基于“內(nèi)部和外部的原因”，旭輝集團(tuán)近年來(lái)愈發(fā)重視對(duì)商辦物業(yè)的開(kāi)發(fā)、持有，其在商業(yè)版圖上的謀略正日益引起市場(chǎng)關(guān)注。值得注意的是，對(duì)于資金沉淀要求較高的商辦物業(yè)，旭輝“方法很多，渠道很多”。

位于上海的莘莊中心公開(kāi)

六個(gè)商辦項(xiàng)目“排隊(duì)”開(kāi)業(yè)

9月13日，由旭輝集團(tuán)和永同昌集團(tuán)聯(lián)手打造的“莘莊中心”公開(kāi)露面。公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目位于莘莊商務(wù)區(qū)核心位置，擁有甲級(jí)寫(xiě)字樓、自持商業(yè)、酒店及6棟獨(dú)棟辦公產(chǎn)品。旭輝方面表示，該產(chǎn)品為旭輝第五代升級(jí)之作，表現(xiàn)出旭輝對(duì)商辦的獨(dú)到理解與嚴(yán)苛追求。

近年來(lái)，旭輝正加緊拓展商辦市場(chǎng)。以上海為中心，旭輝當(dāng)前已在北京、重慶、長(zhǎng)沙、杭州、南京、蘇州、合肥等一、二線城市布局20多個(gè)商辦項(xiàng)目。根據(jù)公開(kāi)資料，旭輝2016年商業(yè)/寫(xiě)字樓銷售額為83.3億元，同比增加176.4%，占合同銷售總額的 15.7%，占比提升5.7個(gè)百分點(diǎn)；自持物業(yè)租金收入同比增加51.9%。

旭輝上海區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理、商用事業(yè)部總經(jīng)理黃偉建向澎湃新聞?dòng)浾邚?qiáng)調(diào)，旭輝正逐步提升商辦項(xiàng)目的比重。旭輝目前在滬已開(kāi)業(yè)5個(gè)商辦項(xiàng)目，6個(gè)在建項(xiàng)目如浦東洋涇項(xiàng)目、寶山羅甸項(xiàng)目等也將在今年底至明年陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

截至今年8月底，在滬銷售型商辦項(xiàng)目已經(jīng)完成了80多億元的銷售額，超過(guò)住宅產(chǎn)品的銷售額，占總銷售額的近70%。黃偉建希望，這一數(shù)字在未來(lái)2年可以維持在100億元以上，且未來(lái)五年持有型商辦物業(yè)的規(guī)?？梢赃_(dá)到500億平方米。

早在去年8月，旭輝集團(tuán)副總裁蔣達(dá)強(qiáng)就強(qiáng)調(diào)，旭輝正轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。未來(lái)5年，旭輝的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)增加到25-30個(gè)，基本上是每年新開(kāi)3-5個(gè)，主要聚焦上海及北京兩個(gè)核心城市，通過(guò)兼并收購(gòu)等市場(chǎng)化路徑形成規(guī)模，樹(shù)立品牌。今年7月，旭輝公布“二五戰(zhàn)略”，“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略亦全面開(kāi)啟。借助房地產(chǎn)主業(yè)雄厚的資源和強(qiáng)大的平臺(tái)，旭輝將觸角伸向商業(yè)管理、物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、EPC(住宅產(chǎn)業(yè)化)、教育、工程建設(shè)和基金管理“七小龍”，更為積極地尋找業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)點(diǎn)、價(jià)值的實(shí)現(xiàn)點(diǎn)。而作為集團(tuán)的大本營(yíng)、根據(jù)地，旭輝上海公司成立了商用事業(yè)部，主要針對(duì)上海區(qū)域內(nèi)的酒店、商業(yè)、辦公、開(kāi)發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)，通過(guò)資產(chǎn)管理部門(mén)打通整條業(yè)務(wù)鏈。

“合作模式易鎖定優(yōu)質(zhì)資源”

旭輝對(duì)商辦項(xiàng)目的重視，黃偉建解釋說(shuō)，“有內(nèi)部和外部的原因”。

“我們的戰(zhàn)略是跟著國(guó)家的戰(zhàn)略走。一線城市現(xiàn)在住宅土地不好拿，地塊確實(shí)也沒(méi)那么多，僧多粥少?！秉S偉建稱：“另外，我們非?？春靡痪€城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。除了物以稀為貴，長(zhǎng)期持有的話也非常具有增值價(jià)值，可以多一些融資渠道來(lái)解決資金問(wèn)題?！?/p>

按照土地出讓規(guī)定的不同，旭輝的商辦產(chǎn)品分為持有及銷售兩大類。至于自持與銷售的比例，黃偉建認(rèn)為首先要看拿地的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。目前旭輝已開(kāi)業(yè)及在建的商辦產(chǎn)品中，可售比例大多在20%左右。

由于非?？春蒙虾Ｎ磥?lái)的商辦市場(chǎng)，且認(rèn)為商辦產(chǎn)品散賣(mài)會(huì)影響后續(xù)管理，旭輝會(huì)嚴(yán)控“持銷比”，強(qiáng)調(diào)提升對(duì)商辦物業(yè)的持有比例。按照黃偉建的說(shuō)法，2021年，整個(gè)環(huán)上海要做到300億元的銷售額；在自持商辦部分，上海旭輝計(jì)劃到2021年實(shí)現(xiàn)500億元的規(guī)模，今年底已將近200億元。

尤其是那些位于城市中心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，旭輝一貫選擇持有?！耙皇琴Y產(chǎn)的增值，另一個(gè)可以采用資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資?！倍褫x控股（集團(tuán)）有限公司主席林中也曾表示，在核心城市核心地段，買(mǎi)商辦安全系數(shù)比住宅更大，公司持有的一些位于上海北京核心地段辦公樓，租金回報(bào)率可達(dá)6%-8%以上，公司“舍不得賣(mài)”。

黃偉建坦言，商辦物業(yè)是重資產(chǎn)，持有如此大量的項(xiàng)目自然會(huì)有資金上的壓力。但是旭輝“方法很多、渠道比較多”：“其實(shí)商辦也要高周轉(zhuǎn)的，就是快速地把規(guī)劃弄好，正常做開(kāi)發(fā)貸，這樣資金就沒(méi)那么沉重?！?/p>

另一方面，與住宅項(xiàng)目一樣，旭輝的商辦項(xiàng)目基本上都采用了合作模式，例如，莘莊中心就與永同昌集團(tuán)合作，而將于明年“5·1”期間推出的浦東置匯廣場(chǎng)則選擇了香港置地作為合作伙伴?！百Y產(chǎn)比較重，需要大家一起分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”。在黃偉建看來(lái)，合作發(fā)展的模式讓旭輝“可以用同等資金鎖定更優(yōu)質(zhì)的資源，提升品牌輸出及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的能力，提升資金投資回報(bào)率”。旭輝集團(tuán)上海區(qū)域事業(yè)部營(yíng)銷部商辦總監(jiān)唐崔驊則補(bǔ)充說(shuō)，合作者之所以青睞旭輝，就是因?yàn)樾褫x“比較靈活”，在最低的指標(biāo)要求之下，回報(bào)率、凈利潤(rùn)、是否控股“都可以商量”。

至于上海旭輝商業(yè)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)，黃偉建強(qiáng)調(diào)，會(huì)繼續(xù)做好產(chǎn)品，保證產(chǎn)品的升級(jí)，“上海旭輝有個(gè)口號(hào)，要做上海的新鴻基”。同時(shí)，會(huì)承接集團(tuán)“二五戰(zhàn)略”目標(biāo)進(jìn)行具體安排，有條不紊地打造產(chǎn)品，完成既定的銷售目標(biāo)：“商業(yè)事業(yè)部之前有各種各樣的產(chǎn)品，但是之前沒(méi)有歸總到一起，今年專業(yè)人才到位，這對(duì)商辦事業(yè)部很重要，要用專業(yè)的人來(lái)做專業(yè)的事情?！?