正如市場(chǎng)所料，開盤8年，其中7年“開盤即日光”的超級(jí)網(wǎng)紅盤深圳華潤城終究沒有再創(chuàng)“奇跡”：最后一批344套房源昨日結(jié)束選房，售出303套，去化率達(dá)8.8成，收入46億。

結(jié)合此前披露信息，華潤城此次推出華潤城潤璽二期、潤府三期合計(jì)344套房源，均價(jià)13.2萬元/平方米，誠意登記報(bào)名總?cè)藬?shù)1108批。經(jīng)過審核，746批復(fù)審入圍客戶，比例超2：1，不足三倍的認(rèn)購比例，無需看積分，就可以參與華潤城打新。

最終，入圍并完成保證金凍結(jié)客戶589批，中簽率約為58.4%，與2020年最高峰時(shí)的潤璽一期中簽率12%相差甚遠(yuǎn)，沒有“日光”實(shí)屬市場(chǎng)預(yù)料。

但客觀地說，如今的樓市環(huán)境下，華潤城的這個(gè)開盤成績(jī)并不差。

多次創(chuàng)造“日光”奇跡

這不是華潤城的首次“非日光”。

2021年12月，華潤城潤璽二期以均價(jià)13.2萬元/平方米的價(jià)格入市，推售1024套房源，僅吸引1486批客戶認(rèn)籌，開盤當(dāng)日仍剩余200套房源。半年后，華潤城開啟了全民營銷賣房、經(jīng)紀(jì)人推薦新客戶購買可獲得5000元/套的稅前獎(jiǎng)勵(lì)等方式才得以售罄。

盡管從上一期開始，不再“日光”，但人們很難忘記這個(gè)曾經(jīng)創(chuàng)造的雨中排隊(duì)、萬人搖號(hào)、數(shù)次日光、代持風(fēng)波等獨(dú)特樓市記憶的“神盤”：2014年首次開盤至今，8年間，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)五年漲三倍的奇跡。

回顧過往：

2007年，華潤置地以60億元拿下大沖村舊改，整個(gè)項(xiàng)目建筑面積280萬平方米，是彼時(shí)廣東最大的舊改項(xiàng)目，片區(qū)房?jī)r(jià)不足萬元/平方米；

2011年，華潤置地拆除約1500棟破舊建筑，改造大沖村。曾經(jīng)位于南山科技園的陳舊村落開始搖身一變，成為深圳新晉時(shí)尚商圈，高收入人群聚集地，片區(qū)住宅房?jī)r(jià)隨之不斷推高。

2014年10月，華潤城推出潤府1期產(chǎn)品，均價(jià)4.75萬元/平方米，當(dāng)日售罄，實(shí)現(xiàn)首個(gè)“日光”。

2014年11月，華潤城潤府1期加推，均價(jià)漲至5.0萬/平，3小時(shí)售罄。

2015年，華潤城潤府2期以最低單價(jià)6萬元/平方米入市，同樣開盤售罄，再次“日光”。這一年，深圳房?jī)r(jià)大漲。

2018年6月，華潤城潤府3期產(chǎn)品開盤，均價(jià)8.5萬/平，741套當(dāng)日售罄；

2018年9月，華潤城3期加推，均價(jià)8.5萬/平，555套當(dāng)日售罄。

一年后，有人發(fā)現(xiàn)一年前1600萬買的房子已經(jīng)有了2580萬的成交記錄。買了套房子僅一年躺賺1000萬，讓深圳人對(duì)潤4有了期待。華潤城四期沒有延用潤府，而是改名為潤璽一期，據(jù)說產(chǎn)品定位更為高端。

2020年，潤璽一期的入市，備案均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了13.1萬元/平方米，與周邊二手房近5萬元/平方米的倒掛價(jià)差，吸引了9687批客戶認(rèn)籌，中簽率僅為12%。

開盤以來，從華潤城一期的4萬+，到潤三18萬+的二手掛牌價(jià)，華潤城延續(xù)了近7年的“開盤即日光”的紀(jì)錄，終究在潤璽二期的開盤戛然而止。而本次新推的最后一批房源也沒有扭轉(zhuǎn)“日光遠(yuǎn)去”的結(jié)局。有購房者認(rèn)為，這次推售的房源是華潤城幾期項(xiàng)目中容積率最高的，密度最大的區(qū)域，且靠近沙河西路，噪音比較大。

市場(chǎng)已經(jīng)變化，更多新盤在路上

紅了8年的華潤城終于落下帷幕，雖沒“日光”，但大多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前整個(gè)深圳樓市調(diào)控趨嚴(yán)疊加項(xiàng)目推盤高峰之下，這個(gè)開盤成績(jī)并不差。沒有“日光”，有其產(chǎn)品客觀因素，更多因素還是在于市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化。

在密集的樓市調(diào)控政策出臺(tái)之前，因?yàn)橄迌r(jià)，深圳市場(chǎng)上，新盤均價(jià)低于周邊二手房售價(jià)，形成明顯倒掛，吸引著投資客的入場(chǎng)，出現(xiàn)“打新潮”。二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)后，深圳二手房的售價(jià)被限制，打擊了買賣雙方的熱情，以及對(duì)樓市的預(yù)期，持觀望態(tài)度的人居多，一二手房交易不再出現(xiàn)從前的瘋狂和火爆，也是理所當(dāng)然。且潤璽二期定位本身就是高端豪宅隨著房?jī)r(jià)的推升，購房成本的疊加，投資溢價(jià)空間有限，這也給購房者也設(shè)置了門檻。

此外，深圳新盤供應(yīng)進(jìn)入井噴階段，購房者被分流，也是“日光盤”不易出現(xiàn)的重要因素。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳6月至今已經(jīng)有8個(gè)住宅項(xiàng)目拿證，且還有不少10萬+豪宅住宅項(xiàng)目排隊(duì)登場(chǎng)：福田中心天元已在認(rèn)籌中，天健天驕西筑即將拿證......

不可忽略是，深圳樓市近期成交量明顯上揚(yáng)，超10萬的新盤開盤成績(jī)不差，5月二手房成交量也重回2000+套，給了不少購房者入市的信心。市場(chǎng)回溫中，最為明顯的是高收入人群、改善需求購房群體重拾入市信心。此前均價(jià)12萬+的海德園開盤四小時(shí)售罄、招商仕林臻邸開盤當(dāng)天去化95.2%，在一定程度上，說明深圳樓市依舊具有強(qiáng)悍的高端購買力。

這一點(diǎn)，在二手房交易市場(chǎng)上也有所體現(xiàn)。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，指導(dǎo)價(jià)政策后，2021年7月開始深圳二手樓市成交價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑，高價(jià)區(qū)間的房源成交受到較大影響，占比一路減少，最低點(diǎn)時(shí)為11.3%。而近幾個(gè)月，單價(jià)在10萬元/㎡以上的二手房源成交明顯增加，占比持續(xù)上升，雖然還沒有回到新政前的水平，但相較最低點(diǎn)已經(jīng)增長了7個(gè)百分點(diǎn)。

從購房者置業(yè)需求變化來看，新政后投資客占比銳減，剛需與改善需求的客戶占比穩(wěn)中有漲。在經(jīng)歷漲跌波動(dòng)后，2022年3月開始改善客戶集中入市的趨勢(shì)漸顯，占比穩(wěn)定在2成左右?？傮w來看，經(jīng)歷了2021年下半年的下跌行情，2022年的深圳樓市價(jià)格已經(jīng)趨于穩(wěn)定，高總價(jià)的區(qū)域也涌現(xiàn)出不少筍盤，這讓資金在手的改善需求購房者嗅到機(jī)會(huì)，抓住“窗口期”積極入市。

（原題為《“日光”奇跡不再，超級(jí)網(wǎng)紅盤也不香了，深圳樓市要熄火？》）