養(yǎng)老是與老百姓自身利益息息相關(guān)的話題。除了養(yǎng)兒防老、購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)等傳統(tǒng)養(yǎng)老方式外，“以房養(yǎng)老”也成為公眾熱議的方式。以房養(yǎng)老是指老年人將自己的房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付自己所需的養(yǎng)老費(fèi)用。但絕大多數(shù)人又認(rèn)為將房子抵押給保險(xiǎn)公司并不劃算，那么有沒有一種辦法可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老和有房可居的共贏呢？

1居住權(quán)讓老年人不再“黃昏獨(dú)自愁”

居住權(quán)的注意事項(xiàng)體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

一是居住權(quán)享有占用他人房屋的權(quán)利，不涉及買賣、抵押等權(quán)利。比如，他人用房屋擔(dān)保債務(wù)時(shí)，該房屋不得存在居住權(quán)，否則債權(quán)可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

二是居住權(quán)是對(duì)他人房屋的權(quán)利，而不是對(duì)自己房屋的權(quán)利。

三是居住權(quán)可以通過(guò)雙方簽訂合同或業(yè)主立遺囑來(lái)確立。但是，居住權(quán)必須在房屋管理部門登記后才能生效。

四是設(shè)定居住權(quán)的期限由當(dāng)事人自己決定，可以是5年、10年、15年或永久居住。

五是如果有居住權(quán)的房產(chǎn)被出售，居住權(quán)不會(huì)消失，居住權(quán)人可以繼續(xù)居住。

《民法典》規(guī)定了居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容。比如，設(shè)立居住權(quán)有兩種方式：一是采用書面形式訂立合同；二是以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)。此外，《民法典》還規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租等。比如，《民法典》第369條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

《民法典》第367條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭(zhēng)議的方法?！?/p>

簡(jiǎn)單地說(shuō)，《民法典》所規(guī)定的居住權(quán)擁有對(duì)抗第三人的效力。2021年熱播電視劇《安家》中有一個(gè)故事講述的是做小本生意的嚴(yán)叔和嚴(yán)嬸將所有積蓄用來(lái)為兒子買房。然而，老兩口在和賣方人簽訂房屋買賣合同時(shí)，他們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證上只登記了兒子和兒媳兩人的名字，只字未提自己的權(quán)益。當(dāng)老兩口興高采烈、拖著全部家當(dāng)來(lái)到自己出資購(gòu)買的房屋門口時(shí)，卻被兒子、兒媳拒之門外。

如何解決上述問(wèn)題？居住權(quán)可以提供解決方案。其實(shí)，嚴(yán)叔、嚴(yán)嬸完全可以在登記兒子、兒媳共有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，登記上自己的居住權(quán)。照此而言，即使房子的所有權(quán)人不是嚴(yán)叔和嚴(yán)嬸，他們也有權(quán)利居住在房子里，并且如果他們的兒子將來(lái)將房子轉(zhuǎn)賣給第三人，嚴(yán)叔、嚴(yán)嬸也完全可以以居住權(quán)為由拒絕買房者搬入，保障自身生活不受影響。

2居住權(quán)對(duì)生活的影響

年1月1日之前，在買賣房產(chǎn)時(shí)，買房者關(guān)心的是——賣房者是否有房產(chǎn)證？房產(chǎn)是否抵押？房屋是否出租？

年1月1日之后，買房者必須再檢查的一件事是賣房者的房產(chǎn)上有居住權(quán)嗎？這是因?yàn)?，“買賣不能侵犯居住權(quán)”，如果買房者購(gòu)買了一套有居住權(quán)的房子，買房者就不能居住或出租，只能在房主去世或居住權(quán)到期時(shí)使用。因而，筆者建議買房者購(gòu)房前要向房屋管理部門咨詢房屋的實(shí)際狀況。

事實(shí)上，居住權(quán)并不是一個(gè)新生事物，它源于人們的生活傳統(tǒng)：父母把他們的房子過(guò)戶到子女名下，或者父母花錢給子女購(gòu)房時(shí)，對(duì)子女叮囑：“你不能在我死之前賣掉這所房子，我要住到老去為止?！边@就是居住權(quán)的體現(xiàn)。

居住權(quán)為“老年人在黃昏戀中因房產(chǎn)分配問(wèn)題不被子女認(rèn)可”“老年人房產(chǎn)過(guò)戶給子女，自己卻無(wú)家可歸”等難題提供了新的解決方案。

例如，當(dāng)黃昏戀中的老年人面對(duì)子女對(duì)財(cái)產(chǎn)繼承的擔(dān)憂時(shí)，可在遺囑中為再婚配偶或無(wú)房子女等設(shè)立居住權(quán)。假設(shè)在黃昏戀中，男方有房,女方無(wú)房。男方可以在遺囑中明確自己的房產(chǎn)由子女繼承，但是應(yīng)保障女方（再婚妻子）居住到離世的權(quán)利。

面對(duì)多子女家庭，老年人可以立遺囑讓某一位子女繼承房產(chǎn)，同時(shí)，可以為另一位子女設(shè)立居住權(quán)，確保無(wú)房子女也有房子住。

對(duì)于想把房子贈(zèng)與子女或隔輩人，但又擔(dān)心對(duì)方不給自己養(yǎng)老的老年人，可以和贈(zèng)與人簽訂協(xié)議，設(shè)立“以房養(yǎng)老”條款，從而保留自己對(duì)房屋的居住使用權(quán)。

可以說(shuō)，居住權(quán)的設(shè)立為老年人的養(yǎng)老問(wèn)題提供了充分的法律依據(jù)，有房產(chǎn)的老年人可以通過(guò)簽訂以房養(yǎng)老的協(xié)議，保留居住使用權(quán)直至去世，讓自己老有所居。

3解析：居住權(quán)的意義

居住權(quán)的設(shè)立將房屋的居住權(quán)和所有權(quán)分開，滿足“房子不歸我，但我卻能住”的訴求，居住權(quán)對(duì)解決特定家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問(wèn)題、保障弱勢(shì)群體“居者有其屋”具有重要意義。此外，居住權(quán)具有穩(wěn)定性和靈活性的屬性，有利于最大限度發(fā)揮房屋的效用，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，尤其在老年人養(yǎng)老和財(cái)產(chǎn)繼承問(wèn)題上，能夠更加有效保障老年人的權(quán)益。