放松調(diào)控暗流涌動，前不久的兩則新聞驚起波瀾。蘭州放開局部區(qū)域限購，為的是去庫存，理由很充分，言之有據(jù)。合肥說是房企自行定價，政府并未審批，只是指導(dǎo)。

蘭州、合肥事件刺激著人們脆弱而敏感的神經(jīng)，政策多變、言辭不當(dāng)都讓市場一有風(fēng)吹草動就騷動不已。

誠然，調(diào)控一年多來收到明顯成效：樓市將要下行，房價上漲預(yù)期明顯減弱；地市有所降溫，地價上漲難以刷出新高；投機(jī)客群消散，房子正在回歸居住屬性。成交雖然增長，增幅已經(jīng)明顯滑落。

但是，住宅用地依然供應(yīng)不足，人才不限購增供需矛盾，高價土地難以快速入市，高價住房難以獲得網(wǎng)簽，定向加息推升真實房價，剛需客戶趨于邊緣人群，限價過猛產(chǎn)生房價倒掛，價格倒掛制造投資機(jī)會。

這些都讓政府和市場承受很大壓力。

調(diào)控是一把雙刃劍，沒有調(diào)控，必將產(chǎn)生泡沫危機(jī)；調(diào)控過度，也會扭曲市場機(jī)制。

調(diào)控顯然不會退出，但會調(diào)整嗎？

首先要看大勢，大勢平穩(wěn)，才有調(diào)整調(diào)控的理由；大勢不利，才是強(qiáng)化調(diào)控的邏輯。

前兩期，我們先鋪墊了都市圈與非都市圈的住房市場，由此可見，未來五年，住房市場就只有都市圈與非都市圈的兩個市場。

其中，都市圈城市將繼續(xù)受控，非都市圈城市將逐漸降溫。

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，2017年的市場基本符合我們?nèi)ツ?月的預(yù)判。

本文圖片均來自新城控股

但是，我們的預(yù)判有點偏差，我們曾經(jīng)預(yù)測，銷售面積與銷售額都將是個位數(shù)增長，雖然銷售面積增速符合預(yù)期，銷售額增速卻是兩位數(shù)增長。

我們錯了嗎？或許未必。

再看下圖，我們會發(fā)現(xiàn)，2017年11月之前，銷售面積與銷售額增速都是同步下降的，銷售額增速高于銷售面積增速意味著房價在上漲，在一二線城市嚴(yán)厲的限價令之下，其實反映了三四線城市的房價并未受控而且還在繼續(xù)平穩(wěn)上漲（整體而言）。

但是，2017年11月-12月的銷售面積與銷售額增速走勢出現(xiàn)了嚴(yán)重背離，顯然，一二線城市房價環(huán)比還在下降，僅憑三四線城市的房價上漲是不可能這樣翹尾的。

唯一的解釋或許是：一些房企以全口徑銷售額構(gòu)成了數(shù)據(jù)虛增，或?qū)е陆y(tǒng)計數(shù)據(jù)的偏差。

業(yè)內(nèi)不是秘密的秘密是：聯(lián)合拿地、合作開發(fā)越來越多，大房企或上市公司往往會要求合作項目的銷售業(yè)績并表，這產(chǎn)生了大房企的業(yè)績額外增長。

比較合理的方式是合作方按照投資比例或股權(quán)占比享受業(yè)績。但是，有些房企可能為了行業(yè)排名，按照全口徑銷售額上報數(shù)據(jù)，結(jié)果導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)的虛增。

因此，我們認(rèn)為，在銷售面積增速繼續(xù)下降的大背景下，2017年的真實銷售額同比增長趨勢也應(yīng)是與銷售面積增速基本同步，且仍應(yīng)為個位數(shù)。

2018年究竟會如何？

土地購置面積和商品房新開工面積雖然反彈，但仍然沒有超過艱難的2014年，說明政策刺激不可能帶來持續(xù)的增長。

在金融環(huán)境趨緊的大背景下，預(yù)計今年土地購置面積和新開工面積都很難再超過去年。

除了辦公新開工面積在2017年底有一個負(fù)增長區(qū)間內(nèi)的反翹，商品房、住宅、商業(yè)新開工面積均趨勢性遞減，也預(yù)示著未來市場規(guī)模難以持續(xù)增長。

按理說，2017年上半年的市場非常好，即便下半年調(diào)控在不斷加碼，但三四線城市并不完全受控，在土地購置面積增長15.8%、土地購置價款增長49.4% 、新開工面積增長7%的情況下，投資應(yīng)當(dāng)明顯增長才對。

但事實上，房地產(chǎn)投資僅僅增長了7%，住宅投資增長也僅為9.4%，明顯低于市場火爆場景。如果剔除去年暴漲的地價，實際投資應(yīng)該是下降的。

2018年，新一屆政府上任后，穩(wěn)增長仍是要義。

如果沒有縣城去庫存和棚改，則投資下降是鐵定無疑的。

縣城去庫存將是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的最后接力一棒，今年投資或許未必下降，但未來也不可持續(xù)了。

如果投資基本穩(wěn)定，政策就更加從容，調(diào)控就更不會放開，房價就更不會大漲。

盡管業(yè)內(nèi)質(zhì)疑房價數(shù)據(jù)的真實性，但國家統(tǒng)計局堅持不懈地發(fā)布房價環(huán)比下降數(shù)據(jù)，加上各地城市的限價，市場終究開始慢慢回心轉(zhuǎn)意了。

今年樓市不會比去年更好已經(jīng)成為市場共識。

住宅用地價格高漲推升房價上漲，勢必導(dǎo)致需求萎縮；房地產(chǎn)稅三年見分曉，也讓投資者躊躇不前。

按揭貸款負(fù)增長、定金及預(yù)收款增速持續(xù)下降，也在印證居民部門正在去杠桿；錢少且貴也導(dǎo)致購房者減少，都預(yù)示著銷售規(guī)模的增長已經(jīng)難以顯現(xiàn)。

2018年，人口凈流入城市將全面推廣租賃住宅并擠占可售型住宅市場，住宅銷售增速將繼續(xù)下降并將持續(xù)下降。

住宅市場“蛋糕一年比一年小”幾乎就是無可挽回的，哪怕政策再次刺激也改變不了這一趨勢。

大勢明了，調(diào)控何以貫之？

“房住不炒”已經(jīng)寫進(jìn)十九大報告，保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性也被中央經(jīng)濟(jì)工作會議反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這意味著未來5年調(diào)控都不會退出，調(diào)控目標(biāo)就是“房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康、發(fā)展”，住房市場將在平穩(wěn)中前行。

市場已變，政策也需微調(diào)。

2018年，將是樓市“大穩(wěn)小亂”的一年?！按蠓€(wěn)”是市場緩慢下行、不起不伏。過去的樓市周期論將不再成立，未來將以五年為新周期，與新一屆政府任期同步。

樓市既不會大起、更不會大落，房價沒有暴漲、也不會有大跌。2017年的調(diào)控證明了這一點，未來還將證明。

樓市、地市已經(jīng)開始降溫，今后一段時期，還會繼續(xù)降溫，這有助于防止風(fēng)險形成共振，后市也不存在再次沖高的可能。

2015年初，我們在一次論壇上提出“未來沒有2013年”，但是我們錯了，低估了政策刺激的強(qiáng)大。

同時我們還說：“刺激之下，白銀時代將會提前結(jié)束”。現(xiàn)在，我們再說“未來沒有2017年”，或許真的就會成真。

樓市調(diào)控不會再放開，一二線城市還會繼續(xù)嚴(yán)控。“控房價、抑泡沫、防風(fēng)險”仍是重中之重，但政策之變將出現(xiàn)新動向：

從政策邏輯上來看，樓市政策以穩(wěn)為主，穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)投資，凡是有利于“四穩(wěn)”的微調(diào)政策都將被默許，凡是不利于“四穩(wěn)”的調(diào)控放松都會被叫停。

從調(diào)控手法上來看，因城施策轉(zhuǎn)向差別化調(diào)控，一城一策轉(zhuǎn)向一城多策，全面限購限貸轉(zhuǎn)向“滿足剛需、支持改善”、吸引人才，經(jīng)適用房、限價住房轉(zhuǎn)向租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，未來地方調(diào)控或?qū)⒊霈F(xiàn)小步調(diào)整、差別定向的軟約束，市場將“亂象叢生”。

調(diào)控將呈現(xiàn)內(nèi)容更細(xì)化、策略更分化、方式更多樣化的新格局，和以地方政府為主責(zé)、不搞一刀切的調(diào)控模式，這就為“小亂”增添了可能。

從限購、限貸、限價、限售來看，差別化調(diào)控已在路上。

限購調(diào)整實已為之，也將續(xù)之。

在全球高端制造、高新科技產(chǎn)業(yè)競爭面前，只有創(chuàng)造良好生態(tài)環(huán)境、營造產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同基礎(chǔ)和人才儲備，才能在都市圈競爭中脫穎而出，筑巢引鳳就成為都市圈核心城市的必然選擇。

同時，人才主力是年輕人，抓住年輕人，既有利于產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥，也有利于消費升級換代，更有利于提升城市能級和活力，實為一石三鳥。

在此背景下，以人才的名義調(diào)整限購，既是為土地財政制造需求，也是為城市發(fā)展注入動力，更是為都市圈之爭謀篇布局。

人口流動的背后是資本的流動，人來了，錢也跟著來了，就需要更多的地。

力圖引領(lǐng)都市圈發(fā)展的核心城市還將謀求增設(shè)、擴(kuò)大新城新區(qū)，形成人、地、錢的良性循環(huán)，若非如此，土地供應(yīng)難以滿足人口增長，供求失衡的矛盾仍長期存在。

在鼓勵城市競爭發(fā)展與調(diào)整住房限購之間，調(diào)控的天平也只能傾向前者，畢竟一切矛盾總是要在發(fā)展中來解決，這正是中國治理的智慧所在。

未來，全城限購也將傾向分區(qū)限購，導(dǎo)人流、去庫存的板塊放松限購，抑泡沫、補(bǔ)庫存的板塊繼續(xù)嚴(yán)控限購。

不過，如果有更多省會城市放松限購，則會重挫縣城去庫存。

值得警惕的是，供應(yīng)不足的城市如放松限購，即便是以吸引人才的名義，也可能導(dǎo)致供求失衡加劇，進(jìn)而推升房價上漲壓力，反而可能因此而被問責(zé)。

限貸放松不必幻想，或看三年。

2015年救市之時，我們曾說：“限購不重要，限貸才是核武器”，那時限購的放松并未產(chǎn)生明顯作用，直至取消限貸。

2015年8月，我們提出“一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線城市房價止跌企穩(wěn)，少數(shù)城市仍有下跌”。

這是基于2015年前7個月M2增量已達(dá)前三年的均值，8月之后的5個月時間預(yù)計M2增量將達(dá)4萬億，必將流入樓市、導(dǎo)致房價上漲，結(jié)果M2增量恰是3.9萬億，之后的情景是眾所周知的了。

可見金融對于房地產(chǎn)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行政干預(yù)。

如今，資產(chǎn)泡沫已構(gòu)成風(fēng)險，限制資金過度流向房地產(chǎn)已成定局，加之貨幣收緊已是全球共識， 市場流動性已在央行的精準(zhǔn)收放之中處于緊平衡狀態(tài)，資管新規(guī)更讓銀行資金捉襟見肘，也拆掉了一條又一條通向房地產(chǎn)的資金之橋。

定向限額加息將使房地產(chǎn)資金難以增長。

我們預(yù)計，今年按揭貸款增速將保持在零增長區(qū)間（正負(fù)3%以內(nèi)），定金及預(yù)收款增速也將回落至個位數(shù)。

錢少且貴有助于幫助房地產(chǎn)市場降溫，市場將平穩(wěn)下行，符合防風(fēng)險的政策邏輯。

因此，放松限貸更無可能。

不止今年，未來三年，資金緊平衡的局勢不會改變是大概率事件，限貸也成為政策穩(wěn)定性、連續(xù)性的壓艙之石。

限價調(diào)整近在眼前，但別奢望。

政策中最見速效、最受詬病的當(dāng)屬限價令。

限價令固然起到了迅速凍結(jié)快速上漲房價的作用，但在限價過猛的城市普遍出現(xiàn)“遠(yuǎn)郊盤比近郊盤貴、毛坯房比精裝房貴、二手房比一手房貴”的現(xiàn)象。

不僅如此，房價倒掛導(dǎo)致關(guān)系買房、富人受益、剛需無緣，顯然違背了“房住不炒”的定位。

“房價環(huán)比不上漲”也導(dǎo)致一些高價地出現(xiàn)虧損、延遲上市，并未實現(xiàn)補(bǔ)充供應(yīng)的目的，供求失衡矛盾仍未緩解，供求關(guān)系的緊平衡繼續(xù)成為大城市的新常態(tài)。

一二線城市會放棄控房價嗎？

十九大報告言猶在耳、中央經(jīng)濟(jì)工作會議通稿白紙黑字，抑泡沫、防風(fēng)險仍是2018年工作的三大戰(zhàn)役之首，放棄控房價，就意味著放任房價自由上漲，就意味著放任資產(chǎn)泡沫無限膨脹，顯然這是不現(xiàn)實的。

但是，在房價鋼筋水泥鋁型材原材料價格、資金人工成本都在上漲，地價不降的背景下，房價環(huán)比繼續(xù)維持在2016年的水平上，難以服眾。

對于房價倒掛現(xiàn)象，或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整式、漸進(jìn)式放松。

比如，高價地難入市的項目，可能會適度上調(diào)限價，但不要指望大幅上漲，能夠貼著成本出貨已是萬幸。

比如，房價倒掛幅度過大的項目，可能會采取適度調(diào)整限價、縮小價差的策略微幅調(diào)整。

2018年，將不會公開調(diào)整“環(huán)比不上漲”的要求，但會上嚴(yán)下松、嚴(yán)控幅度，比如房價漲幅不超過CPI。

有無可能放開高端住宅房價統(tǒng)計，讓買高價房的富裕人群以高房價之名多貢獻(xiàn)地價、多繳納稅費，讓地方政府多財政余力、多關(guān)注民生呢？

肥水不流外人田，讓富裕人群的錢留在國內(nèi)，順理成章地均貧富，名正言順地實現(xiàn)住房高端有市場、低端有保障，豈非皆大歡喜？

假以時日，或可預(yù)期。

限售加碼或?qū)⒃黾樱蔀樘娲?/strong>

限售本為限制快進(jìn)快出、短炒投機(jī)，但在房價受限的城市，其實政策價值已打折扣。

有些城市自網(wǎng)簽之日限售兩年，換句話說，兩年之后交房即可轉(zhuǎn)手，限售并未起到太大作用。

有人會說，限售令限制了炒房客短炒轉(zhuǎn)手，其實，很多開發(fā)商都允許客戶更名，換句話說，買房只要沒有網(wǎng)簽、交付，都可以通過更名規(guī)避限售。

也有人會說，開發(fā)商要回籠資金，就必須網(wǎng)簽才能獲得貸款，但炒房客如果想在短期轉(zhuǎn)手，未必愿意通過貸款炒房，如用全款則并不影響開發(fā)商回籠資金。

其實，最根本的是，限價令已經(jīng)讓房價暴漲失去可能，而限價的城市即使不限售，炒房客也已經(jīng)遠(yuǎn)離。

或許，即便限購、限貸、限售全部放開，只要限價一點不松，市場就不可能反彈。

盡管如此，限售依然具有心理上的威懾作用，也許，當(dāng)限售兩年到期之時，政府或再延長兩年，也未可知。

用限售令替換局部調(diào)整的限購令、限價令，也許會成為某些地方政府暗度陳倉之策。

可以肯定的是，目前市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下行信號，正如我們過去所說：調(diào)控加碼已經(jīng)接近尾聲，未來基本不存在繼續(xù)加碼的可能，放松的慣性思維依然在輪回。

因城施策仍是準(zhǔn)則，一城多策的責(zé)任下放城市政府，一定會出現(xiàn)亂象，只是在“控房價、抑泡沫、防風(fēng)險”的總方針下，即使出現(xiàn)一些“小亂”，也無礙大局。

（作者系新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁）