現(xiàn)在就需要三房?！绷铸埌舱f(shuō)，禹洲順應(yīng)調(diào)控政策，更多的是要滿足剛需及改善型需求，在一二線城市主打80多平方的三房住宅產(chǎn)品。

自2004年進(jìn)入上海以來(lái)，禹洲開(kāi)發(fā)了禹洲金橋國(guó)際、禹洲藍(lán)爵、禹洲商業(yè)廣場(chǎng)、禹洲城市廣場(chǎng)、禹洲老城里、禹洲丁香里等多個(gè)項(xiàng)目。

7月底，禹洲在上海推出大型優(yōu)惠購(gòu)房活動(dòng)“禹洲三房節(jié)”，上海禹洲府、禹洲雍賢府、禹洲丁香里三盤(pán)聯(lián)動(dòng)，回饋客戶。

“我們?cè)谏虾Ｍ瞥龅挠碇抻嘿t府89平方米三房，正好適應(yīng)了剛需及改善型需求，所以一下子就賣(mài)光了?！绷铸埌哺嬖V記者。

提到近期一些城市推出的“租售同權(quán)”，林龍安表示，這體現(xiàn)了管理層“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的決心。作為負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)商，禹洲會(huì)順應(yīng)政策，將一部分存貨轉(zhuǎn)為出租，租售結(jié)合。“比如上海閔行的一個(gè)樓盤(pán)，我們可能會(huì)拿一半來(lái)出租?！?/p>

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“90后”和“00后”將逐漸成為主流客群。特別值得關(guān)注的是，禹洲的設(shè)計(jì)中心一直在針對(duì)“90后”和“00后”客戶進(jìn)行研究。

林龍安表示，禹洲在香港的項(xiàng)目就是針對(duì)“90后”和“00后”設(shè)計(jì)打造的，一方面，由于香港的土地太稀缺，另一方面，設(shè)計(jì)還要滿足所有需求。所以，28平方米的房子，既要有吃飯的地方，又要有睡覺(jué)的地方，還必須有廚房和洗手間。

“所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)上進(jìn)行了非常多的創(chuàng)新，賦予同一個(gè)空間多種不同的功能。其實(shí)不僅在香港，在一線城市北京上海深圳，這也是個(gè)趨勢(shì)，用小的空間滿足年輕人的剛需。禹洲也會(huì)把香港的模式移植到內(nèi)地一線城市?！绷铸埌哺嬖V記者。

“禹洲并購(gòu)百余次，從未失敗過(guò)”

林龍安認(rèn)為，房企的并購(gòu)和整合如今已經(jīng)成為主流?！耙韵愀凼袌?chǎng)為例，1970年代，大小房地產(chǎn)商有一兩百家，可以說(shuō)‘遍地都是’，而如今只有很少的幾家主流大型房企。”

林龍安表示，收購(gòu)和并購(gòu)是禹洲地產(chǎn)自成立以來(lái)的強(qiáng)項(xiàng)。“禹洲1994年成立之初，就走上了收購(gòu)和并購(gòu)之路，第一次是收購(gòu)菲律賓華僑的一個(gè)項(xiàng)目。在二十多年的發(fā)展中，禹洲把收并購(gòu)作為重要的土地儲(chǔ)備來(lái)源，也在收并購(gòu)方面建立了一整套完善的財(cái)務(wù)體系、法律體系與信用體系。近半年時(shí)間，我們?cè)谖錆h、惠州、東莞、珠海等地都進(jìn)行了收并購(gòu)?！?/p>

“土地儲(chǔ)備的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，在土地市場(chǎng)上搶地，很多時(shí)候是沒(méi)有什么盈利空間的，甚至是倒掛的，這基本已經(jīng)形成共識(shí)。如今，主流房產(chǎn)商，特別是五十強(qiáng)房產(chǎn)商，基本都會(huì)選擇收并購(gòu)模式。”不過(guò)，林龍安也表示，盡管是大勢(shì)所趨，但并非每家房企都能做好收并購(gòu)。

“收并購(gòu)需要有完善的財(cái)務(wù)法律體系，有精干的團(tuán)隊(duì)。在這些方面，禹洲已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。很多和禹洲合作的企業(yè)都知道，和我們合作能夠?qū)崿F(xiàn)1+1>2的共贏?！绷铸埌舱f(shuō)，“有的企業(yè)會(huì)抱怨，跟誰(shuí)合作都賺不到錢(qián)，賺到了錢(qián)分不到錢(qián)。和禹洲合作就沒(méi)有這個(gè)問(wèn)題?！?/p>

“到現(xiàn)在為止，禹洲地產(chǎn)有100多個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目，沒(méi)有一個(gè)失敗的?！绷铸埌膊粺o(wú)得意地說(shuō)道。

談到收并購(gòu)項(xiàng)目的來(lái)源，林龍安解釋說(shuō)，“收并購(gòu)項(xiàng)目大多來(lái)自朋友圈，而那些來(lái)自其他方面的信息，大多要價(jià)比較高，一般會(huì)在投資委員會(huì)上會(huì)時(shí)被斃掉?！?/p>

林龍安認(rèn)為，企業(yè)兼并是行業(yè)整合的一個(gè)必要的階段，而今年第四季度是房企收并購(gòu)的一個(gè)好時(shí)機(jī)。因?yàn)樵谡{(diào)控的大背景下，一些百?gòu)?qiáng)之外的沒(méi)有上市的企業(yè)，可能面臨資金鏈的問(wèn)題，“融資難是一大問(wèn)題，開(kāi)發(fā)貸款拿不到，按揭貸款額度拿不到?！?/p>

成熟的收并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)以及“不拿地王“的戰(zhàn)略都是禹洲維持盈利的決定性因素，此外，禹洲還建立了較為完善的成本管控體系。“因此，連續(xù)十幾年來(lái)，禹洲地產(chǎn)的毛利潤(rùn)都達(dá)到35%左右?！?/p>

林龍安表示，未來(lái)，禹洲將繼續(xù)強(qiáng)化通過(guò)收并購(gòu)來(lái)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備?！俺艘酝?，我們最大的特點(diǎn)在于進(jìn)入一個(gè)城市，深耕一個(gè)城市，多盤(pán)聯(lián)動(dòng)，攤銷(xiāo)成本，提高品牌影響力，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。”

“今年沖500億也是有可能的”

前7月，禹洲實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售242億元，完成了全年目標(biāo)的81%。隨后，在集團(tuán)內(nèi)部，禹洲將年度銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)整為400億元。林龍安表示，這一目標(biāo)將寫(xiě)進(jìn)年中公告。

與此同時(shí)，禹洲地產(chǎn)也提出了在2020年實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售的目標(biāo)。

林龍安表示，在確保土地儲(chǔ)備的同時(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及可持續(xù)性的盈利能力是實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)的關(guān)鍵，也是企業(yè)得以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基石。

林龍安介紹，禹洲地產(chǎn)在恒生指數(shù)股中排名“高派息低波動(dòng)”第一名，“連續(xù)五六年，派息維持在8%-10%，如果我們一直拿地王，根本做不到這一點(diǎn)。連續(xù)20年，負(fù)債比例維持在60%-80%，是內(nèi)房股中最安全的。禹洲的境內(nèi)外評(píng)級(jí)都是同類(lèi)企業(yè)中最高的，十幾年來(lái)一直如此，因此融資成本也比較低。我們拿到外債的額度，現(xiàn)在都不想花，因?yàn)槲覀儾蝗卞X(qián)?！?/p>

林龍安告訴記者，禹州目前的土地儲(chǔ)備超過(guò)1200萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)2200億?！盎谶@一點(diǎn)，禹洲今年沖500億也是有可能的，只是銷(xiāo)量和盈利空間要做權(quán)衡。”林龍安也強(qiáng)調(diào)，為了確保盈利空間，在土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，扎根城市、成本管控和產(chǎn)品提升都很重要。

林龍安強(qiáng)調(diào)，禹洲的土地儲(chǔ)備和貨值將近80%集中在一二線城市，主要集中在長(zhǎng)三角，長(zhǎng)三角五大城市上海、蘇州、杭州、南京、合肥集中了55%左右的土地儲(chǔ)備。

林龍安特別提到上海市場(chǎng)，“今年我們上海的銷(xiāo)售任務(wù)是53億左右，不要太高也不要太低。賣(mài)得多了，以后拿地很痛苦；賣(mài)得少，上市公司要業(yè)績(jī)?！?/p>

至于千億目標(biāo)，林龍安說(shuō)他充滿信心，“今年400億，明年700億，2020年有望達(dá)到1200億。前提是財(cái)務(wù)體系要穩(wěn)健，確?？癸L(fēng)險(xiǎn)能力，確保盈利空間，確保股東利益最大化?！?/p>