繼2013年11月中共十八大三中全會(huì)明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”后，2015年8月召開的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃向全社會(huì)公布，房地產(chǎn)稅法被列入立法規(guī)劃。2017年2月23日住建部副部長(zhǎng)陸克華表示，房地產(chǎn)稅的問題是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革。

我國(guó)目前的房地產(chǎn)運(yùn)行和管理體系向香港進(jìn)行了多方位學(xué)習(xí)，主要包括土地招拍掛和批租制度、住房抵押貸款體系、商品房預(yù)售制、公租房建設(shè)和管理制度、物業(yè)管理方式等，可以說(shuō)，從房地產(chǎn)開發(fā)、投資到銷售，以及售后的物業(yè)管理很多方面都借鑒香港模式。

那么，香港房產(chǎn)稅模式能否在內(nèi)地推行？為了對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行分析，我們從香港房產(chǎn)稅內(nèi)容入手，歸納房產(chǎn)稅稅制特征和適用條件，并總結(jié)香港房產(chǎn)稅模式對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的啟示。

香港房產(chǎn)稅包含哪些內(nèi)容

香港房產(chǎn)稅有兩種，一是一般差餉，在政府財(cái)政收入中列為間接稅，無(wú)論房產(chǎn)是否出租，都必須繳納一般差餉，即使空置也必須繳納一般差餉。一般差餉的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)課差餉的租值，此租值由香港差餉物業(yè)估價(jià)署評(píng)定。目前此稅的稅率約為5%。二為物業(yè)稅，是向土地及建筑物的擁有人出租物業(yè)收入征稅，屬于所得稅。實(shí)際征稅時(shí)，稅基是物業(yè)租金的凈值，即在年度租金中扣除差餉和占租金20%的修理、保險(xiǎn)、地租等費(fèi)用后的余額。值得注意的是，物業(yè)稅是針對(duì)出租居住類不動(dòng)產(chǎn)的收入課征的稅項(xiàng)，稅基為實(shí)際租金收入，但是對(duì)于業(yè)主自住、業(yè)主授予親屬使用而不收租金以及控制的物業(yè)不予征稅。

2016年度香港地區(qū)財(cái)政收入為45000.7億港元，其中一般差餉為227.3億港元（約占0.51%），物業(yè)稅29.98億港元（約占0.067%），合計(jì)共占0.577%。其中物業(yè)稅占稅收總收入（2913.27億元）比重約為10.3%。

香港房產(chǎn)稅的稅制有什么特點(diǎn)

（一）“房地分離”的財(cái)稅制度

對(duì)于土地資源較為緊張的國(guó)家（地區(qū)），房地分離的“雙軌”制，使納稅人易于理解和接受征稅目的、對(duì)象、時(shí)間范圍等。表2對(duì)香港的財(cái)稅制度進(jìn)行了解釋和說(shuō)明。

資料來(lái)源：根據(jù)香港特別行政區(qū)官網(wǎng)及部門網(wǎng)站資料整理

土地和房地產(chǎn)分離的管理制度，簡(jiǎn)化了兩者的管理程序，便于征收征管的順利進(jìn)行。土地收入中包括土地年租和一般差餉，有效解決了兩大難題，一是能解決了公共投資引起土地和房產(chǎn)增值時(shí)不能實(shí)現(xiàn)“溢價(jià)歸公”的問題，二是分類覆蓋，即土地年租是對(duì)續(xù)期土地合同的覆蓋，一般差餉則是對(duì)所有房地產(chǎn)物業(yè)的覆蓋，避免了重復(fù)征稅。

（二）財(cái)稅體系具有系統(tǒng)性

批租、地租、一般差餉和物業(yè)稅所構(gòu)成的房地產(chǎn)財(cái)稅體系具有極強(qiáng)的系統(tǒng)性。

此外，批租制下土地出讓收入是香港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要資金來(lái)源，年租制使政府能夠獲得穩(wěn)定的土地市場(chǎng)增值收益，平滑土地資產(chǎn)收益在時(shí)間上的分布，形成長(zhǎng)期財(cái)政收入來(lái)源。

（三）房產(chǎn)稅征管環(huán)節(jié)前后具有銜接性

香港從2012年開始對(duì)稅制進(jìn)行改革，根據(jù)征稅對(duì)象不同，將差餉納入財(cái)產(chǎn)稅范疇，將物業(yè)稅納入所得稅范疇。即，對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)而言，針對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅的項(xiàng)目是差餉，而對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)征稅的項(xiàng)目是物業(yè)稅。這樣保證了房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)全生命周期中稅收征管環(huán)節(jié)具有很好的銜接性。

香港房地產(chǎn)稅制得以實(shí)施的背景條件

（一）較為發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)

香港的租賃市場(chǎng)機(jī)制較完善。首先，租賃市場(chǎng)分類供應(yīng)。市場(chǎng)上一共有四類住房供出租，分別是公寓、酒店式公寓、聯(lián)排住宅和獨(dú)棟住宅，對(duì)應(yīng)不同的需求群體。其次，專業(yè)的機(jī)構(gòu)出租人是市場(chǎng)供給主體。無(wú)論是公寓還是酒店式公寓，都由專門資產(chǎn)管理公司來(lái)管理和運(yùn)營(yíng)。第三，健全的法律體系，對(duì)尋找租客、簽訂租賃合同、為租賃合同辦理注冊(cè)、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)、續(xù)租和終止事宜做了全流程規(guī)定，切實(shí)保障房東和業(yè)主雙方的權(quán)利。第四，對(duì)于中低收入群體的住房問題，通過(guò)“公共房屋及自主置業(yè)計(jì)劃”，供應(yīng)公租房，滿足居住需求?？傊?，香港的租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出“專業(yè)管理、梯次消費(fèi)、法律完備”的特征。

租賃回報(bào)較為穩(wěn)定，根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的官方數(shù)據(jù)，2011年-2015年辦公樓的平均租金回報(bào)率約為3.1%，商業(yè)樓平均租金回報(bào)率為2.5%，住宅的平均租金回報(bào)率為2.5%。進(jìn)一步比對(duì)發(fā)現(xiàn)，租金回報(bào)率變動(dòng)很小，也就是說(shuō)，正常情況下，辦公樓、商業(yè)樓和住宅的投資回收周期分別為32年、40年和40年。這也給了房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期。

（二）較為完備的信息系統(tǒng)

首先，由于機(jī)構(gòu)出租人是租賃市場(chǎng)主體，根據(jù)《土地注冊(cè)條例》，租期超過(guò)三年的租約須于簽訂后的一個(gè)月內(nèi)向土地注冊(cè)處辦理注冊(cè)。其次，差餉物業(yè)估價(jià)署定期公布和租賃相關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，包括租金指數(shù)、售價(jià)指數(shù)和空置率等指標(biāo)。

（三）完善的稅收分類和評(píng)稅體系

分類征稅的體系，既簡(jiǎn)潔明了，又最大程度上避免重復(fù)征稅。

舉例來(lái)說(shuō)，香港居民陳先生以每月5000港元將其物業(yè)使用權(quán)出租給李先生，租期為20年，李先生將物業(yè)裝修（攤到每年成本約5000港元）后以每月8000港元的價(jià)格轉(zhuǎn)租給王先生。該案例中涉及的房產(chǎn)稅及計(jì)算如下表：

除了稅收種類前后的銜接性之外，香港的評(píng)稅制度也是房產(chǎn)稅得以順利推行的保證。香港地域狹小，稅制上采取的是“簡(jiǎn)單且低”的稅制——稅種少、稅率低、征稅程序簡(jiǎn)便、對(duì)所有企業(yè)和個(gè)人均一視同仁，實(shí)行單一的來(lái)源地稅收管轄原則。香港稅收以直接稅為主體，除對(duì)酒類、煙草等征收貨品稅外，沒有其他間接稅。香港對(duì)報(bào)稅表實(shí)行100%的評(píng)稅制度，這主要靠專業(yè)的評(píng)稅人員利用技術(shù)手段，盡早發(fā)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)并加以應(yīng)對(duì)和解決。

香港房產(chǎn)稅模式對(duì)內(nèi)地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的啟示

（一）內(nèi)地目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)的基本情況

2011年上海和重慶分別進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，從試點(diǎn)方案來(lái)看，有兩個(gè)方面內(nèi)容，第一，針對(duì)“增量房”或者“高端房”；第二，主要以房地產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅改革呈現(xiàn)兩個(gè)特征，稅基窄、稅負(fù)重。這與我國(guó)稅收制度“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的基本原則不符，也有違社會(huì)公平，更不能體現(xiàn)稅收在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)中的作用。

（二）對(duì)下一步改革試點(diǎn)建議

1.以寬稅基、低稅率為改革方向

寬稅基和低稅率才是房產(chǎn)稅制度得以實(shí)施并可持續(xù)的重要前提。發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)是香港房產(chǎn)稅實(shí)施的市場(chǎng)條件。下一步房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，首要工作應(yīng)為培育和扶持租賃市場(chǎng)發(fā)展，并建立有效的租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系，密切關(guān)注租金指數(shù)、售價(jià)指數(shù)和空置率等指標(biāo)。其次，向香港的房產(chǎn)稅模式學(xué)習(xí)，建立以市場(chǎng)租金為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅體系，根據(jù)公共管理的需要和租賃的用途，確定合適的稅種和稅率。

2.構(gòu)建合理的評(píng)稅制度

合理的評(píng)稅制度，是香港房產(chǎn)稅征收征管的重要體制基礎(chǔ)。應(yīng)依托房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，形成以房地產(chǎn)市場(chǎng)租金為主要內(nèi)容的房屋租賃管理數(shù)據(jù)系統(tǒng)，同時(shí)培養(yǎng)評(píng)稅專業(yè)人才，構(gòu)建以評(píng)稅師為主的專業(yè)隊(duì)伍，確保房產(chǎn)稅的推進(jìn)和實(shí)施有制度和人才保障。