用支持企業(yè)發(fā)展的貸款來買房，這一國家明令禁止的行為如今又在多地冒頭，一些銀行銷售甚至直接參與其中。如今的中國樓市，伴隨“提前還貸”的潮流，一些購房者正選擇用利率更低的“經(jīng)營貸”來置換房貸。

“經(jīng)營貸”，顧名思義，是為了滿足企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)所需發(fā)放的貸款，利率在3%-7%之間波動(dòng)。當(dāng)“經(jīng)營貸”利率低于房貸，這筆資金就存在流入樓市的套利空間。這幾年，隨著國家對(duì)中小微企業(yè)支持力度的加大和貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）的逐步走低，很多銀行的“經(jīng)營貸”利率已下調(diào)至最低3.4%-3.8%的水平，部分銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。

近期，全國多地首套房貸利率下行，與前幾年存量房貸的利息差擴(kuò)大，引發(fā)了一波提前還貸潮。提前還貸，錢從哪兒來？部分購房者打起了“經(jīng)營貸”的主意。

在廣州工作的馮星（化名）最近就辦理了一筆“經(jīng)營貸”。她在2017年購入了廣州市天河公園西門某樓盤，當(dāng)時(shí)560萬元的房價(jià)如今已經(jīng)漲超千萬元，她用這套房向一家國有銀行做了抵押，貸出了700萬元左右，利率3.4%，約定10年期先息后本。

她是使用“經(jīng)營貸”的“老手”，但這次3.4%的利率、10年期限的寬松程度仍讓她感到吃驚。多年來，馮星在廣州購入了多套房產(chǎn)，房貸利率多在5%左右，此前，她曾做過兩次“經(jīng)營貸”，分別貸款230萬元和110萬元，利率分別是3.85%和4.2%，均是3年先息后本。相比于5%左右的房貸利率，當(dāng)時(shí)她已覺得劃算了不少，“沒想到這次優(yōu)惠力度更大”。

長期以來，樓市都是中國居民財(cái)富的蓄水池，截至2022年年末，我國個(gè)人住房貸款余額為38.8萬億元。動(dòng)輒百萬元的房貸利息是大部分家庭的重?fù)?dān)之一。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前曾表示，去年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國平均為4.26%，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。

但是，即使是最低的4.26%的利率，以貸款100萬元、貸款期限30年舉例，都需要支付利息77.31萬元。再回過頭來看“經(jīng)營貸”的利率，這種明顯的利率倒掛，正讓一些購房者“鋌而走險(xiǎn)”。

黃斌（化名）今年在杭州市濱江區(qū)購入了一套總額1650萬元的房子，讓他印象深刻的是看房的第一天，房主就讓他試試“經(jīng)營貸”，“這在市場上不是什么秘密，尤其是高端住房市場，常常通過經(jīng)營貸走款”，他說。

中介為黃斌算過一筆賬，如果走正常的房貸，黃斌購房需貸款990萬元，貸款期限30年，基準(zhǔn)利率4.9%，他共需要支付利息901.51萬元，每月月供52541.95元。如果用“經(jīng)營貸”的方案，貸1190萬元，利率最多也就3.6%，貸款期限10年，先息后本，每月月供3.57萬元，光利息就能省下一半多。即使加上辦“經(jīng)營貸”的各種手續(xù)費(fèi)、資金過橋費(fèi)等，黃斌仍覺得值得。

事實(shí)上，監(jiān)管部門一直明令禁止“經(jīng)營貸”違規(guī)流入樓市，但卻屢禁不止。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，究其原因有二：一是利差巨大；二是銀行監(jiān)管政策寬松，對(duì)資金流向監(jiān)管不到位。對(duì)于這筆錢流入樓市，一些銀行客戶經(jīng)理也樂見其成，“投資房產(chǎn)畢竟穩(wěn)妥一些”。

但是如今，購房者用銀行的錢“以貸換貸”、提前還貸卻是真真切切損害了銀行的利益，那么，銀行給提前還房貸的人群設(shè)置門檻和障礙，如取消線上預(yù)約、必須到線下網(wǎng)點(diǎn)填寫申請(qǐng)，要求提前還貸客戶繳納違約金，或者捆綁理財(cái)銷售就不值得奇怪了。

一面是銀行為購房者提前還貸發(fā)愁，另一面是購房者挪用“經(jīng)營貸”來提前還款面臨的風(fēng)險(xiǎn)。張大偉說，“當(dāng)下存在大量的‘經(jīng)營貸’與‘消費(fèi)貸’挪用提前還款，但如果沒有3年內(nèi)還清的能力，不建議使用，畢竟你很難知道政策今天非常寬松，會(huì)不會(huì)過幾天又開始收緊?！?/p>

有人總結(jié)過幫個(gè)人申請(qǐng)“經(jīng)營貸”的操作流程，包括購買殼公司、聯(lián)系中間人偽造公司經(jīng)營流水等。這中間的每一步都不簡單，也暗含不小的風(fēng)險(xiǎn)，沒有“專業(yè)人士”的幫助，個(gè)人基本完成不了。

貸款中介幫忙的方式大同小異，購房者名下若有正常經(jīng)營的公司，貸款中介就會(huì)定制貸款方案，幫忙走正?！敖?jīng)營貸”貸款程序；若購房者沒有自身經(jīng)營的公司，那么貸款中介將為購房者過戶一家公司，并偽造經(jīng)營流水，讓客戶變成經(jīng)營者，然后再進(jìn)行產(chǎn)品置換。

目前，“經(jīng)營貸”的還款方式也有多種選擇，如果購房者名下的公司有正常經(jīng)營流水，一般能申請(qǐng)20年期還款的產(chǎn)品，中途不用歸還本金，等額本息還款方式，和房貸的還款方式一樣，其他類別的客戶只能做10年期、3年期貸款。

違規(guī)借貸者面臨的另一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)來自銀行抽貸。2021年全國多地銀保監(jiān)局都針對(duì)“經(jīng)營貸”違規(guī)進(jìn)入樓市開展專項(xiàng)行動(dòng)，不少購房者都收到過銀行抽貸的通知。如果短期內(nèi)湊不齊錢還貸款，就只能找高息過橋資金應(yīng)急，甚至不得不低價(jià)賣房籌款。

對(duì)于“經(jīng)營貸”這些存在的風(fēng)險(xiǎn)，黃斌都有所了解，他還詢問過中介會(huì)不會(huì)被銀行查出來，但中介告訴他，可以規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，只要資金不直接流入房地產(chǎn)市場，比如用取現(xiàn)、走對(duì)公賬戶等方式。

他有時(shí)仍會(huì)擔(dān)憂，但巨大的利息差還是壓倒了他對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

1月17日，貸款到賬那天，銀行還給黃斌發(fā)了一條短信，提示“貸款資金用途為公司生產(chǎn)經(jīng)營，不可用于股票、債權(quán)、期貨、金融衍生品和資產(chǎn)管理產(chǎn)品等投資，不可用于購買、投資房地產(chǎn)及償還住房抵押貸款，不可用于固定資產(chǎn)、股本權(quán)益性投資以及國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途”。他很快刪除了這條短信。