放松調(diào)控暗流涌動(dòng)，前不久的兩則新聞驚起波瀾。蘭州放開(kāi)局部區(qū)域限購(gòu)，為的是去庫(kù)存，理由很充分，言之有據(jù)。合肥說(shuō)是房企自行定價(jià)，政府并未審批，只是指導(dǎo)。

蘭州、合肥事件刺激著人們脆弱而敏感的神經(jīng)，政策多變、言辭不當(dāng)都讓市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)就騷動(dòng)不已。

誠(chéng)然，調(diào)控一年多來(lái)收到明顯成效：樓市將要下行，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯減弱；地市有所降溫，地價(jià)上漲難以刷出新高；投機(jī)客群消散，房子正在回歸居住屬性。成交雖然增長(zhǎng)，增幅已經(jīng)明顯滑落。

但是，住宅用地依然供應(yīng)不足，人才不限購(gòu)增供需矛盾，高價(jià)土地難以快速入市，高價(jià)住房難以獲得網(wǎng)簽，定向加息推升真實(shí)房?jī)r(jià)，剛需客戶(hù)趨于邊緣人群，限價(jià)過(guò)猛產(chǎn)生房?jī)r(jià)倒掛，價(jià)格倒掛制造投資機(jī)會(huì)。

這些都讓政府和市場(chǎng)承受很大壓力。

調(diào)控是一把雙刃劍，沒(méi)有調(diào)控，必將產(chǎn)生泡沫危機(jī)；調(diào)控過(guò)度，也會(huì)扭曲市場(chǎng)機(jī)制。

調(diào)控顯然不會(huì)退出，但會(huì)調(diào)整嗎？

首先要看大勢(shì)，大勢(shì)平穩(wěn)，才有調(diào)整調(diào)控的理由；大勢(shì)不利，才是強(qiáng)化調(diào)控的邏輯。

前兩期，我們先鋪墊了都市圈與非都市圈的住房市場(chǎng)，由此可見(jiàn)，未來(lái)五年，住房市場(chǎng)就只有都市圈與非都市圈的兩個(gè)市場(chǎng)。

其中，都市圈城市將繼續(xù)受控，非都市圈城市將逐漸降溫。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，2017年的市場(chǎng)基本符合我們?nèi)ツ?月的預(yù)判。

本文圖片均來(lái)自新城控股

但是，我們的預(yù)判有點(diǎn)偏差，我們?cè)?jīng)預(yù)測(cè)，銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額都將是個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，雖然銷(xiāo)售面積增速符合預(yù)期，銷(xiāo)售額增速卻是兩位數(shù)增長(zhǎng)。

我們錯(cuò)了嗎？或許未必。

再看下圖，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，2017年11月之前，銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額增速都是同步下降的，銷(xiāo)售額增速高于銷(xiāo)售面積增速意味著房?jī)r(jià)在上漲，在一二線(xiàn)城市嚴(yán)厲的限價(jià)令之下，其實(shí)反映了三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)并未受控而且還在繼續(xù)平穩(wěn)上漲（整體而言）。

但是，2017年11月-12月的銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額增速走勢(shì)出現(xiàn)了嚴(yán)重背離，顯然，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比還在下降，僅憑三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲是不可能這樣翹尾的。

唯一的解釋或許是：一些房企以全口徑銷(xiāo)售額構(gòu)成了數(shù)據(jù)虛增，或?qū)е陆y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的偏差。

業(yè)內(nèi)不是秘密的秘密是：聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)越來(lái)越多，大房企或上市公司往往會(huì)要求合作項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并表，這產(chǎn)生了大房企的業(yè)績(jī)額外增長(zhǎng)。

比較合理的方式是合作方按照投資比例或股權(quán)占比享受業(yè)績(jī)。但是，有些房企可能為了行業(yè)排名，按照全口徑銷(xiāo)售額上報(bào)數(shù)據(jù)，結(jié)果導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的虛增。

因此，我們認(rèn)為，在銷(xiāo)售面積增速繼續(xù)下降的大背景下，2017年的真實(shí)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)趨勢(shì)也應(yīng)是與銷(xiāo)售面積增速基本同步，且仍應(yīng)為個(gè)位數(shù)。

2018年究竟會(huì)如何？

土地購(gòu)置面積和商品房新開(kāi)工面積雖然反彈，但仍然沒(méi)有超過(guò)艱難的2014年，說(shuō)明政策刺激不可能帶來(lái)持續(xù)的增長(zhǎng)。

在金融環(huán)境趨緊的大背景下，預(yù)計(jì)今年土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積都很難再超過(guò)去年。

除了辦公新開(kāi)工面積在2017年底有一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi)的反翹，商品房、住宅、商業(yè)新開(kāi)工面積均趨勢(shì)性遞減，也預(yù)示著未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模難以持續(xù)增長(zhǎng)。

按理說(shuō)，2017年上半年的市場(chǎng)非常好，即便下半年調(diào)控在不斷加碼，但三四線(xiàn)城市并不完全受控，在土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)15.8%、土地購(gòu)置價(jià)款增長(zhǎng)49.4% 、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)7%的情況下，投資應(yīng)當(dāng)明顯增長(zhǎng)才對(duì)。

但事實(shí)上，房地產(chǎn)投資僅僅增長(zhǎng)了7%，住宅投資增長(zhǎng)也僅為9.4%，明顯低于市場(chǎng)火爆場(chǎng)景。如果剔除去年暴漲的地價(jià)，實(shí)際投資應(yīng)該是下降的。

2018年，新一屆政府上任后，穩(wěn)增長(zhǎng)仍是要義。

如果沒(méi)有縣城去庫(kù)存和棚改，則投資下降是鐵定無(wú)疑的。

縣城去庫(kù)存將是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的最后接力一棒，今年投資或許未必下降，但未來(lái)也不可持續(xù)了。

如果投資基本穩(wěn)定，政策就更加從容，調(diào)控就更不會(huì)放開(kāi)，房?jī)r(jià)就更不會(huì)大漲。

盡管業(yè)內(nèi)質(zhì)疑房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局堅(jiān)持不懈地發(fā)布房?jī)r(jià)環(huán)比下降數(shù)據(jù)，加上各地城市的限價(jià)，市場(chǎng)終究開(kāi)始慢慢回心轉(zhuǎn)意了。

今年樓市不會(huì)比去年更好已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。

住宅用地價(jià)格高漲推升房?jī)r(jià)上漲，勢(shì)必導(dǎo)致需求萎縮；房地產(chǎn)稅三年見(jiàn)分曉，也讓投資者躊躇不前。

按揭貸款負(fù)增長(zhǎng)、定金及預(yù)收款增速持續(xù)下降，也在印證居民部門(mén)正在去杠桿；錢(qián)少且貴也導(dǎo)致購(gòu)房者減少，都預(yù)示著銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)已經(jīng)難以顯現(xiàn)。

2018年，人口凈流入城市將全面推廣租賃住宅并擠占可售型住宅市場(chǎng)，住宅銷(xiāo)售增速將繼續(xù)下降并將持續(xù)下降。

住宅市場(chǎng)“蛋糕一年比一年小”幾乎就是無(wú)可挽回的，哪怕政策再次刺激也改變不了這一趨勢(shì)。

大勢(shì)明了，調(diào)控何以貫之？

“房住不炒”已經(jīng)寫(xiě)進(jìn)十九大報(bào)告，保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性也被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這意味著未來(lái)5年調(diào)控都不會(huì)退出，調(diào)控目標(biāo)就是“房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康、發(fā)展”，住房市場(chǎng)將在平穩(wěn)中前行。

市場(chǎng)已變，政策也需微調(diào)。

2018年，將是樓市“大穩(wěn)小亂”的一年?！按蠓€(wěn)”是市場(chǎng)緩慢下行、不起不伏。過(guò)去的樓市周期論將不再成立，未來(lái)將以五年為新周期，與新一屆政府任期同步。

樓市既不會(huì)大起、更不會(huì)大落，房?jī)r(jià)沒(méi)有暴漲、也不會(huì)有大跌。2017年的調(diào)控證明了這一點(diǎn)，未來(lái)還將證明。

樓市、地市已經(jīng)開(kāi)始降溫，今后一段時(shí)期，還會(huì)繼續(xù)降溫，這有助于防止風(fēng)險(xiǎn)形成共振，后市也不存在再次沖高的可能。

2015年初，我們?cè)谝淮握搲咸岢觥拔磥?lái)沒(méi)有2013年”，但是我們錯(cuò)了，低估了政策刺激的強(qiáng)大。

同時(shí)我們還說(shuō)：“刺激之下，白銀時(shí)代將會(huì)提前結(jié)束”。現(xiàn)在，我們?cè)僬f(shuō)“未來(lái)沒(méi)有2017年”，或許真的就會(huì)成真。

樓市調(diào)控不會(huì)再放開(kāi)，一二線(xiàn)城市還會(huì)繼續(xù)嚴(yán)控。“控房?jī)r(jià)、抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)”仍是重中之重，但政策之變將出現(xiàn)新動(dòng)向：

從政策邏輯上來(lái)看，樓市政策以穩(wěn)為主，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)投資，凡是有利于“四穩(wěn)”的微調(diào)政策都將被默許，凡是不利于“四穩(wěn)”的調(diào)控放松都會(huì)被叫停。

從調(diào)控手法上來(lái)看，因城施策轉(zhuǎn)向差別化調(diào)控，一城一策轉(zhuǎn)向一城多策，全面限購(gòu)限貸轉(zhuǎn)向“滿(mǎn)足剛需、支持改善”、吸引人才，經(jīng)適用房、限價(jià)住房轉(zhuǎn)向租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，未來(lái)地方調(diào)控或?qū)⒊霈F(xiàn)小步調(diào)整、差別定向的軟約束，市場(chǎng)將“亂象叢生”。

調(diào)控將呈現(xiàn)內(nèi)容更細(xì)化、策略更分化、方式更多樣化的新格局，和以地方政府為主責(zé)、不搞一刀切的調(diào)控模式，這就為“小亂”增添了可能。

從限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售來(lái)看，差別化調(diào)控已在路上。

限購(gòu)調(diào)整實(shí)已為之，也將續(xù)之。

在全球高端制造、高新科技產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)面前，只有創(chuàng)造良好生態(tài)環(huán)境、營(yíng)造產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同基礎(chǔ)和人才儲(chǔ)備，才能在都市圈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，筑巢引鳳就成為都市圈核心城市的必然選擇。

同時(shí)，人才主力是年輕人，抓住年輕人，既有利于產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥(niǎo)，也有利于消費(fèi)升級(jí)換代，更有利于提升城市能級(jí)和活力，實(shí)為一石三鳥(niǎo)。

在此背景下，以人才的名義調(diào)整限購(gòu)，既是為土地財(cái)政制造需求，也是為城市發(fā)展注入動(dòng)力，更是為都市圈之爭(zhēng)謀篇布局。

人口流動(dòng)的背后是資本的流動(dòng)，人來(lái)了，錢(qián)也跟著來(lái)了，就需要更多的地。

力圖引領(lǐng)都市圈發(fā)展的核心城市還將謀求增設(shè)、擴(kuò)大新城新區(qū)，形成人、地、錢(qián)的良性循環(huán)，若非如此，土地供應(yīng)難以滿(mǎn)足人口增長(zhǎng)，供求失衡的矛盾仍長(zhǎng)期存在。

在鼓勵(lì)城市競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展與調(diào)整住房限購(gòu)之間，調(diào)控的天平也只能傾向前者，畢竟一切矛盾總是要在發(fā)展中來(lái)解決，這正是中國(guó)治理的智慧所在。

未來(lái)，全城限購(gòu)也將傾向分區(qū)限購(gòu)，導(dǎo)人流、去庫(kù)存的板塊放松限購(gòu)，抑泡沫、補(bǔ)庫(kù)存的板塊繼續(xù)嚴(yán)控限購(gòu)。

不過(guò)，如果有更多省會(huì)城市放松限購(gòu)，則會(huì)重挫縣城去庫(kù)存。

值得警惕的是，供應(yīng)不足的城市如放松限購(gòu)，即便是以吸引人才的名義，也可能導(dǎo)致供求失衡加劇，進(jìn)而推升房?jī)r(jià)上漲壓力，反而可能因此而被問(wèn)責(zé)。

限貸放松不必幻想，或看三年。

2015年救市之時(shí)，我們?cè)f(shuō)：“限購(gòu)不重要，限貸才是核武器”，那時(shí)限購(gòu)的放松并未產(chǎn)生明顯作用，直至取消限貸。

2015年8月，我們提出“一線(xiàn)領(lǐng)漲、二線(xiàn)普漲、三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)，少數(shù)城市仍有下跌”。

這是基于2015年前7個(gè)月M2增量已達(dá)前三年的均值，8月之后的5個(gè)月時(shí)間預(yù)計(jì)M2增量將達(dá)4萬(wàn)億，必將流入樓市、導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，結(jié)果M2增量恰是3.9萬(wàn)億，之后的情景是眾所周知的了。

可見(jiàn)金融對(duì)于房地產(chǎn)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行政干預(yù)。

如今，資產(chǎn)泡沫已構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)，限制資金過(guò)度流向房地產(chǎn)已成定局，加之貨幣收緊已是全球共識(shí)， 市場(chǎng)流動(dòng)性已在央行的精準(zhǔn)收放之中處于緊平衡狀態(tài)，資管新規(guī)更讓銀行資金捉襟見(jiàn)肘，也拆掉了一條又一條通向房地產(chǎn)的資金之橋。

定向限額加息將使房地產(chǎn)資金難以增長(zhǎng)。

我們預(yù)計(jì)，今年按揭貸款增速將保持在零增長(zhǎng)區(qū)間（正負(fù)3%以?xún)?nèi)），定金及預(yù)收款增速也將回落至個(gè)位數(shù)。

錢(qián)少且貴有助于幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，市場(chǎng)將平穩(wěn)下行，符合防風(fēng)險(xiǎn)的政策邏輯。

因此，放松限貸更無(wú)可能。

不止今年，未來(lái)三年，資金緊平衡的局勢(shì)不會(huì)改變是大概率事件，限貸也成為政策穩(wěn)定性、連續(xù)性的壓艙之石。

限價(jià)調(diào)整近在眼前，但別奢望。

政策中最見(jiàn)速效、最受詬病的當(dāng)屬限價(jià)令。

限價(jià)令固然起到了迅速凍結(jié)快速上漲房?jī)r(jià)的作用，但在限價(jià)過(guò)猛的城市普遍出現(xiàn)“遠(yuǎn)郊盤(pán)比近郊盤(pán)貴、毛坯房比精裝房貴、二手房比一手房貴”的現(xiàn)象。

不僅如此，房?jī)r(jià)倒掛導(dǎo)致關(guān)系買(mǎi)房、富人受益、剛需無(wú)緣，顯然違背了“房住不炒”的定位。

“房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲”也導(dǎo)致一些高價(jià)地出現(xiàn)虧損、延遲上市，并未實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充供應(yīng)的目的，供求失衡矛盾仍未緩解，供求關(guān)系的緊平衡繼續(xù)成為大城市的新常態(tài)。

一二線(xiàn)城市會(huì)放棄控房?jī)r(jià)嗎？

十九大報(bào)告言猶在耳、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議通稿白紙黑字，抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)仍是2018年工作的三大戰(zhàn)役之首，放棄控房?jī)r(jià)，就意味著放任房?jī)r(jià)自由上漲，就意味著放任資產(chǎn)泡沫無(wú)限膨脹，顯然這是不現(xiàn)實(shí)的。

但是，在房?jī)r(jià)鋼筋水泥鋁型材原材料價(jià)格、資金人工成本都在上漲，地價(jià)不降的背景下，房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)維持在2016年的水平上，難以服眾。

對(duì)于房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整式、漸進(jìn)式放松。

比如，高價(jià)地難入市的項(xiàng)目，可能會(huì)適度上調(diào)限價(jià)，但不要指望大幅上漲，能夠貼著成本出貨已是萬(wàn)幸。

比如，房?jī)r(jià)倒掛幅度過(guò)大的項(xiàng)目，可能會(huì)采取適度調(diào)整限價(jià)、縮小價(jià)差的策略微幅調(diào)整。

2018年，將不會(huì)公開(kāi)調(diào)整“環(huán)比不上漲”的要求，但會(huì)上嚴(yán)下松、嚴(yán)控幅度，比如房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)CPI。

有無(wú)可能放開(kāi)高端住宅房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，讓買(mǎi)高價(jià)房的富裕人群以高房?jī)r(jià)之名多貢獻(xiàn)地價(jià)、多繳納稅費(fèi)，讓地方政府多財(cái)政余力、多關(guān)注民生呢？

肥水不流外人田，讓富裕人群的錢(qián)留在國(guó)內(nèi)，順理成章地均貧富，名正言順地實(shí)現(xiàn)住房高端有市場(chǎng)、低端有保障，豈非皆大歡喜？

假以時(shí)日，或可預(yù)期。

限售加碼或?qū)⒃黾?，成為替代?/strong>

限售本為限制快進(jìn)快出、短炒投機(jī)，但在房?jī)r(jià)受限的城市，其實(shí)政策價(jià)值已打折扣。

有些城市自網(wǎng)簽之日限售兩年，換句話(huà)說(shuō)，兩年之后交房即可轉(zhuǎn)手，限售并未起到太大作用。

有人會(huì)說(shuō)，限售令限制了炒房客短炒轉(zhuǎn)手，其實(shí)，很多開(kāi)發(fā)商都允許客戶(hù)更名，換句話(huà)說(shuō)，買(mǎi)房只要沒(méi)有網(wǎng)簽、交付，都可以通過(guò)更名規(guī)避限售。

也有人會(huì)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要回籠資金，就必須網(wǎng)簽才能獲得貸款，但炒房客如果想在短期轉(zhuǎn)手，未必愿意通過(guò)貸款炒房，如用全款則并不影響開(kāi)發(fā)商回籠資金。

其實(shí)，最根本的是，限價(jià)令已經(jīng)讓房?jī)r(jià)暴漲失去可能，而限價(jià)的城市即使不限售，炒房客也已經(jīng)遠(yuǎn)離。

或許，即便限購(gòu)、限貸、限售全部放開(kāi)，只要限價(jià)一點(diǎn)不松，市場(chǎng)就不可能反彈。

盡管如此，限售依然具有心理上的威懾作用，也許，當(dāng)限售兩年到期之時(shí)，政府或再延長(zhǎng)兩年，也未可知。

用限售令替換局部調(diào)整的限購(gòu)令、限價(jià)令，也許會(huì)成為某些地方政府暗度陳倉(cāng)之策。

可以肯定的是，目前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下行信號(hào)，正如我們過(guò)去所說(shuō)：調(diào)控加碼已經(jīng)接近尾聲，未來(lái)基本不存在繼續(xù)加碼的可能，放松的慣性思維依然在輪回。

因城施策仍是準(zhǔn)則，一城多策的責(zé)任下放城市政府，一定會(huì)出現(xiàn)亂象，只是在“控房?jī)r(jià)、抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)”的總方針下，即使出現(xiàn)一些“小亂”，也無(wú)礙大局。

（作者系新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁）