2021年6月邁阿密發(fā)生倒塌的公寓。（圖來自網(wǎng)絡）

美國東北和中西部某些地區(qū)，超過半數(shù)租房者，居住在1970年之前建成的房屋中，圖中以紅色標明。圖片來自《美國住房狀況報告2021》

災難理當推動改變。不過，變革卻不能指望一蹴而就。本文回顧2021年邁阿密公寓倒塌事件及其后續(xù)進展。

2021年6月，美國佛羅里達州邁阿密公寓樓倒塌事件，造成上百人死亡和失蹤。此后不到一個月，同一縣又有一處公寓樓發(fā)生樓頂垮塌。許多報道嘗試追溯事故原因，包括1981年公寓開發(fā)商在頂樓的違建，不均勻沉降導致結構失穩(wěn)，持續(xù)數(shù)十年海水入侵地下車庫造成結構破壞，乃至于氣候變化導致的海平面上漲。倒塌事件無疑為城市敲響警鐘。盡管海濱公寓樓坍塌事件的全面調(diào)查結果出爐很可能還需要等上數(shù)年，但眼下美國已經(jīng)有太多的基礎設施因年久失修或氣候變化等因素而面臨風險，檢測和修繕宜早不宜遲。

邁阿密倒塌公寓 現(xiàn)場。

1980年代邁阿密“公寓熱潮”及其隱患

1980年代，邁阿密地區(qū)迎來了一波移民熱潮。無數(shù)來自中美洲與加勒比海國家的移民在邁阿密定居。以數(shù)據(jù)為證：1960年代，非拉丁裔白人占邁阿密人口的90%；到了1990年代，非拉丁裔白人只占10%。大型公寓開發(fā)熱潮在這一時期興起，坍塌公寓大樓正是在這一波熱潮中修建的共管公寓。

何為“共管公寓”（condominium）？其全稱為“共管式獨立產(chǎn)權公寓”，指的是個人擁有單戶產(chǎn)權，整個物業(yè)由統(tǒng)一物業(yè)公司管理的集合型社區(qū)。與一般物業(yè)相比，共管公寓擁有更完善的生活配套和休閑娛樂設施，所有業(yè)主都可共享這些設施。

邁阿密倒塌公寓現(xiàn)場。（圖來自網(wǎng)絡）

然而，倒塌公寓建筑所在的海灘，是圍海造地填筑出來的。這里曾是一片紅樹林濕地，而填海地基肯定無法與基巖相比。如前文所述，開發(fā)商的頂樓違建、不均勻沉降導致結構失穩(wěn)、持續(xù)數(shù)十年海水入侵地下車庫造成結構破壞，乃至于氣候變化背景下的海平面上漲，凡此種種隱患，共同導致上百人遇難。更糟糕的是，建造在填海地基之上的公寓樓，并非僅此一棟；存在相同隱患的陳舊建筑，數(shù)以萬計。

邁阿密和周邊海灘社區(qū)深受海平面大幅上升的困擾。新千年以來，海平面上升導致該地區(qū)發(fā)生洪水的次數(shù)激增至320%。即便在邁阿密非填海而成的內(nèi)陸地區(qū)，其地下也是多孔的石灰?guī)r，上漲的海水很容易滲入。即使在晴天，漲潮時也會引發(fā)洪水，這威脅到淡水供應和化糞池系統(tǒng)。受氣候變化影響，沿海建筑及其鋼混地基浸泡于水中的時間比過去更長，水一經(jīng)滲入混凝土結構的縫隙之中，腐蝕和削弱的過程就開始了。

共管公寓協(xié)會作為共管公寓的物業(yè)管理和維護組織，承受著巨大壓力。邁阿密倒塌的尚普蘭大廈南塔的共管公寓協(xié)會聲稱，為完成40年一次的“重新認證”，倒塌發(fā)生前不久，對這棟大樓開展了“徹底檢查”，倒塌發(fā)生時正在更換屋頂，并計劃進行其他維修。相關檢查報告，確認了生銹的鋼材和受損的混凝土需要修復，但“報告中并沒有任何跡象表明存在生命安全問題”。倒塌事件之后，憤怒的業(yè)主對共管公寓協(xié)會提起集體訴訟。訴訟稱，這場災難本可“通過實施日常維護、安全措施和監(jiān)督”來避免，并指責共管公寓協(xié)會沒有披露有關安全措施和監(jiān)督的信息，也并未監(jiān)督公寓大樓的穩(wěn)定性。

新出臺《佛羅里達州共管公寓安全法》對共管公寓協(xié)會提出要求

為應對困境需要采取行動，但所設想的改革，長期以來難以實施。佛州擁有約150萬套住宅共管公寓，形成了一個利潤豐厚的共管公寓產(chǎn)業(yè)。從管理公司、公寓協(xié)會到開發(fā)商，眾多利益相關方參與其中。歷史上看，這些強大的團體成功抵制了他們認為帶來壓力或耗資昂貴的政策。繼邁阿密公寓倒塌事件之后，今年春季通過的《佛羅里達州共管公寓安全法》，正是試圖引發(fā)變革的一項法律。

佛州議會于2022年春天通過了《佛羅里達州共管公寓安全法》（Florida Condo Safety Act），以應對前一年的公寓倒塌慘劇。該法案要求開展更嚴格的檢查，并禁止共管公寓協(xié)會免于征收維修儲備金。此后，“任何與共管公寓或公寓建設相關的人都在為這件事發(fā)愁?！睙o論對這項新法律持支持或反對態(tài)度，人們都必須承認，這給佛羅里達共管公寓協(xié)會帶來了巨大的財政負擔，對于舊建筑而言尤為如此。

法律要求，所有高度在三層及以上的、距海岸線3英里以內(nèi)的共管公寓，如果使用年限達到25年，則必須在2024年底之前，由具備資質(zhì)的工程師或建筑師執(zhí)行檢查；對于使用年限超過30年、高度在三層及以上，與海岸線相距超過3英里的共管公寓，也需進行檢查。此外，還要求共管公寓協(xié)會在2025年之前留足儲備資金，用于保證開展維持公寓建筑結構完整性所需的維修。而上述維修至少要耗費數(shù)十萬美元之巨。當然，擺在眼前更為實際的問題是，有成千上萬的共管公寓需要同時實施并完成這項工作，然而，工程師、建筑師和其他所需人員數(shù)量有限，要如期完成，根本沒有時間和人力。

根據(jù)佛羅里達州參議院對該法案的財務影響分析，目前有超過200萬佛州居民住在房齡超過30年的共管公寓里。該州近28000個公寓協(xié)會運營的約150萬套共管公寓都將受到該法案影響。據(jù)廣播節(jié)目《共管公寓和業(yè)主協(xié)會》（Condo Craze and HOAs）的主持人埃里克·格雷澤（Eric Glazer）所言，目前只有5%至10%的共管公寓協(xié)會預留出充足的儲備金，約50%共管公寓協(xié)會完全放棄了儲備金。格雷澤指出，除了新出臺的檢修和儲備金要求之外，六層及以上的共管公寓樓安裝自動噴淋滅火系統(tǒng)的規(guī)定將于2024年1月1日生效。如此多的規(guī)定，就這樣加諸于公寓協(xié)會之上。

共管公寓業(yè)主的困境和開發(fā)商的聞風而動 

沒有人知道，數(shù)百萬共管公寓業(yè)主和業(yè)主協(xié)會將如何應對。而開發(fā)商總能在公寓業(yè)主的困境中鉆空子。不少開發(fā)商買下了陳舊的海灘公寓的所有單元，這樣可以拆除并原地建造高端住宅。據(jù)《華爾街日報》報道，今年4月，名為Related Group和13th Floor Investments的兩家開發(fā)商提出了5億美元的收購要約，用以從業(yè)主們手中把Castle Beach共管公寓全部買下?！度A爾街日報》稱，開發(fā)商購買一套公寓的出價超過75萬美元。對于1990年代末購房的業(yè)主來說，這是一筆意外之財，當時一套公寓的售價約為5.5萬美元。開發(fā)商蜂擁而至，業(yè)主們出不起公寓評估和維修的錢，不得不出售。

立法機關匆忙通過了法律，并未考慮周全。業(yè)主們向立法機關提出訴求，“做點什么來保護我們的公寓”。許多共管公寓業(yè)主因此無法負擔繼續(xù)住在自己的公寓中，這肯定不是這部法律的意圖所在。此外，因為海景稀缺，所以如果海濱共管公寓的業(yè)主們將整棟樓出售給開發(fā)商，通常可以收取兩倍、三倍甚至四倍于市場價格的房款。而內(nèi)陸較不理想地段的業(yè)主們肯定沒有這么幸運。無論能否賣個好價錢，被迫出售自家公寓的業(yè)主們，將何去何從？即便出售公寓得到80萬美元，但按照目前的市場行情，80萬美元買不了一套新房。那么，他們將去往何方？

過去幾年，佛羅里達州人氣飆升，通貨膨脹也快速發(fā)生，該州已成為全美可負擔性最差的居住地。全州范圍內(nèi)有50萬戶中低收入家庭缺乏可負擔住房，9月底颶風伊恩摧毀了西南海岸的整個社區(qū)，讓境況雪上加霜。

佛羅里達州還面臨一場保險危機。房主支付的物業(yè)保險費幾乎是美國平均水平的三倍，許多保險公司宣布破產(chǎn)、離開該州或拒絕在該州簽訂新保單。為邁阿密Surfside公寓坍塌事故中的幸存者和遇難者家屬支付的10億美元和解金，讓保險公司充滿恐懼，也讓保險公司對老舊建筑的潛在問題更加敏感。

佛州的困境，也是全球其他沿海地區(qū)的困境

專家建議，全美其他地區(qū)需要關注佛州的困境。從氣候變化到人口問題以及其他所有問題，佛羅里達州成為全美面臨問題的先行者。雖然氣候變化可能與邁阿密倒塌的公寓樓并無直接關系，但人們由此警醒到佛羅里達州對氣候變化的獨特脆弱性，進而對沿海基礎設施是否有能力應對海平面上升帶來的洪水產(chǎn)生疑問。佛州得到關注，是因一棟公寓樓倒塌在眼前，百人命喪于此。但這并非佛州獨有，這些問題終將影響整個美國。美國各地，那些未曾預留維修儲備金的每一棟共管公寓，都可能面對相同困境。 

佛羅里達國際大學（Florida International University）的海岸地質(zhì)學家帕金森（Parkinson）認為，“現(xiàn)在是時候開始考慮將居民搬離海岸了” 。 帕金森說，到2050年，南佛羅里達州的建筑可能會被0.6到0.9米的海平面上升，以及1.2米以上的風暴潮所淹沒。坍塌的公寓只是一個轉(zhuǎn)折點，它推動更多人更認真地思考沿海地區(qū)的氣候變化危機。盡管大多數(shù)佛羅里達居民不愿考慮有計劃地撤退，但帕金森表示，按照目前的狀況，佛州居民在未來30年左右能堅持下去，但在此后，此地將無處立足?！胺乐刮磥淼谋瘎∫馕吨F(xiàn)在就行動，”帕金森說。否則，州和地方領導人可能 “不得不在發(fā)生重大災難時做出決定”。

邁阿密海灘