游香港的人，如果登上太平山，會對港人在建筑上的聰明才智印象深刻，太平山就像一個建筑的母體，在海拔的各個高度都有樓盤和私人別墅。香港是立體化人類的杰作。

但在這一切背后，是居民住宅的微型化，因為房價太高，人們只能買得起小單元，和內(nèi)地小區(qū)不同，這里的樓盤很少有公共面積，內(nèi)地的公共花園、泳池在這里就是奢侈品。經(jīng)典的西方經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為，自由市場會讓一切都停停當(dāng)當(dāng)，市場繁榮，井然有序?？墒欠浅Ｊ袌龌南愀蹣鞘刑峁┝艘粋€反面案例，在全世界都算得上富裕的香港，無法提供一個令人滿意的房地產(chǎn)市場。

一群能吃苦的市民，特別聰明會做生意的商人，一個廉潔法治的政府，為何不能提供一個滿意的住房市場？

前一段時間我在香港和一個香港本地做建筑承包的上市公司高管聊天，他說香港住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，新加坡比香港人口少很多，每年供應(yīng)新房4萬套，香港只能供應(yīng)1萬套。

供應(yīng)和需求決定價格，價格高就是供不應(yīng)求，所以需要分析的最核心問題是，為什么香港每年供應(yīng)市場的住宅如此之少?

內(nèi)地土地掌握在地方政府手中，但香港政府手中掌握的土地非常有限，這些年投放土地是原來公共設(shè)施改造釋放出來，港府其實沒有能力通過土地投放平抑土地價格。

港府手中權(quán)力有限，無法盤活存量土地，存量土地掌握在私人或私企手中。這些人或者企業(yè)，他們?yōu)楹尾荒贸鰜砀脑?，這倒還真是一個問題。

香港還有很多公共土地，比如青山、海洋，香港也試圖通過填海新增土地供應(yīng)，但是遭到環(huán)保機構(gòu)阻擋，一旦遇到民間反對，政策就無法執(zhí)行下去。

香港寸土寸金，那說的是港島和與港島臨近的九龍區(qū)域。實際上，在深圳臨邊還有離島區(qū)域都沒有怎么開發(fā)，或者說完全沒有開發(fā)。香港是個國際性大都市，面向的是國際，但深圳和來自內(nèi)地購買力日趨重要，完全可以在臨深片區(qū)開發(fā)旅游購物產(chǎn)業(yè)。

香港現(xiàn)有住宅區(qū)都在地鐵站沿線，特別是九龍，一個個居民區(qū)圍繞地鐵站建立，地鐵站成為一個個居民區(qū)的靈魂，將這里和港島、尖沙咀這些就業(yè)和商業(yè)聚集區(qū)連接起來。好像還有一種說法是，香港不去開拓新住宅區(qū)，是因為除了港島和臨近區(qū)域，缺乏工作機會。當(dāng)然在房地產(chǎn)開發(fā)上，圍繞老城區(qū)很少有失敗的案例，但在增加住宅供應(yīng)量上能做的很有限。說新區(qū)域就缺乏工作崗位和競爭力，完全是思維固化和缺少開拓精神，內(nèi)地興建了多少被稱為鬼城的新城，過了一段時間就開始有了活力。

港人現(xiàn)在想的都是在有限空間內(nèi)怎么提高使用率。比如怎么能在一個小房間里設(shè)計好各種需求，大家只能在已建成區(qū)想辦法，聰明才智用在使城市立體化上面。這方面的經(jīng)驗的確值得借鑒，地鐵和居住區(qū)緊密相連，樓下就是公交車站，交通立體化，公路交通系統(tǒng)盡管車道較少，整體還能通暢。

與此同時，通過增加供應(yīng)量降低房價這條路，基本被堵死了，可以展望的是，香港人買房會更加困難，居住條件不會有什么改善。這還是在香港人不怎么生育的情況下。

如果簡單的說這是共輸，那也并不客觀。保持樓市緊缺，對香港樓市的整個市值有利，它特別有利于資源持有者，任何個人和組織都可以通過持有香港樓盤，成為社會財富的分割者，整個社會創(chuàng)造的財富都因為樓市稀缺而流入到背后的持有者手中，這是香港超級富豪特別多的原因之一。

假設(shè)香港樓房現(xiàn)在多了一倍建筑面積，香港樓市整體市值將下降，這些富豪或者普通樓盤持有者資產(chǎn)將會大面積縮水。

在一本小說里有個商人舉過一個案例，一個文物商人買了4只稀世古董，他當(dāng)即打碎了3只，只剩下一只，市值反而比4只更高。稀缺產(chǎn)生的市值，要比供需平衡更大。

假設(shè)香港樓市獲得大量新鮮供應(yīng)，普通居民住房條件大幅改善，那么整體市值可能只有現(xiàn)在的一半不到。

有人認(rèn)為這是地產(chǎn)富豪的一個選擇，選擇不讓新增產(chǎn)能入市以維持自己的財富，從結(jié)果上看，減少供應(yīng)量的最大受益者的確是地產(chǎn)商。

香港樓市格局如此，是一場政府、商人、環(huán)保組織和市民的共謀，人們追逐短期利益，而沒有看到更長遠的福祉，守著已經(jīng)建成的成熟商業(yè)區(qū)發(fā)展，更為安全，缺少拓展新區(qū)的能力。普通人為了讓房價維持下去，也反對供應(yīng)量增加，將更長遠的利益拋棄了。香港根本就不缺少土地，缺少的是向自己動刀子的能力。 

（原標(biāo)題為《香港樓市的競爭失靈》）