長(zhǎng)租公寓是過(guò)去一年最火熱的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口之一。

2015年1月，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文首次提出租購(gòu)并舉，2017年7月住建部聯(lián)合國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部等九部委要求加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。2017年10月，租購(gòu)并舉寫(xiě)入十九大報(bào)告，相繼出臺(tái)的文件都表明住房租賃市場(chǎng)將會(huì)是未來(lái)解決房地產(chǎn)供需問(wèn)題的重要手段。

也正是在政策的東風(fēng)下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)快速發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了地產(chǎn)系、酒店系、中介系以及創(chuàng)業(yè)公司等紛紛入場(chǎng)。而作為該行業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓品牌，魔方公寓目前已布局北京、上海等20余個(gè)城市，為6萬(wàn)余名住戶提供租住生活服務(wù)。

4月10日，在魔方公寓總部，魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆接受澎湃新聞（www.loaarchitects.com.cn）的專訪，金喆提到“魔方自2009年布局長(zhǎng)租公寓以來(lái)，規(guī)模已居行業(yè)首位。同時(shí)，魔方正在進(jìn)行下一輪融資，規(guī)模將創(chuàng)集中式公寓新高。未來(lái)魔方會(huì)不斷創(chuàng)新推進(jìn)這一行業(yè)的發(fā)展?！?/p>

運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵

魔方生活服務(wù)集團(tuán)是中國(guó)公共租賃業(yè)市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)先的“連鎖長(zhǎng)租公寓”運(yùn)營(yíng)商。

目前，魔方旗下已經(jīng)形成了魔方公寓、魔爾公寓、9號(hào)樓公寓、V客青年公寓等系列公司子品牌，切入租賃領(lǐng)域的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，為城市白領(lǐng)、精英、企業(yè)員工等各類人群提供多種租住解決方案。

金喆介紹，多品牌戰(zhàn)略解決更多人群的租住問(wèn)題。其中魔方公寓，為都市年輕白領(lǐng)提供長(zhǎng)期獨(dú)立居住的解決方案，客群年齡在22 ~ 35歲；魔爾公寓（中高端公寓）則為都市新貴提供自由舒適文藝的新精英生活，客群是新精英人群；另外還有9號(hào)樓（B2B企業(yè)公寓），定位是為企業(yè)提供住宿綜合解決方案。

在金喆看來(lái)，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵。魔方作為租住行業(yè)領(lǐng)先的運(yùn)營(yíng)商，主要有三大運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：一是收益，擁有精細(xì)化&智能化收益管理；二是流程，包括服務(wù)SOP（標(biāo)準(zhǔn)操作程序）+質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)+維護(hù)體系以及全面自動(dòng)化管理門店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；三是人才，魔方對(duì)內(nèi)&對(duì)外樹(shù)立長(zhǎng)租公寓人才培養(yǎng)標(biāo)桿。

舉例來(lái)說(shuō)，魔方公寓應(yīng)用酒店式的管理模式，將人臉識(shí)別與身份證信息捆綁錄入，嚴(yán)控公寓內(nèi)有序環(huán)境。同時(shí)配備專職管家在公共區(qū)域及設(shè)備定期清潔保養(yǎng)。

金喆指出，通過(guò)9年時(shí)間的運(yùn)營(yíng)，魔方積累了很多方面的經(jīng)驗(yàn)，并且深入到整個(gè)公寓運(yùn)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)中，從拿房、營(yíng)建、出房、運(yùn)營(yíng)這一系列環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)魔方都在推陳出新。“可以自豪的說(shuō)，魔方的運(yùn)營(yíng)能力在行業(yè)內(nèi)最為領(lǐng)先?！?/p>

據(jù)了解，魔方收益一方面是租金的差價(jià)，另一方是增值服務(wù)收益，增值收益包括對(duì)租客提供住宿以外的需求的滿足所產(chǎn)生的收益，包括：信息平臺(tái)中的廣告價(jià)值、垂直生活服務(wù)收入、平臺(tái)流量收入場(chǎng)地租賃收入等。

金喆介紹，在魔方的營(yíng)業(yè)額中，長(zhǎng)租公寓的收入占比達(dá)85%~90%，其利潤(rùn)率在20%左右。不過(guò)魔方也在探尋其他增值服務(wù)。

金喆表示，“通過(guò)構(gòu)建以公寓為核心+生活業(yè)態(tài)（辦公、交友、健身、餐飲、出行、社交等等），打造公寓產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，通過(guò)‘聚焦租住本質(zhì)’的產(chǎn)品及系列增值服務(wù)業(yè)務(wù)，不斷創(chuàng)造并引領(lǐng)行業(yè)新型商業(yè)模式。”

在他看來(lái)，“奶油蛋糕，奶油固然漂亮，但沒(méi)有蛋糕做支撐，奶油還是會(huì)塌。魔方更多的將精力專注在主營(yíng)業(yè)務(wù)上，未來(lái)魔方將繼續(xù)做長(zhǎng)租公寓領(lǐng)頭羊，推動(dòng)行業(yè)更好發(fā)展。”

2013年，已然成熟的魔方將主戰(zhàn)場(chǎng)搬至上海，并在同年進(jìn)軍廣州，隨后又覆蓋深圳、北京等一線城市，開(kāi)始向全國(guó)一二線重點(diǎn)城市布局。

5年時(shí)間，魔方在上海已開(kāi)設(shè)4000套房源。

在金喆看來(lái)，上海的流動(dòng)人口規(guī)模大且人才素質(zhì)高，同時(shí)政府在住房租賃政策上也給予了企業(yè)很大的發(fā)展空間。

2017年9月，上海出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。

金喆在接受采訪時(shí)稱，“上海是一個(gè)海納百川的城市，上海的整個(gè)流動(dòng)人口占比超40%，而上海的房地產(chǎn)行業(yè)占GDP 的比重非常合理，這也使得上海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展多樣性可以留住人才。而這部分人群必然有居住的需求，包括前段時(shí)間上海做了人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這對(duì)魔方來(lái)說(shuō)都是較為有利的條件。這也更加堅(jiān)定了未來(lái)我們?cè)谏虾０l(fā)展的思路。因此，在核心城市之上，上海已被我們定位為關(guān)鍵城市?！?/p>

據(jù)悉，包括光明集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)、張江集團(tuán)等國(guó)有企業(yè)也都與魔方探尋合作。

而在此之前，魔方已經(jīng)成為上海市徐匯區(qū)人才公寓項(xiàng)目戰(zhàn)略合作企業(yè)，并就上海市番禺路人才公寓項(xiàng)目進(jìn)行15年的合作運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目涉及公寓面積7423平方米，房間數(shù)量98間。

據(jù)了解，魔方公寓番禺路項(xiàng)目作為徐匯區(qū)人才公寓項(xiàng)目，優(yōu)先供應(yīng)符合徐匯區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的單位及個(gè)人，在對(duì)外招租同等條件下優(yōu)先考慮政府推薦的租戶（區(qū)高校畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才、徐匯經(jīng)濟(jì)園區(qū)就業(yè)人才等），該項(xiàng)目已于2015年投入運(yùn)營(yíng)，并由魔方專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。

“通過(guò)商業(yè)化的管理可以達(dá)到更高的效率，這是魔方與政府合作的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)魔方的運(yùn)營(yíng)，使得物業(yè)增值以及客戶得到更好的體驗(yàn)，這是我們的目的。”金喆指出。

據(jù)了解，當(dāng)前魔方公寓正和上海靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)等就相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行交流。

今年3月31日，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)已經(jīng)上線試運(yùn)行，并將于7月1日起正式實(shí)施。

“在這個(gè)平臺(tái)上，可以把所有企業(yè)合法化的管理起來(lái)，同時(shí)在這一平臺(tái)上，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的企業(yè)給予了更多展示的空間，我覺(jué)得非常好?！苯饐凑f(shuō)道。

下一輪融資規(guī)模將創(chuàng)集中式公寓新高

據(jù)金喆透露，魔方正在進(jìn)行下一輪融資，規(guī)模將創(chuàng)集中式公寓新高。

2013年，魔方公寓獲得美國(guó)華平集團(tuán)6000萬(wàn)美元B輪融資；2015年，華平追加投資，兩輪投資總額近2億美元。2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3億美元的C輪融資，由中航信托領(lǐng)投，幾輪融資總額近5億美元。

此次融資后，其估值超過(guò)10億美元，這也讓魔方一躍成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的“獨(dú)角獸”。

2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中，明確提出要加大政策支持力度，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持，這其中包括支持企業(yè)發(fā)行證券化產(chǎn)品。魔方也在2017年成功發(fā)行首單公寓行業(yè)ABS，成為行業(yè)中首個(gè)受惠于政策的企業(yè)。

當(dāng)前，魔方的規(guī)模居行業(yè)首位，擁有近300家門店，房間數(shù)量約4.7萬(wàn)間，分布在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、鄭州、青島、鎮(zhèn)江、廈門、西安、無(wú)錫等20座城市。

長(zhǎng)租公寓遠(yuǎn)沒(méi)有到紅海競(jìng)爭(zhēng)階段

據(jù)同策研究院發(fā)布的調(diào)查報(bào)告，中國(guó)的租賃行業(yè)正在不斷崛起。不論從市場(chǎng)端還是企業(yè)端都能反映出，以銷售新房為絕對(duì)主導(dǎo)的時(shí)代被弱化，租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)時(shí)代來(lái)臨，租賃即是盤活存量資產(chǎn)的解決方案，也是滿足人民住房需求的重要手段。

而在市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、創(chuàng)業(yè)類企業(yè)、房地產(chǎn)中介、酒店類企業(yè)、“國(guó)家隊(duì)”陸續(xù)試水長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)。其中房企就包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、世茂、碧桂園、旭輝、陽(yáng)光城、綠城、越秀地產(chǎn)等多家企業(yè)。

面對(duì)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)，金喆說(shuō)到：“對(duì)我們來(lái)說(shuō)，我不認(rèn)為他們是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，應(yīng)該是友商的關(guān)系，每個(gè)企業(yè)都有自己的基因，都有自己運(yùn)營(yíng)好的地方。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有到紅海競(jìng)爭(zhēng)的階段，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間。”

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2017年我國(guó)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模已達(dá)1.3萬(wàn)億元。隨著住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車道，預(yù)計(jì)到2025年租賃總收入將接近3萬(wàn)億元人民幣，租賃人口達(dá)2.3億。

今年1月，自如完成A輪40億元融資，由華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，創(chuàng)下行業(yè)融資額的首位。

與魔方集中式公寓不同，自如是分散式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域規(guī)模較大的企業(yè)。

金喆提到，“分散式長(zhǎng)租公寓的管理成本很高，但是自如做分散式有其自身的優(yōu)勢(shì)，包括其擁有線下中介、獲客成本低，房源獲取優(yōu)勢(shì)等，但這并不適合魔方的發(fā)展基因，魔方還是想專注集中式公寓發(fā)展?！?/p>

在金喆看來(lái)，此次自如融資的領(lǐng)投方也是華平，而華平也是魔方公寓的大股東，因此，無(wú)論是分散式還是集中式，未來(lái)這兩塊業(yè)務(wù)將會(huì)共同發(fā)展。

不過(guò)，面對(duì)長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀，做大規(guī)模已成為所有從業(yè)者的必然選擇?！拔覀円欢ㄊ亲非笠?guī)模的，但是追求有質(zhì)量的規(guī)模。我們希望魔方和友商共同推進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展?！?/p>