因?yàn)榘l(fā)生在2011年的一起碎尸案，使得南京江寧將軍大道瑞景文華小區(qū)一棟別墅成為很多人眼中的“兇宅”，之前進(jìn)行的三次拍賣(mài)均以流拍告終。而這一次，這座別墅的起拍價(jià)僅為目前市場(chǎng)價(jià)格的三成多，如此低價(jià)是否會(huì)促使有人最終入手？受到社會(huì)廣泛關(guān)注。今天上午起拍后僅三分鐘，已有競(jìng)買(mǎi)人“舉牌”，截至今晚8：55發(fā)稿時(shí)，已有19人報(bào)名，市場(chǎng)價(jià)1200多萬(wàn)的別墅目前叫價(jià)已比起拍價(jià)高出56萬(wàn)元，達(dá)到491萬(wàn)元。

背景回顧

低價(jià)牽出當(dāng)年離奇案件

本次瑞景文華小區(qū)142幢別墅的司法拍賣(mài)從今天早晨十點(diǎn)整在淘寶司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上開(kāi)始。

在淘寶司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的頁(yè)面上，查詢(xún)?nèi)鹁拔娜A142幢，面積420多平方米，共三層?？梢哉业街暗娜闻馁u(mài)記錄。結(jié)束時(shí)間分別是2014年11月7日、2014年12月5日和2015年1月9日。

這三次拍賣(mài)時(shí)的評(píng)估價(jià)均為820.17萬(wàn)元，而起拍價(jià)則為820萬(wàn)元、657萬(wàn)元、551萬(wàn)元一路下行，這三次拍賣(mài)都以流拍告終。

紫牛新聞?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn)，該司拍網(wǎng)站上瑞景文華其他房產(chǎn)最近一次拍賣(mài)是在去年12月底，起拍價(jià)368.5萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)雖然只有7人報(bào)名，但發(fā)生了125輪競(jìng)價(jià)，最終以540.5萬(wàn)元成交。特別是在最后階段競(jìng)價(jià)頻度之高可謂激烈，與142幢這棟別墅前三次拍賣(mài)無(wú)人問(wèn)津形成鮮明對(duì)比。

當(dāng)年的碎尸案

男子假死騙保，妻子岳父將其碎尸

造成這一情況的原因，是發(fā)生在2011年的一起謀殺案，一名姓徐（化名）的男子在這套別墅的車(chē)庫(kù)里遇害，而這一案件本身也很離奇。

2006年，徐某一親戚駕駛郭某的汽車(chē)發(fā)生車(chē)禍，尸體被燒焦無(wú)法辨認(rèn)，徐某被認(rèn)為在車(chē)禍中身亡。經(jīng)商量后，徐某索性躲了起來(lái)，而王某（化名，徐某的妻子）則按丈夫死亡，開(kāi)始辦理他的戶(hù)籍注銷(xiāo)及保險(xiǎn)賠償。之后，王某的父親和王某擔(dān)心事情敗露，因?yàn)橐恍┟?，與徐某的關(guān)系發(fā)生惡化。

2011年2月的一天，王某和其父商量后，找人將徐某在車(chē)上捆綁住，王某的父親將車(chē)開(kāi)入自己在瑞景文華小區(qū)的142幢別墅車(chē)庫(kù)內(nèi)。

之后王某父親用斧頭、菜刀將徐某殺死，并于當(dāng)晚接近半夜時(shí)分將徐某的尸體肢解，然后將尸塊與衣服裝入袋中，拋至附近的翠屏山上。

南京市中級(jí)人民法院2013年12月4日作出判決，以故意殺人罪判處王某父親死刑，緩期二年執(zhí)行，剝奪政治權(quán)利終身；王某犯故意殺人罪，被判處無(wú)期徒刑。2016年3月，王某被減為有期徒刑21年11個(gè)月；同年9月，王某的父親被減為無(wú)期徒刑，剝奪政治權(quán)利終身不變。

競(jìng)拍實(shí)況

16輪競(jìng)價(jià)高出起拍價(jià)56萬(wàn)

從今天上午十點(diǎn)正式開(kāi)拍之前，紫牛新聞?dòng)浾呔屯ㄟ^(guò)手機(jī)客戶(hù)端和電腦，關(guān)注著這次拍賣(mài)的最新進(jìn)展。記者發(fā)現(xiàn)在下午4點(diǎn)之后，競(jìng)拍的頻率明顯增加。

在拍賣(mài)開(kāi)始前，報(bào)名參加的人數(shù)增加至11人。根據(jù)規(guī)則，在拍賣(mài)結(jié)束前，都可以交保證金參加拍賣(mài)，因此參加人數(shù)在今天開(kāi)拍后陸續(xù)增加，至今天下午8:55，已有19人報(bào)名參加這次拍賣(mài)。而在網(wǎng)頁(yè)上“圍觀”這次拍賣(mài)的已超過(guò)22萬(wàn)人次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前這一平臺(tái)上瑞景文華司法拍賣(mài)時(shí)幾千或一萬(wàn)多的“圍觀”次數(shù)。

本次拍賣(mài)起拍價(jià)僅為435萬(wàn)元，比上一次的起拍價(jià)降低110多萬(wàn)元。

在今天競(jìng)價(jià)的過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象，有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)號(hào)為E2197的神秘競(jìng)買(mǎi)人，似乎對(duì)這套房屋志在必得。每當(dāng)有人競(jìng)價(jià)，他都會(huì)很快作出反應(yīng)。截至今天下午8:55，形成了8個(gè)“回合”。特別是中間4個(gè)“回合”，這個(gè)神秘的競(jìng)買(mǎi)人總是在不到兩分鐘的時(shí)間內(nèi)加價(jià)，加價(jià)幅度20萬(wàn)元、10萬(wàn)元、5萬(wàn)元、2萬(wàn)元不等。

至記者截稿時(shí)，本次拍賣(mài)已有16輪競(jìng)價(jià)，目前叫價(jià)達(dá)到491萬(wàn)元。紫牛新聞?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn)，目前最高競(jìng)價(jià)就是這個(gè)神秘競(jìng)買(mǎi)人拍出的。

根據(jù)法院提供的其委托專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的《住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值為618萬(wàn)元。同時(shí)這份報(bào)告中特別說(shuō)明，這一價(jià)格考慮了該房屋曾經(jīng)發(fā)生過(guò)謀殺案件，具有重大瑕疵，極不易變現(xiàn)，因此本次評(píng)估的最終價(jià)格是在原有市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上按照50%計(jì)算的。發(fā)生謀殺案這一事實(shí)，也在拍賣(mài)頁(yè)面的標(biāo)的物介紹中寫(xiě)明，并用紅色突出。

也就是說(shuō)，如果不考慮謀殺案的因素，這套別墅目前的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)在1200多萬(wàn)元。算一下，這次起拍價(jià)僅為市價(jià)的三成半左右，低了約800萬(wàn)元。

記者在瑞景文華東門(mén)對(duì)面的一家連鎖房產(chǎn)中介店面了解到這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)情況，與上述估價(jià)基本一致。

房產(chǎn)中介一名方姓工作人員表示，瑞景文華小區(qū)內(nèi)有一套別墅在售，房型略差于拍賣(mài)的142幢。其面積為412平米，售價(jià)為1200萬(wàn)元。同時(shí)她表示，每平米3萬(wàn)左右的售價(jià)在這一帶算是比較實(shí)惠的價(jià)格，目前附近純別墅小區(qū)好一些的產(chǎn)品，高的每平米價(jià)格已達(dá)到4萬(wàn)元左右。

實(shí)地探訪

顯露衰敗跡象少人問(wèn)津

根據(jù)秦淮區(qū)法院的《執(zhí)行裁定書(shū)》，本次瑞景文華142幢進(jìn)行司法拍賣(mài)的原因，是因?yàn)橐黄鸾鹑诮杩詈贤m紛案。

因被執(zhí)行人未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，申請(qǐng)執(zhí)行人向本院申請(qǐng)執(zhí)行。法院依法查封了被執(zhí)行人朱某用于抵押的瑞景文華142幢101室不動(dòng)產(chǎn)，并依法裁定拍賣(mài)被執(zhí)行人朱某名下的這套房產(chǎn)。

不過(guò)這套房產(chǎn)，在瑞景文華小區(qū)居民的印象中，被執(zhí)行人應(yīng)該沒(méi)有居住過(guò)。

上周六下午5點(diǎn)多，也就是起拍前兩天，紫牛新聞?dòng)浾邅?lái)到瑞景文華小區(qū)實(shí)地進(jìn)行探訪。這棟別墅位于小區(qū)內(nèi)較深處，但根據(jù)棟數(shù)，沿著小區(qū)內(nèi)的指示牌并不難找到。

在離142幢100多米的地方，記者詢(xún)向一位路遇的中年女士是否知道小區(qū)內(nèi)有一棟別墅即將被法院拍賣(mài)，該女士說(shuō)自己知道，并指出了那棟房子的方向。記者問(wèn)她最近是否有人來(lái)看這棟房子，她表示“還沒(méi)有看到過(guò)，你是第一個(gè)來(lái)看這棟房子的?！彼€好心提醒記者這是一棟發(fā)生過(guò)殺人案的“兇宅”。

走到跟前，這棟別墅很容易從相鄰的別墅中分辨出來(lái)，除了緊鎖的大門(mén)以及攀援其上的藤曼?？梢钥吹竭@棟別墅窗戶(hù)上安裝了密集的鐵柵欄，其密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的住宅防盜窗。

這時(shí)，一對(duì)年輕人路過(guò)，經(jīng)打聽(tīng)他們是小區(qū)的住戶(hù)。同樣，他們也表示最近沒(méi)有見(jiàn)過(guò)來(lái)看房子的人。他們還告訴記者，自從發(fā)生謀殺案后，雖然這棟別墅有轉(zhuǎn)手，但再未有人居住過(guò)。

根據(jù)報(bào)道，當(dāng)時(shí)遇害者被殺害的位置位于這棟別墅的車(chē)庫(kù)。紫牛新聞?dòng)浾咴诂F(xiàn)場(chǎng)看到，在“瑞景文華”142幢標(biāo)牌的下方，車(chē)庫(kù)的升降門(mén)緊鎖著。

而從整體上看，這棟房屋因長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)人居住，顯露出衰敗跡象。從這鐵門(mén)，可以看見(jiàn)院內(nèi)臺(tái)階上的縫隙間長(zhǎng)出不少野生植物，最高的一棵有一米左右。二樓窗框及屋頂煙囪，都有破損痕跡。

不知在不久之后，這棟別墅是否會(huì)有新的主人，開(kāi)始一段新的階段。

本次拍賣(mài)競(jìng)價(jià)周期為1天，但這并不意味著明天（6月12日）早晨10點(diǎn)一定會(huì)準(zhǔn)時(shí)結(jié)束。根據(jù)規(guī)則，如果有人在拍賣(mài)結(jié)束前5分鐘內(nèi)出價(jià)，拍賣(mài)會(huì)延長(zhǎng)5分鐘/次，循環(huán)往復(fù)直至無(wú)人出價(jià)為止。一般來(lái)說(shuō)，如果競(jìng)拍越激烈，延長(zhǎng)的時(shí)間將會(huì)越長(zhǎng)。紫牛新聞?dòng)浾邔⒗^續(xù)追蹤這次司法拍賣(mài)的最終結(jié)果。

法點(diǎn)解讀

“兇宅”一旦被拍下，可能面臨哪些問(wèn)題？

因?yàn)槠鹋膬r(jià)實(shí)在太有吸引力，在網(wǎng)拍過(guò)程中不斷有人出價(jià)。看來(lái)，這套“兇宅”會(huì)迎來(lái)新的主人，除非競(jìng)拍者拿下后又悔拍了。那么，這件特殊的拍品會(huì)涉及哪些法律問(wèn)題呢？紫牛新聞?dòng)浾卟稍L了北京中銀（南京）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人蔡慶濤律師。

A、程序合法，后期風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)方承擔(dān)

蔡慶濤律師指出，在該房屋司法網(wǎng)拍前期的流程中，法院已經(jīng)公示了該房屋的所有信息，并通過(guò)競(jìng)買(mǎi)須知履行了告知義務(wù)，特別是用紅字標(biāo)注這套別墅內(nèi)“發(fā)生過(guò)謀殺案件，具有重大瑕疵”。此外，這套房屋的起拍價(jià)也經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)后定價(jià)的，同樣履行了告知義務(wù)，程序合法，整個(gè)拍賣(mài)行為合法有效。

所以，競(jìng)拍人是在充分知曉這套房屋的情況下做出的決定，一旦競(jìng)拍成功拿下這套房子，至于后期怎么處置，將來(lái)是否難以出手變現(xiàn)，使用后又產(chǎn)生其他問(wèn)題等，這些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由競(jìng)拍者承擔(dān)。

B、競(jìng)拍反悔后，要承擔(dān)差價(jià)

也許有的競(jìng)拍人是一時(shí)興起參與競(jìng)拍，當(dāng)這套“兇宅”真正落入自己手中時(shí)，說(shuō)不定會(huì)反悔。此時(shí)，這個(gè)競(jìng)拍人就要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。根據(jù)最高院《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條，《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十五條第二款，江蘇高院《關(guān)于司法網(wǎng)拍成交的買(mǎi)受人悔拍后保證金及補(bǔ)交差價(jià)相關(guān)事宜的通知》等規(guī)定，司法網(wǎng)拍成交后，買(mǎi)受人悔拍的，其所交納的保證金不予退還。重新拍賣(mài)的價(jià)款若低于原拍賣(mài)價(jià)款，所造成的差價(jià)、費(fèi)用損失等，由原買(mǎi)受人承擔(dān)。若其所繳納的保證金足以彌補(bǔ)該差價(jià)等費(fèi)用損失的，則以該保證金填補(bǔ)差價(jià)，原買(mǎi)受人無(wú)須另行承擔(dān)責(zé)任；若保證金不足以彌補(bǔ)該差價(jià)等費(fèi)用損失的，則由原買(mǎi)受人承擔(dān)不足部分。

就這套“兇宅”來(lái)說(shuō)，如果悔拍，不光30萬(wàn)保證金要被沒(méi)收，而且今后再次拍賣(mài)的價(jià)格低于這次成交價(jià)，悔拍人還要補(bǔ)足這中間的差價(jià)。此前，江蘇少數(shù)法院已經(jīng)作出過(guò)類(lèi)似判決，讓悔拍的競(jìng)拍人補(bǔ)了差價(jià)。

C、過(guò)戶(hù)沒(méi)有障礙，不受現(xiàn)行限購(gòu)政策影響

如今，南京實(shí)施嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策。有人擔(dān)心，如果是一名被限制購(gòu)房資格的人拍下這套房屋，會(huì)無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。其實(shí)，這點(diǎn)完全不必?fù)?dān)心，江蘇高院早就做出過(guò)明確規(guī)定，司法拍賣(mài)的房產(chǎn)不受住房限購(gòu)政策的過(guò)戶(hù)限制。

執(zhí)行法院在司法拍賣(mài)成交或裁定以物抵債后，將向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提供執(zhí)行裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法辦理登記；拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，法院將依法采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。

就該案來(lái)說(shuō)，只要拍下“兇宅”的買(mǎi)受人按期履行付款義務(wù)，被拍賣(mài)房產(chǎn)的所有人自愿履行法院判決或裁定的，由其共同到房屋登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶(hù)登記；拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，法院將會(huì)強(qiáng)制執(zhí)行。

新聞追問(wèn)

如何避免誤買(mǎi)“兇宅”

是否能夠接受一套發(fā)生或兇殺案或其他負(fù)面事件的房子？記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不同的人有不同的看法。在本次司法拍賣(mài)中，秦淮區(qū)法院在標(biāo)的物介紹中明確寫(xiě)明這套房屋曾經(jīng)發(fā)生過(guò)謀殺案件，具有重大瑕疵，極不易變現(xiàn)，給予競(jìng)拍人足夠的知情權(quán)。

但是，其他地方也發(fā)生過(guò)當(dāng)事人在不知情的情況下，購(gòu)入“兇宅”進(jìn)而引發(fā)糾紛的新聞。

如何避免在不知情的情況下買(mǎi)到“兇宅”？綜合網(wǎng)友的討論和業(yè)內(nèi)人士的意見(jiàn)，提出如下建議：

首先，購(gòu)買(mǎi)前多搜索多打聽(tīng)，特別是面對(duì)低價(jià)的時(shí)候。如果發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，可以在小區(qū)里面多打聽(tīng)打聽(tīng)，還可以上網(wǎng)搜索，查看相關(guān)新聞。

其次，實(shí)地查看，仔細(xì)觀察?，F(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)，留意大門(mén)框有沒(méi)有變形，如門(mén)框出現(xiàn)變形、扭曲、有大小洞等時(shí)，房屋有可能已很久沒(méi)有人居住或發(fā)生過(guò)打斗。

還有，在合同里注明，留有后手。在購(gòu)房協(xié)議或者通過(guò)中介簽訂的三方協(xié)議上寫(xiě)明房屋內(nèi)未發(fā)生案件等，如后面出現(xiàn)問(wèn)題有利于維護(hù)自己的權(quán)益。

閱讀延伸

除了“兇宅”，

江蘇法院還網(wǎng)拍過(guò)金龍魚(yú)、生豬、梅花鹿……

紫牛新聞?dòng)浾邚慕K高院了解到，2014年開(kāi)始，江蘇法院全面推行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)，在全國(guó)率先做到所有法院全部入駐淘寶網(wǎng)“開(kāi)網(wǎng)店”、所有需處置資產(chǎn)全部上網(wǎng)拍賣(mài)、所有司法拍賣(mài)環(huán)節(jié)全部網(wǎng)上公開(kāi)，到目前已累計(jì)為當(dāng)事人節(jié)約傭金約44億元，實(shí)現(xiàn)了司法網(wǎng)拍零投訴、司法網(wǎng)拍人員實(shí)現(xiàn)零違紀(jì)。3年多來(lái)，江蘇法院累計(jì)上網(wǎng)拍品近10萬(wàn)件，成交金額總計(jì)1476億元。到目前，江蘇法院網(wǎng)拍成交金額居全國(guó)第二，約占全國(guó)成交總額的1/3，實(shí)現(xiàn)了拍賣(mài)價(jià)值和效率的最大化。江蘇法院除了拍過(guò)這樣的“兇宅”，此前還成功拍賣(mài)成交了金龍魚(yú)、生豬、梅花鹿、加油站、蘇州園林、上市公司股票等特殊拍品、大額拍品，單件拍品成交價(jià)最高達(dá)26.33億元。

從今年1月起，截止到2018年6月11日，江蘇法院已上網(wǎng)拍品16432件，成交金額達(dá)273.38億元。

（原題為《【紫牛新聞】碎尸案別墅開(kāi)拍,神秘競(jìng)買(mǎi)人8次加價(jià)勢(shì)在必得》）