2015年，首爾出現(xiàn)了一種新的住房類(lèi)型——社會(huì)住房（social housing），不同于韓國(guó)之前大規(guī)模建設(shè)的公共住房（public housing），社會(huì)住房是一個(gè)新的概念，還處于小規(guī)模的試驗(yàn)階段。目前，首爾共有447個(gè)社會(huì)住房項(xiàng)目。

形象不佳的公共住房

韓國(guó)的私有住房持有率為56.8%，其中首爾為42.1%（2015年數(shù)據(jù)）。從1980年代起，韓國(guó)共建設(shè)了190萬(wàn)套公共住房，其中，120萬(wàn)套是由韓國(guó)土地與住房集團(tuán)（Korea Land & Housing Corporation，簡(jiǎn)稱(chēng)LH）建造。此外，首爾政府支持的首爾住房集團(tuán)（Seoul Housing，簡(jiǎn)稱(chēng)SH）在首爾建造了18萬(wàn)套公共住房。

公共住房只提供租賃，租金為市場(chǎng)價(jià)的30-50%，只提供給收入最低的10%的群體。和一些國(guó)家的公共住房一樣，由于聚集了大量的低收入人群，公共住房成了貧困社區(qū)的同義詞。

在韓國(guó)，公共住房和商品住房之間也產(chǎn)生了居住隔離的問(wèn)題，擁有房產(chǎn)的居民不想和公共住房的居民共用服務(wù)設(shè)施，會(huì)在不同片區(qū)之間豎起圍墻和鐵絲網(wǎng)。甚至，不希望自己的孩子和公共住房的孩子一起上學(xué)。這種空間的隔離，最終會(huì)導(dǎo)致社會(huì)階層的隔離。

韓國(guó)公共住房與商品住房的居住隔離問(wèn)題。圖片來(lái)自Seoul Social Housing。

因此，首爾的社會(huì)住房希望改變公共住房的形象。一方面，社會(huì)住房面對(duì)的群體將擴(kuò)大到40%的中低收入群體，租金約為市場(chǎng)價(jià)的80%；另一方面，強(qiáng)調(diào)“社會(huì)的參與”，而不是由政府主導(dǎo)。這一點(diǎn)可以從首爾社會(huì)住房的機(jī)構(gòu)設(shè)置上看出來(lái)。

社會(huì)住房強(qiáng)調(diào)社會(huì)的參與

一個(gè)普通工作日的早上，我按照約定時(shí)間前往首爾社會(huì)住房中心（Seoul Social Housing Center），原本以為辦公室在氣派的政府辦公大樓里。然而，我來(lái)到了首爾市中心一座非常普通的辦公樓，樓下幾個(gè)穿西服的公司職員在吸煙。我還在猶豫是否要跟他們確認(rèn)一下，直到發(fā)現(xiàn)樓門(mén)口的公司標(biāo)牌中，出現(xiàn)了熟悉的名字“Seoul Social Housing”，而牌子下方還有一個(gè)機(jī)構(gòu)的名字“Korea social investment”。

首爾社會(huì)住房中心位于一幢普通的辦公樓內(nèi)（左圖），與韓國(guó)社會(huì)投資共用一個(gè)辦公室（右圖）。圖片來(lái)自馮婧

首爾社會(huì)住房中心的負(fù)責(zé)人KyungHo CHOE首先解答了我的疑惑，他說(shuō)，首爾社會(huì)住房中心算是一個(gè)協(xié)調(diào)性的組織，成立于2016年6月，是一個(gè)為期兩年的試驗(yàn)性項(xiàng)目。雖然在行政級(jí)別上，首爾社會(huì)住房中心隸屬于首爾住房與城市建設(shè)部的住房政策部門(mén)下。但是，首爾社會(huì)住房中心與韓國(guó)社會(huì)投資（Korea social investment）部門(mén)共用一個(gè)辦公室。這個(gè)社會(huì)投資部門(mén)主要的業(yè)務(wù)是“集約型投資”（impact investment），是韓國(guó)近年來(lái)推動(dòng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)（social ecomony）發(fā)展領(lǐng)域的重要部門(mén)，而社會(huì)住房又是社會(huì)經(jīng)濟(jì)非常重要的一個(gè)部分。

首爾社會(huì)住房中心的主要功能是連接參與社會(huì)住房項(xiàng)目的不同參與者，比如給供應(yīng)商（即社會(huì)住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商）一些支持，并進(jìn)行監(jiān)督；審核社會(huì)住房項(xiàng)目參與者的資質(zhì)，并給不同的專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行配對(duì)；與租戶(hù)交流，與公眾進(jìn)行溝通。

首爾社會(huì)住房中心的播客活動(dòng)。圖片來(lái)自Seoul Social Housing

KyungHo CHOE表示，其中最困難的部分是與租戶(hù)的溝通。比如，他們?cè)鲞^(guò)一系列播客，共21集，每集邀請(qǐng)不同的參與者，可惜沒(méi)有租戶(hù)愿意來(lái)參加。2017年，他們還做了一次競(jìng)賽，提供了500萬(wàn)韓元（約3萬(wàn)人民幣）的獎(jiǎng)金，收到各種關(guān)于社會(huì)住房的設(shè)計(jì)。

KyungHo CHOE用了一張表格解釋韓國(guó)的社會(huì)住房的含義，圖表中三個(gè)大的圓圈分別代表政府（公共部門(mén)代表著合法性和再分配）、市場(chǎng)（私人部門(mén)代表著選擇、競(jìng)爭(zhēng)和高效）和社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織（社會(huì)部門(mén)代表著互惠、草根、團(tuán)結(jié)和自治。社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，英文為social economy entity，簡(jiǎn)稱(chēng)SEE）。

社會(huì)住房中心的定義圖表。圖片來(lái)自Seoul Social Housing

這三者之間彼此發(fā)生關(guān)系，就會(huì)形成不同的社會(huì)住房類(lèi)型：由政府資助社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織建造的住房（圖中B）；由私人企業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織合作，沒(méi)有政府補(bǔ)助的住房（圖中F）；由政府、私人企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織共同合作的住房，類(lèi)似荷蘭的社會(huì)住房。

而另一種由政府資助、私人企業(yè)建造的住房類(lèi)型，因?yàn)闆](méi)有社會(huì)部門(mén)的參與，被歸類(lèi)為公共住房，而不是社會(huì)住房?？梢钥闯觯鐣?huì)的參與是首爾社會(huì)住房的決定性因素。因此，KyungHo CHOE這樣定義社會(huì)住房：基于互惠互利的原則，為了擴(kuò)大住房的選擇性，并且獲得社會(huì)公共支持的住房類(lèi)型。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的支持

近些年來(lái)，韓國(guó)一致在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)涉及諸多領(lǐng)域，而住房是其中的一個(gè)重要領(lǐng)域。

1997年金融危機(jī)歐，韓國(guó)面臨嚴(yán)峻的失業(yè)問(wèn)題。政府大力開(kāi)展社會(huì)公共勞動(dòng)事業(yè)，但公共勞動(dòng)事業(yè)無(wú)法提供持續(xù)穩(wěn)定的工作。為了克服公共勞動(dòng)事業(yè)的局限，

2000年，韓國(guó)改革了源自1930年代的公共援助制度，以“工作福利”模式重新設(shè)立“國(guó)家基本生活保障系統(tǒng)”（national basic livelihood system NBLS），讓低保戶(hù)和貧困階層依靠自主事業(yè)找到穩(wěn)定工作。

2003年開(kāi)始，公共勞動(dòng)事業(yè)更名為社會(huì)就業(yè)。社會(huì)就業(yè)是為了應(yīng)對(duì)勞動(dòng)貧困階層的問(wèn)題、老齡化社會(huì)、社會(huì)公共服務(wù)需求增加、無(wú)就業(yè)增加的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等一系列復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題。

2007年，韓國(guó)出臺(tái)了社會(huì)企業(yè)推廣法案（social enterprise promotion act）。韓國(guó)的社會(huì)企業(yè)是指具有集體所有制特色，在經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)發(fā)展的非營(yíng)利或少營(yíng)利企業(yè)，而且至少有1/3的工作人員是“國(guó)家基本生活保障系統(tǒng)”的受惠人。2012年，韓國(guó)政府又出臺(tái)了合作社的相關(guān)規(guī)定（framework law for cooperatives）。2012年，韓國(guó)只有52家社會(huì)企業(yè)，到2015年底，社會(huì)企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)增加到6713家。

2015年，首爾市出臺(tái)了社會(huì)住房的相關(guān)政策。2016年，正式成立了首爾社會(huì)住房中心。截止2016年底，首爾共有與住房相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)企業(yè)60余家，韓國(guó)共有120家。

城市的存量發(fā)展

對(duì)于社會(huì)住房，韓國(guó)政府內(nèi)也有不同的意見(jiàn)。有人覺(jué)得是不錯(cuò)的嘗試，比如，文在寅的新政府上臺(tái)后就希望推動(dòng)社會(huì)住房的增長(zhǎng)，中央政府甚至也打算建設(shè)社會(huì)住房；也有人覺(jué)得社會(huì)住房的建設(shè)速度太慢了，對(duì)于解決住房問(wèn)題，只是杯水車(chē)薪。此外，還有一些來(lái)自市場(chǎng)的反對(duì)，他們認(rèn)為社會(huì)住房違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，會(huì)干擾正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

KyungHo CHOE認(rèn)為發(fā)展社會(huì)住房而不是公共住房的根本原因還在于，首爾已經(jīng)沒(méi)有什么大型土地了，只能進(jìn)行存量發(fā)展，依靠城市更新來(lái)建設(shè)。而以往的公共住房都是大規(guī)模住房項(xiàng)目，LH和SH這樣的建設(shè)單位并不適合做小尺度的項(xiàng)目，所以需要新的參與者。

新的參與者要兼顧社會(huì)的屬性，比如：公益組織、NGO、NPO、合作社和社會(huì)企業(yè)。如果是一般的企業(yè)，也要接受非營(yíng)利或少營(yíng)利的前提才能參與。這些參與者成為了韓國(guó)社會(huì)住房協(xié)會(huì)（KSHA）的成員，該協(xié)會(huì)成立于2015年11月，目前有51個(gè)會(huì)員，協(xié)會(huì)的主要職責(zé)是監(jiān)督社會(huì)住房的建造品質(zhì)。

首爾社會(huì)住房對(duì)申請(qǐng)者的收入要求為：若單人申請(qǐng)，則要求收入低于首爾家庭平均收入的70%（約每月收入3千美金）；若家庭申請(qǐng)，則要求收入為首爾家庭平均收入。

首爾社會(huì)住房的介紹手冊(cè)封面。圖片來(lái)自Seoul Social Housing

社會(huì)住房的發(fā)展類(lèi)型

目前，首爾有三種類(lèi)型的社會(huì)住房，其發(fā)展模式被稱(chēng)為PPSP（Public Private Social Partnership），比常見(jiàn)的PPP多了一個(gè)社會(huì)的參與：

三種類(lèi)型的社會(huì)住房項(xiàng)目分布圖。圖片來(lái)自Seoul Social Housing

1）土地租賃式(land lease)，即用公共土地或買(mǎi)私人土地，新建住房。

目前，共有164個(gè)項(xiàng)目。通常是供應(yīng)商先尋找地塊，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由政府買(mǎi)下地，然后租給供應(yīng)商進(jìn)行建房，每年交地價(jià)的1%作為租金。供應(yīng)商要在8年內(nèi)還清地價(jià)，未來(lái)的償還期限可能延長(zhǎng)到15年，而荷蘭社會(huì)住房的償還期限是30年。

土地租賃式社會(huì)住房，改造前和改造后。圖片來(lái)自Seoul Social Housing

此外，供應(yīng)商還可以通過(guò)政府的“社會(huì)投資基金”（Social Investment Fund）申請(qǐng)貸款。按照首爾社會(huì)住房中心的測(cè)算，這種類(lèi)型的住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，啟動(dòng)成本大概是市場(chǎng)價(jià)的5-10%。

而政府買(mǎi)地也有預(yù)算，通常是12億韓元（約700萬(wàn)人民幣）左右的土地（最多不超過(guò)18億），上面大約能建15套住房單元。明年，首爾社會(huì)住房中心打算買(mǎi)10塊地，每塊地建11-20個(gè)住房單元。政府認(rèn)為，這樣的住房開(kāi)發(fā)模式也有利于提升地塊的價(jià)值。

2）空屋激活式(vacent house vitalization，VHV)。

這種空屋通常是被屋主放棄的房屋，屋主通常都有幾套房產(chǎn)，而這些房屋可能位于交通不便的地方或山里。目前共有223個(gè)項(xiàng)目。這種方式是利用閑置存量住房的好方法，而且改造后，屋主和地方政府都會(huì)得到好處。

3）準(zhǔn)住房改造式(quasi housing remodeling,QHR)。

在韓國(guó)有一種特殊的住房被稱(chēng)為“考試院”（Goshiwon），通常是把商業(yè)空間改造成板間房，房子很小，曾經(jīng)是為了備戰(zhàn)考試而復(fù)習(xí)的小屋，現(xiàn)在多為低收入人群的獨(dú)居場(chǎng)所。目前共有60個(gè)項(xiàng)目。

社會(huì)住房供應(yīng)商會(huì)把這些房子改造成不同房型的混合型居住模式，包括不同收入階層的混合，以及單人間、雙人間和三人間的混合居住。改造后居住質(zhì)量會(huì)有所提高，租金也會(huì)有所提升。這是城市更新的一種方式，進(jìn)行城市的存量發(fā)展。

準(zhǔn)住房改造式社會(huì)住房改造前。圖片來(lái)自Seoul Social Housing

從這幾種社會(huì)住房類(lèi)型中不難看出，提供資金是政府部門(mén)的主要職責(zé)之一，而具體的項(xiàng)目進(jìn)程由社會(huì)部門(mén)的供應(yīng)商承擔(dān)，當(dāng)然政府會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。因此，把首爾社會(huì)住房中心和社會(huì)投資部門(mén)放在一起，其實(shí)是非常合理的安排。

高額的房?jī)r(jià)和年輕人的離開(kāi)

韓國(guó)的租房制度分兩種——傳貰制（jeonsei）和月貰制（wolsei）。月貰制是指每月交租金，而傳貰制是指租客可以用押金代替租金。租客一般向房東繳納房?jī)r(jià)的40%-70%作為押金，而不用交房租，合同到期后退回全額押金。而房東可以用押金進(jìn)行投資或獲得存款利息，銀行也會(huì)給租客提供貸款來(lái)繳納押金。這個(gè)制度，表面上租客沒(méi)有付租金，但房東獲得了穩(wěn)定的利息，押金的利息最高時(shí)能達(dá)12%。因此，2008年金融危機(jī)前，房產(chǎn)都被當(dāng)作最佳投資對(duì)象。金融危機(jī)后，樓市開(kāi)始不景氣，使用傳貰制租房的比例越來(lái)越低。

而這種獨(dú)特的租房制度，原本是為了幫助韓國(guó)年輕人買(mǎi)房：剛工作的時(shí)候，按月貰制租房；等攢了一定錢(qián)，就用傳貰制租房，同時(shí)繼續(xù)攢錢(qián)；等到攢夠首付的錢(qián)，就可以買(mǎi)房了。

但現(xiàn)在，很多年輕人已經(jīng)放棄買(mǎi)房的想法，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，就算貸款也存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。更多的年輕人選擇租房，而且是按月交租金的形式。由于沒(méi)有攢錢(qián)的壓力，也愿意付高一點(diǎn)的租金，選擇更好的居住空間。

首爾周邊的衛(wèi)星城由于住房成本低，吸引了越來(lái)越多的人口。目前，首爾的人口約1000萬(wàn)，但衛(wèi)星城京畿道的人口超過(guò)1200萬(wàn)。KyungHo CHOE說(shuō)，首爾正在失去20-30歲的年輕人，這也是發(fā)展社會(huì)住房的一個(gè)重要背景。

KyungHo CHOE認(rèn)為還有一個(gè)趨勢(shì)值得注意，就是獨(dú)居住房的需求越來(lái)越多，以往的四人家庭住房開(kāi)始變少。一方面，年輕人結(jié)婚越來(lái)越晚；另一方面，老人和中年離異后的獨(dú)居也越來(lái)越多。所以，一起租房住的人也越來(lái)越多，韓國(guó)也出現(xiàn)了越來(lái)越多的共居住房。

隨著人口結(jié)構(gòu)的改變，城市的空間形態(tài)也會(huì)改變。KyungHo CHOE說(shuō)，未來(lái)的城市將不再是規(guī)劃教科書(shū)里佩里的鄰里單元社區(qū)，學(xué)校也不再是社區(qū)的中心。人口結(jié)構(gòu)的變化需要調(diào)整城市的土地利用，城市居住空間的形態(tài)和相應(yīng)的城市設(shè)計(jì)也會(huì)隨之改變。

社會(huì)住房的未來(lái)

KyungHo CHOE今年年初，剛剛獲得了荷蘭代爾夫特理工大學(xué)的博士學(xué)位，他的研究主題就是對(duì)比東亞和歐洲的住房體制（Housing Regime），包括住房政策、住房市場(chǎng)和住房機(jī)構(gòu)。他在荷蘭學(xué)習(xí)工作近8年，荷蘭是世界上最早提出住房法案的國(guó)家，并提出“享有住房是所有人的權(quán)利，提供住房是社會(huì)的責(zé)任”。荷蘭的社會(huì)住房也一直是世界各地學(xué)習(xí)的榜樣。

他認(rèn)為，很難把歐洲模式搬到東亞城市，因?yàn)闅W洲的社會(huì)住房制度是一個(gè)完整的體系，無(wú)法只使用一部分。歐洲模式的成功之處在于，讓不同的參與者都獲得好處，并得到了社會(huì)的廣泛認(rèn)可。但是，如果說(shuō)歐洲模式對(duì)東亞城市最大的意義，可能就是告訴我們，歐洲社會(huì)住房是可以成為現(xiàn)實(shí)的。

但在東亞城市實(shí)現(xiàn)仍面臨巨大的住房挑戰(zhàn)，KyungHo CHOE認(rèn)為，很重要的一點(diǎn)是要和住房相關(guān)的其他部門(mén)共同改變，比如土地、財(cái)政等機(jī)構(gòu)。因?yàn)?，住房非常貴，也很花時(shí)間，需要土地、財(cái)政等各方面的支持。此外，還要重視與社會(huì)團(tuán)體及專(zhuān)業(yè)人士合作。政府在實(shí)施的過(guò)程中，難免有官僚化的風(fēng)險(xiǎn)，而個(gè)體又無(wú)法籌集足夠的資金來(lái)建房。因此，需要能承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的社會(huì)團(tuán)體的介入，一方面可以解決資金等問(wèn)題，一方面又會(huì)避免過(guò)度逐利的商業(yè)化發(fā)展。

KyungHo CHOE的名片上對(duì)首爾社會(huì)住房中心的介紹。

KyungHo CHOE的名片背面用英文寫(xiě)著：首爾社會(huì)中心是一個(gè)協(xié)調(diào)性組織，2016年由首爾市政府建立，并委托韓國(guó)社會(huì)投資（基金）管理，以促進(jìn)新興的首爾社會(huì)住房的發(fā)展。目前，首爾社會(huì)住房還沒(méi)有統(tǒng)一的申請(qǐng)平臺(tái)，符合收入要求的申請(qǐng)者可以通過(guò)各個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者的平臺(tái)進(jìn)行申請(qǐng)。如果首爾社會(huì)住房發(fā)展的順利，未來(lái)會(huì)建設(shè)統(tǒng)一的申請(qǐng)平臺(tái)。

等到兩年的試驗(yàn)期結(jié)束了，首爾社會(huì)住房的未來(lái)會(huì)怎樣呢？KyungHo CHOE認(rèn)為，現(xiàn)在的中央政府和首爾市政府是同一個(gè)黨派，未來(lái)也許會(huì)有更多的合作，但一切還是未知。他的這個(gè)部門(mén)可能會(huì)成為首爾住房與城市建設(shè)的一個(gè)新部門(mén)，也可能會(huì)和中央政府的社會(huì)住房機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。

不管首爾社會(huì)住房會(huì)以怎樣的形式延續(xù)下去，這都是一次帶有歐洲特色的住房試驗(yàn)，即強(qiáng)調(diào)社會(huì)混合（social mix）和社會(huì)參與的住房模式，在東亞城市的探索；也意味著社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織（SEE）有能力打破由政府和市場(chǎng)主導(dǎo)住房供應(yīng)的局面。首爾社會(huì)住房也許會(huì)為解決東亞城市高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，提供新的出路。

（采訪錄音整理：孔娜娜）