11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》），《條例》將于2023年2月1日起施行。

根據(jù)《條例》，上海將加大對個人“二房東”監(jiān)管力度，要求其開立租金監(jiān)管專用賬戶，并按規(guī)定將相關(guān)資金存入該賬戶。同時，從事住房租賃經(jīng)營活動的“二房東”轉(zhuǎn)租房屋達到規(guī)定數(shù)量，必須辦理市場主體登記。

《條例》進一步明確了住房出租要求，禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋用于出租，并設(shè)定規(guī)范租賃行為的條款，平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

“二房東”須開立租金監(jiān)管專用賬戶

近年來，長租公寓“暴雷”屢現(xiàn)，部分公寓出租平臺因為自身經(jīng)營等原因，導(dǎo)致公司破產(chǎn)或負責(zé)人“跑路”，給租客帶來巨大損失。

在租賃市場，還存在“二房東”哄抬價格，抑或單方面解除租賃合同等行業(yè)亂象，如何將其規(guī)范關(guān)乎租賃市場的健康發(fā)展。

上海市人大常委會法工委主任閻銳介紹，此次，《條例》重點從加強市場主體監(jiān)管角度，形成了有針對性的制度措施設(shè)計。首先，上海將加大對個人“二房東”監(jiān)管力度，規(guī)定個人以營利為目的轉(zhuǎn)租房屋達到規(guī)定數(shù)量，從事住房租賃經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。

其次，《條例》強化對企業(yè)和從業(yè)人員管理。要求建立企業(yè)備案制度，并要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為從業(yè)人員辦理從業(yè)信息卡，從業(yè)人員需持卡實名從業(yè)。

針對租賃市場出現(xiàn)的虛假房源信息，《條例》也設(shè)定相關(guān)規(guī)定，要求發(fā)布的房源信息必須真實有效，通過網(wǎng)絡(luò)信息平臺發(fā)布房源信息的，要求平臺經(jīng)營者核實發(fā)布者提交的材料并建檔保存。

此次立法的一大亮點，即明確了“二房東”收取的相關(guān)租金要納入監(jiān)管專用賬戶。

根據(jù)《條例》，住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，要按規(guī)定在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并將這一信息向社會公示。

具體而言，住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

上海市人大代表施政在接受澎湃新聞記者采訪時表示，通過上述規(guī)定，長租公寓“暴雷”等問題將會大大減少，其中存在的金融風(fēng)險等情況也將會通過法治途徑得到遏制。

施政說，相關(guān)法規(guī)條款避免讓租客“錢房兩空”，也有利于上海的住房租賃市場健康發(fā)展，吸引更多人來到上海居住生活。

為規(guī)范住房租賃市場秩序，《條例》還對哄抬價格、不正當(dāng)競爭、泄露個人信息等行為，明確予以禁止。

禁止群租、禁止出租違法建筑

明確禁止群租、規(guī)范租賃行為，也是此次立法一大亮點。                 

群租房是城市進化過程中的一個“頑疾”，由此引發(fā)的火災(zāi)、盜竊等公共安全事件和各類糾紛矛盾屢見不鮮，當(dāng)中存在著許多風(fēng)險隱患。

此次《條例》嚴(yán)格住房出租要求，明確規(guī)定禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋用于出租；同時，《條例》明確街鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)對此加大查處和整治力度，定期組織排查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時督促整改、啟動執(zhí)法程序、開展聯(lián)合整治。

澎湃新聞記者注意到，《條例》明文規(guī)定，出租住房要以原始設(shè)計或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，每個房間的居住人數(shù)和人均居住面積也要符合上海相關(guān)規(guī)定。

《條例》明確，禁止違反上述規(guī)定將住房用于群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。

《條例》完善了登記備案制度，并明確了出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范，要求出租人不得強迫變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房；承租人應(yīng)當(dāng)合理、安全使用房屋及設(shè)施、設(shè)備，不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)或者實施違法搭建行為等。

“群租亂象其實不是最近才有，主管部門一直在打擊群租，疫情以來群租暴露的問題進一步引發(fā)關(guān)注，也要求職能部門應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)格地監(jiān)管?！笔┱f。

此外，近年來，國家和上海大力發(fā)展保障性租賃住房，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。此次《條例》明確上海要擴大供需適配、租期穩(wěn)定、租金優(yōu)惠、公共服務(wù)配套的保障性租賃住房供給，發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領(lǐng)作用，并要求在租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域予以重點布局。

《條例》還明確了上海要建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺，提供房源核驗、信息查詢、網(wǎng)上簽約、登記備案等“一站式”服務(wù)。