隨著城市的快速發(fā)展和新增土地資源的稀缺，包括上海在內(nèi)的一些大型城市逐步進(jìn)入存量資源開發(fā)的階段，城市更新開始成為國內(nèi)城市化進(jìn)程的新亮點(diǎn)。第一太平戴維斯（Savills）上海策略顧問部董事朱鋒在接受澎湃新聞記者專訪時表示，不同于以往的“全部推倒重來”，新一輪的城市更新在對現(xiàn)有建筑的升級改造更新之上，亦將對人文、歷史的保護(hù)放到了更為突出的位置。

上海走在城市更新潮流的前列

朱鋒認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，城市中心尤其是上海這類一線城市中心新增土地處于極度稀缺的狀態(tài)。另一方面，一些處于優(yōu)質(zhì)地段的老舊建筑價值減弱，亟待煥發(fā)新生機(jī)，對此類物業(yè)的改造和重新再利用，都讓“城市更新”熱度與日俱增。朱鋒透露，目前第一太平戴維斯的城市更新項目占整體業(yè)務(wù)比重已接近三成。

“城市更新是一種可持續(xù)性可再造的發(fā)展?！敝熹h強(qiáng)調(diào)，城市更新可以說是一種更新?lián)Q代，但并非是將所有的東西推翻重新再造，“從廣義上來說，動拆遷是一種城市更新；狹義上說，是載體功能的一種調(diào)整與轉(zhuǎn)換?！辈煌谝酝拇蟛鸫蠼ǎ?dāng)下的城市更新更多的是指城市對自身不足的改變，以及挖掘自身潛力和優(yōu)勢的過程；在保持原有的城市機(jī)理,甚至保持原有建筑外貌不變情況下的有機(jī)更新，堪稱“舊瓶裝新酒”。

在上海，第一太平戴維斯主導(dǎo)了不少對于單體建筑或是建筑群的功能升級改造，例如浦東新梅廣場、萬豪公寓、紅坊等。而從改造之后提升的租金、對商業(yè)氛圍的提升等方面來看，這些更新案例無疑實(shí)現(xiàn)了“提質(zhì)增效”的初衷。

城市更新的熱門城市目前主要集中在大型一線城市如上海、北京、廣州等。在這些快速發(fā)展的城市中，很多上世紀(jì)的建筑已無法滿足當(dāng)前城市化發(fā)展的需求，成為城市更新最主要的目標(biāo)。

“賦予老舊空間新的功能，上海走在前列?！敝熹h對于上海的城市更新成果最為欣賞。他認(rèn)為，城市更新進(jìn)程的加速對上海的房地產(chǎn)乃至整個城市的發(fā)展都起到了顯著的推動作用。

朱鋒解釋說，正如商業(yè)的同質(zhì)化，每個城市都會擁有專屬的人文屬性或者說特點(diǎn)，但很容易會被大規(guī)模的城市改造給犧牲掉，“看哪長得都一樣?！倍幱谥袊酥潦澜绨l(fā)展前沿的多元化的大城市，上海擁有太多極具特色的城市建筑。更重要的是，在城市更新的過程中，上海非常注重對城市特色的保護(hù)?！耙郧拔覀兪窃谝粡埧瞻椎募埳洗蛟旖ㄖ?，現(xiàn)在，我們會拿出20%甚至更多的部分來保留這座城市的特色。”

這也是當(dāng)前城市更新愈發(fā)顯著的一個趨勢：正如上海對人文、歷史的保護(hù)，決策者和參與者不再像以往那樣單純地希望以改造升級來提升項目的商業(yè)價值。

保護(hù)建筑成為新項目的標(biāo)簽

客觀地說，城市更新能夠幫助老舊項目煥發(fā)生機(jī)，但也存在一些難題。例如，如果一幅地塊有歷史保護(hù)建筑，從開發(fā)商的規(guī)劃角度來說，會有一些難點(diǎn)，投入的成本也會隨之提高。此外，還會有建筑風(fēng)格等的差異性，以及建筑載體的功能性問題。

朱鋒透露，在對一些老舊項目尤其是歷史文化保護(hù)項目的改造過程中，往往會在建筑的功能性定位和商業(yè)開發(fā)需求兩者之間產(chǎn)生矛盾，“就是說要平衡商業(yè)、價值和原先的文化之間的矛盾”。

至于如何化解這些矛盾，朱鋒認(rèn)為，可以對類似地塊提供一些鼓勵性的規(guī)劃政策；開發(fā)商可以做部分保留、保護(hù)，適度改變原先規(guī)劃以平衡財務(wù)。

“其實(shí)很多開發(fā)商傾向保留原汁原味的歷史建筑?！敝熹h直言，幾年前開發(fā)商若拿到含有保護(hù)建筑的地塊，往往會認(rèn)為是一塊難啃的骨頭，憑空增加了開發(fā)成本。但現(xiàn)在卻反了過來，很多開發(fā)商會將項目內(nèi)的保護(hù)建筑當(dāng)作亮點(diǎn)，因為它頗具標(biāo)簽意義。接受程度越來越高，消費(fèi)者更加歡迎類似載體的出現(xiàn)。

盡管朱鋒謹(jǐn)慎表示，中國的城市更新進(jìn)程只能算是“剛剛度過了認(rèn)知狀態(tài)”，剛剛從被動接受到主動迎接，但面對城市更新高達(dá)數(shù)萬億的商機(jī)，包括萬科、恒大、富力、佳兆業(yè)、綠地、龍湖等在內(nèi)的多家房企已經(jīng)紛紛涉足。例如，萬科持續(xù)多年開發(fā)經(jīng)營良渚文化村，碧桂園斥資860億元改造昆明春城項目，旭輝投資太原三給片區(qū)新城改造項目。同時，大量資本對城市更新保持了密切關(guān)注。公開資料顯示，2017年，泰康資產(chǎn)的年度投資計劃明確將城市更新納入其中，而黑石、中美綠色產(chǎn)業(yè)基金、中信金石等資本方也加入了這個行列。