提前還貸持續(xù)“點燃”熱搜之際，轉(zhuǎn)貸又“火”了，多地銀保監(jiān)局也緊急提示風險。

所謂轉(zhuǎn)貸，其實是一些中介向消費者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，以此降低房貸利率。消費者要使用中介過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。相比之下，當前，經(jīng)營貸的利率要遠低于存量房貸利率，一些此前在房貸利率高位購房的消費者，受限于資金實力無力提前還貸，但仍然愿意通過轉(zhuǎn)貸的方式“鋌而走險”。

存量房貸利率較高

當下，樓市低迷，首套房貸款利率較前幾年下調(diào)明顯，但存量房貸利率的下調(diào)幅度則較為有限，在居民投資收益不及預期等多重因素影響下，出現(xiàn)了一波提前還貸潮。

2018年至2021年間，不少地方的首套房貸款利率高于5%甚至6%。去年以來，監(jiān)管部門先是“階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限”，后又在今年年初建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，通過這些政策，不少地方的首套房貸款利率已跌破4%，至3.7%甚至3.6%，但存量房貸只是跟隨LPR下調(diào)了35個基點。

但另一方面，2022年開始，為了支持中小企業(yè)、居民消費等，經(jīng)營貸、消費貸利率不斷下行。去年下半年，不少銀行紛紛對消費貸經(jīng)營貸打出了優(yōu)惠。一些股份行、城商行雖然在消費貸方面開出的利率并不算低，但通過各類折扣券、優(yōu)惠券的形式，將利率降到了3.6%左右，吸引了一批消費者。不少銀行的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)也額度充足，且“內(nèi)卷”嚴重，貸款人甚至可以“貨比三家”。

有銀行業(yè)人士向澎湃新聞表示，一些低利率的貸款產(chǎn)品其實不賺什么錢，但銀行希望把客戶拉到手后，再開展一些其他業(yè)務(wù)。無論是個人業(yè)務(wù)還是對公業(yè)務(wù)，整體邏輯是要讓錢進銀行，比如工資代發(fā)、結(jié)算，配套信用卡等等，也就是“茶免費喝，賺瓜子錢”。

多地監(jiān)管提示換貸風險

一些中介看到了其中的“套利機會”。遼寧銀保監(jiān)局2月10日發(fā)布的風險提示稱，隨著國家對小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù)走低，社會上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。

浙江銀保監(jiān)局在去年12月發(fā)布的風險提示中直接指出，經(jīng)營貸換房貸，不是“餡餅”是陷阱。一般情況下，“貸款中介”會先向消費者提供資金用于結(jié)清房貸，再讓借款人以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請經(jīng)營貸款，借款人用該筆經(jīng)營貸款償還“貸款中介”的借款并支付一定服務(wù)費。

浙江銀保監(jiān)局強調(diào)，需要注意的是，經(jīng)營貸是指銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款，主要用于滿足個體工商戶或小微企業(yè)臨時性周轉(zhuǎn)性資金需求。而部分“貸款中介”宣稱“包辦注冊公司流程”，“幫助”借款人順利獲批經(jīng)營貸款，實際卻是利用借款人信息注冊了一個無業(yè)務(wù)、無流水的“空殼”公司。

其實，早在2020年時，經(jīng)營貸、消費貸一度火熱。不過，當時更多是為了挪錢買房。2021年初，北京、上海、廣東以及深圳等多地銀保監(jiān)局先后發(fā)文，要求嚴肅查處經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

廈門銀保監(jiān)局在去年11月發(fā)布的風險提示中指出，要警惕“貸款中介”誘導，認清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風險，包括騙取貸款的法律風險、違規(guī)用貸的違約風險、貸款存續(xù)的續(xù)貸風險、轉(zhuǎn)貸過程中的財務(wù)風險和個人信息使用不當和泄露風險。

要明確了解的是，部分“貸款中介”打著銀行旗號，以低息為誘餌欺騙誤導消費者將還貸周期長達二三十年的按揭貸款結(jié)清，重新申請貸款期限較短的經(jīng)營用途貸款的過程中，誘導或強制消費者向其借用過橋資金、收取高額過橋資金費用、中介服務(wù)費用等，消費者綜合成本實際可能超過銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

監(jiān)管出手處罰違規(guī)銀行

對于消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，各地銀保監(jiān)局近期也已出手。

江西銀保監(jiān)局2月15日披露的罰單顯示，江西新建農(nóng)村商業(yè)銀行因個人綜合消費貸款用于購房、個人經(jīng)營性貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資、流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資等，被罰120萬元，相關(guān)責任人一同被罰。

海南銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，?？谵r(nóng)商銀行因個人消費貸款和農(nóng)戶貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、通過非房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款等13項違法違規(guī)，被罰款685萬元，沒收違法所得254157.70元，多名責任人被罰。

遼寧銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，工行遼寧省分行因?qū)?jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、個人住房貸款管理不審慎等，被罰170萬元，多名責任人一同被處罰。

遼寧銀保監(jiān)局在今年2月發(fā)布的風險提示中介紹稱，經(jīng)營貸是銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款。借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴重的，將被依法追究刑事責任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。

“信用貸無需提供抵押物，申辦流程簡單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業(yè)務(wù)相比利率較高，無形當中增加還款負擔。若信用貸款不能準時償還，還會收取高額罰息。不僅如此，還會產(chǎn)生逾期還款記錄，不良征信記錄將會影響日后個人金融業(yè)務(wù)的申辦?！边|寧銀保監(jiān)局如此表示。