搬出大學宿舍，張元開啟了合租生活，入住后才發(fā)現，自己被“二房東”忽悠，這間房被改成了群租房，不僅居住體驗不佳，還潛藏消防安全隱患。

如何避免類似這樣的租房遭遇？今年2月1日起，《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式實施，立法對群租現象“亮劍”，明確禁止“將住房用于群租”，并加大對“二房東”的監(jiān)管。市人大常委會法工委主任閻銳說，這部法規(guī)意在促進租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關系，推動形成管理有序、服務規(guī)范的住房租賃體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足居民多層次的居住需求。

“疏堵結合”保障租房

群租，這個超大城市治理中的難點、堵點，難以根治，容易回潮。而此次立法明確禁止將住房用于群租。那么，一間房住多少人、一套房分隔成什么樣，才能算是群租房？

基層治理中的這些困惑也有了法條依據?！稐l例》對群租做了清晰界定和劃分，明確廚房、衛(wèi)生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，且每個房間的居住人數和人均居住面積符合本市相關規(guī)定。條款中還專門加強了監(jiān)管部門發(fā)現和處置機制的銜接，明確了相應的處罰措施。

整治群租亂象的同時，也加大住房供給力度，做到“疏堵結合”。《條例》明確，將在高校園區(qū)、產業(yè)和商務商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點周邊等集中供應保障性租賃住房。此外，還將繼續(xù)挖掘存量，商業(yè)辦公、旅館等非居住存量房屋也能遵循相關規(guī)定改建為保障性租賃住房。

規(guī)范管理“二房東”

目前，全市租賃住房約210萬套，占住房總量的26.3%，其中，個人出租住房約180萬套，市場化租賃企業(yè)出租約10萬套，保障性租賃住房約20萬套(間)。在法規(guī)征求意見過程中，不少人認為，建設穩(wěn)定健康的住房租賃體系，要對暴露出的“租金貸”等各類問題重拳出擊，其中，規(guī)范管理“二房東”是關鍵。

這也是此次立法的一大亮點。針對“二房東”，《條例》規(guī)定，個人以營利為目的的轉租房達到規(guī)定數量，需依法辦理登記。由此，加強“二房東”管理，以便倒查追溯，保障租客權益。

此次立法還創(chuàng)設性地提出“住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶”。按照《條例》，住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉租業(yè)務的，應當按照規(guī)定在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，一次性收取租金超過三個月, 以及收取押金超過一個月租金的，超出部分應當存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。該專用賬戶起到“防火墻”的作用：一方面，最大限度保障承租人利益，確保租金不被中途挪用。另一方面，也考慮到平臺的現實運轉，確保企業(yè)有充裕的現金流。

條例還明確了法律責任：如果二房東企業(yè)未按規(guī)定開立交易資金監(jiān)管專用賬戶，最高將被處罰款20萬元。這就從立法上為可能出現的“租金貸”等行為加了一道防護鎖，也為合規(guī)企業(yè)打開了發(fā)展空間。

建立住房租賃價格監(jiān)測機制

住房租賃，本質上是一種市場行為。此次立法鼓勵租賃當事人訂立長期住房租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關系，明確出租人、承租人應當遵守的行為規(guī)范，《條例》規(guī)定，出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。

“漲租”是租賃雙方都很在意的要素，《條例》體現了適時調控介入的理念，明確建立住房租賃價格監(jiān)測機制，當“住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平”。

《條例》還規(guī)范了房源信息發(fā)布，明確住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構不得發(fā)布虛假房源信息。明確住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構對外發(fā)布房源信息的，應當核實房屋權屬證明和基本狀況，通過網絡信息平臺發(fā)布房源信息的，平臺經營者應當對發(fā)布者提交的相關材料進行核實。

(原標題為《<上海市住房租賃條例>今起實施，明確禁止群租》)